关于房屋的回报率

nightmare0421

各位兄弟姐妹们， 我有个问题一直想不明白， 求大家给开解。      40万的房子每周租金$400 和 30万的房子每周租金$300   如果说其他的支出都一样， 那么哪一个的回报会好一些？   还有就是投资回报率怎么计算？   万分感谢

banzhiyan

不懂帮顶

Poweregg

40万租400的好些
前提是Strata没啥差异

两套房子，council，water差不多的
主人的话，维护成本也差不多，例如油漆啊，铺地毯啊

年轻时代

rental / price = gross.

brad

我是这样算的,假定其他维护等费用一样，都是2000/年

40万的房子：
利息 40万 x 6% = 24000/年
租金 400 x 52 = 20800/年
-----------------------------------每年亏3200+2000=5200

30万的房子：
利息 30万 x 6% = 18000
租金 300 x 52 = 15600
----------------------------------每年亏 2400+2000= 4400

然后假设你的平均税率是30%，亏得部分有负扣税
那么你可以计算，房子每年的增值，能不能超过 (这个数额 x 0.7)，如果能，多出来的部分才是你赚的。

当然，仔细算的人还会算折旧之类的东西，但是那些最后算下来差别不会太大，房子赚钱主要还是靠增值，
其次是靠租金超过利息即所谓正现金流。

nightmare0421

楼上是大师啊， 讲解的很详细  感激

nightmare0421

为什么说40万的好一些呢

天涯浪客

计算的不错。

mvp-leon

个人感觉40万的好过30万的

亏得部分有负扣税  其实30万和40万 每年你自己贴的钱差不太多 但是从房价的涨幅来看 差10万的钱 哪个好点就不用说了

qinyi

原帖由 brad 于 2012-7-21 22:52 发表
我是这样算的,假定其他维护等费用一样，都是2000/年

40万的房子：
利息 40万 x 6% = 24000/年
租金 400 x 52 = 20800/年
-----------------------------------每年亏3200+2000=5200

30万的房子：
利息 30万 x 6% = 18000 ...

还有COUNCIL RATE，保险， 水费没有计算进去， 30W 和 40W 的房子是有区别的！

[ 本帖最后由 qinyi 于 2012-7-22 09:32 编辑 ]

brad

原帖由 qinyi 于 2012-7-22 09:31 发表


还有COUNCIL RATE，保险， 水费没有计算进去， 30W 和 40W 的房子是有区别的！

大哥，俺知道，可是LZ跟俺说假定2套房子维护等其他费用一样：）

tvc889

还是自己算算看吧。有一个很不错的投资房计算器。

我给你算了以下，请看附件。

8年后，两个房子都升值60%。30w的ROI更好。

原帖由 nightmare0421 于 2012-7-21 22:36 发表
各位兄弟姐妹们， 我有个问题一直想不明白， 求大家给开解。      40万的房子每周租金$400 和 30万的房子每周租金$300   如果说其他的支出都一样， 那么哪一个的回报会好一些？   还有就是投资回报率怎么计算？   万分感谢

[ 本帖最后由 tvc889 于 2012-7-23 11:18 编辑 ]

CBD

mark

鱼羊鲜

学问啊

abh

不完全赞同“房子赚钱主要还是靠增值”

房子增值平均一年5-8%，租金收入平均3-7%，是不是主要靠增值不能一概而论。
通常来讲大house租金回报低，可能增值部分占的比例高；而小的unit，尤其传统意义的差区，租金回报率其实相当高，能达到7%以上，那就跟增值对收益的贡献差不多，甚至超过增值带来的收益。
所谓主要靠增值其实只是主观判断，并不是以数据为依据的。

abh

回答楼主的问题：
40万，400/w和30万，300/w，当然是40万的好，前提是其他费用一样。

当毛利率一样的情况下，固定费用对30万的那个投资来说（比如律师费、strata，council, water, repair, insurance），占的比例就高，导致净利润率就低了。

lwzdew

个人很怀疑房子增值平均一年5-8%
按照一年5%算,10年以后是1.71倍原房价
查一下悉尼近10年的房价,可以发现超过一半的房子都达不到这个增值,跑输银行利息

abh

原帖由 lwzdew 于 2012-7-23 12:44 发表
个人很怀疑房子增值平均一年5-8%
按照一年5%算,10年以后是1.71倍原房价
查一下悉尼近10年的房价,可以发现超过一半的房子都达不到这个增值,跑输银行利息

所以租金回报其实是权重很大的一块收益，而很多人往往忽略，把目光仅仅放在看上去很美的房价增值部分上。

tvc889

这个算法不对。别忘了租金。

可以发现超过一半的房子都达不到这个增值,跑输银行利息

ivorsyd

基本net return在5%左右的就是很好的投资房了

feier97

没法比，因为每个房子增值的部分是不可知的

abh

原帖由 ivorsyd 于 2012-7-23 15:55 发表
基本net return在5%左右的就是很好的投资房了

这样的话，投资就太失败了

ivorsyd

原帖由 abh 于 2012-7-23 18:07 发表


这样的话，投资就太失败了

说的是net rental，不包括房子增值部分

年轻时代

说白了，lz给的数字太合适了。

每10万 回报的租金 简单比较就差不多了。

400/4  = 100
如果是320/3 >100  即：30万的值。

上面好心人给的两个公式 做一个除法， 就看出来了  减去的房屋维护（strata等）不占主要位置。

abh

原帖由 ivorsyd 于 2012-7-23 19:44 发表


说的是net rental，不包括房子增值部分

租金净收益率5%的话是不错了

rubyzzzz

mark

cangaru

很难说

要看LOCATION而导致的CAPITAL GAIN预期

所以答案应该是看LOCATION

wcsydney2000

学习了。

jhua4597

近期SYD还真难找到这种40w有$400租金的投资房。好多都是卖49w，租金是$430的或卖36w,租金是$320的。

还是我看错区了？？

jhjhjhjhjh

租金收入还要交所得税的。如果是negative gearing阶段，收到的租金和ATO退税刚够还银行贷款。如果是positive cashflow 收到的租金付完费用交完税真不多了耶。还是资本增值比较靠谱，相对税率也低些