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“中介文醒目”
小涉地产半载，耳闻面见各种问题，最常见的一个莫过于留学生该不该买房。难得有闲整理了一些数据，希望能做到尽可能不带煽动性、比较客观地讨论下什么样的留学生家庭可以买房。也希望这些资料能对各位朋友有用。才疏学浅加经验不足，不到之处必然甚多，还望各位高人不吝斧正。
“以房养学”，顾名思义，就是靠购房供养海外留学，即通过购买澳洲房产，利用房子的升值来补回留学和住宿所花费的费用。留学生在出国留学时购置房产，等毕业后，再将房屋出售或长期持有。很多中介都说，房子转手后的利润，再扣除几年下来的学费，还会有一定盈余。
听来似乎非常划算，但如果仔细算算，还是有很多细节值得深究。
本文就大概探讨这个操作流程中的几个小问题。
一、 新房or二手房
澳洲法律规定留学生在签证到期彻底离境前要出售二手房，如果留学生无法拿到身份，房子的持有时间将同留学生能在澳洲呆多少年直接相关。如果是直接本科毕业，往往只有4年;即使很蛋疼的设计一个极端情形：本科+master+PHD+TR，也就是13年时间。而4年时间是肯定没什么赚头的，这一点后面会提及。
如果是新房的话问题就好办些，即使离境，留学生可以一直hold着房子不卖，等到将来行情很好或者急用现钱时再转手。
结论一：如果留学生要买房，最好买新房。
二、 现房 or 楼花
新房又分现房和楼花，现房即马上可交房，但需要立即交付100%的房价。而楼花往往是2~3年后才交房，首付只是房价的10%，剩下90%可在交房时付清。由于银行贷款往往只能贷到80%，所以如果买家现款不足房价的20%但已备齐10%且3年内可交齐余下的10%，那么买家可选楼花。但如果买家在购房时已备齐房价20%的现款，就最好直接购买现房，因为购买后还可立即出租回本，而且自己也可立即入住。
结论二：有一定经济能力的买家应该优先买现房。
三、现款or贷款。
对很多买家而言其实最关心的一个问题是，澳洲的房价大概是多少？这个问题其实得看具体地区，一般而言，越偏远会相对便宜一些。举个例子，利物浦，距city火车50分钟，走M5高速也需半小时，这里的公寓新房1室起价为$28W，折人民币190.4万。
一些买家家境富裕，具备能力一次付清。不过从投资的角度来看，适当的贷些款，把现金投入其他投资领域会比较好。毕竟买房是长线投资，要能耐得住性子，它真正回本乃至盈利的时间很长。从降低投资风险的角度来看，长短结合、多点开花，从多个投资领域回本才是最让人放心的投资手段。而且要一次付清这笔房款，对不少国内家庭来说是挺大的负担，因此在澳洲最常见的购房途径还是贷款买房。
结论三：买家应该根据自身情况适度选择贷款买房。
四、买得起or买不起
澳洲法律也允许留学生凭自己或父母的名义贷款，最多可以申请到物业价格80%的贷款。但银行会对借贷能力做个评估，故而并不是所有人都能借得到钱，也不是所有人都能轻松还得起钱。
以前面利物浦的例子来看，假设买一套现房，利率7%，30年（贷款最长期限）还清，能贷得起22.4万（物业价格的80%）澳元的人，就算不吃不喝，周薪至少也要$ 525。折人民币一万五千/月，也就是年薪超过17万人民币的人才贷得起房。即使极端一点，考虑到国内很多人家里有存款或者上一辈无偿地得了套房可以高价卖掉，把房价的50%（95.2万人民币）用现款付清，他们的周薪仍要达到$405，也就是月薪1.1万人民币，年薪13万。
如果是买楼花，就需要先准备物业价格10%，交房时（通常2~3年后）再交剩下90%。回到上文的例子，即买家需至少准备20万人民币现款，并能在之后3年内备齐另外20万现款，之后在30年内每周还$339.3。
在澳洲读书的学费标准是3年的本科费用在$ 6万4上下，一年thesis$ 2万，3年master$ 6万6到$ 9万不等，3年PHD$ 6万~$ 8万，读书的成本是20万到26万澳币，也就是132万到150万左右的人民币，平均下来你每周花费326.31澳元。而生活费用如果你够省的话一周可以不超过100澳币，假设你一周工作20小时，一份$ 21.3/h的收入才能够支付你的学费和生活费，而在悉尼，这个工资极有可能减半（平均工资$11/h）。
不过贷款的还款有租金在帮忙。在利物浦案例中，租金回报率为每年 5.5%。加上租金会逐年上涨，比如去年悉尼租金的上涨了9.4%，以澳洲金融机构预期的未来20年内租金年增长率7%为底线估计，第7年时租金带来的回报就会超过本息偿还。那么针对利物浦最新公寓中介给出的租金担保是$300~350，而由于这套公寓面积很大，即使你真的出租了这个价位，你仍然可以给自己划出一个自住房来。换句话说在不需要考虑房租的情况下，每周最多你要自己支付$39的贷款，最好的情况下你每周还能挣$11。所以实际上初期买家要负担的最大一部分还是学费和首期支付。
结论四：什么样的留学生家庭适合在澳洲贷款买房：
1、 要能支付首付，即最低要能承担40万人民币。
2、 最少要有每年支付1万5千人民币的实力，最多能支付11万/年人民币（孩子完全不打工）。
这样的家庭要么是有￥13万左右的年收入;要么是现金+可折现资产+存款接近￥75万，家庭两口收入接近￥8万/年，孩子也愿意打工，每周平均收入在$100以上才能考虑买房（￥40万首付房款，￥35万撑4年学费+生活费，家里每年省￥4万+孩子自己打工的钱顶完剩下学费生活费）。只是这个标准可以说是最低水平线，在这条线上的买家可以通过以房养学来获得一定收入，同时家庭生活也不会受过度影响。
如果比这标准低，我是不会轻易推荐他/她去贷款买房的，因为买家自己姑且不提，家里人的生活也必然会因此而过得也很辛苦。
五、短线or长线
顺利的熬完这13年后，除却不用交房租之外，还有一大收入就是房子，这时候它值多少呢？至少$ 56万。过去50年间澳洲的统计数据表明，每7~9年，澳洲的房子会翻一番，年均增长额是8%~10%，比如去年就涨了15%，但前年只涨了3%。澳洲房产监督（Australian property monitor）网站对未来3年中的增长预计是20%。这个部门曾预测了过去近10年的数据，每年都很接近。可以说未来13年里，这个房子的涨幅至少是能保持7%，到抛售时房价大概是63万澳币。当然，贷款仍然是要还的，不过在贷款3~5年之后就可以提前还贷了。
买家获得的收益将取决于何时把房卖了——有些留学生会选择在离境的时候卖房，但是真正合格的买家会一直拿着房子，择机而定。我们可以比较2个假设情景来看看“以房养学”能不能实现。
情景A：某留学生本科3年+1年thesis +3年research master +3年PHD再加18个月TR和10个月的审核期，满打满算的留满了13年，走时卖房。
情景B：某留学生在澳洲待了4年（本科3年+1年研究生）就走，走时卖房。
我以假设能在澳洲待13年为例做了一个表（利息取6.91%，租金按房价5.5%，租金涨幅取6%和房价涨幅取6%，货币为澳元）：
房价 租金累加 本息偿还和 学费 生活 首付 仍需偿还 收益
280000 15400 17527.32 20000 5200 56000 216533.3 -12393.9
299600 31878 35054.64 40000 10400 56000 209066.6 -19043.2
320572 49509.46 52581.96 60000 15600 56000 201600 -15700.5
343012 68375.1222 70109.28 80000 20800 56000 194133.3 -9655.42
367022.9 88561.38075 87636.6 92000 26000 56000 186666.6 7281.064
392714.5 108747.6393 105163.92 124000 31200 56000 179200 5898.204
420204.5 128933.8979 122691.24 156000 36400 56000 171733.3 6313.856
449618.8 149120.1564 140218.56 172000 41600 56000 164266.6 24653.81
481092.1 169306.415 157745.88 198000 45800 56000 156800 36052.67
514768.6 189492.6735 175273.2 220000 51000 56000 149333.3 52654.75
550802.4 209678.9321 192800.52 220000 66200 56000 141866.6 83614.19
589358.5 229865.1906 210327.84 220000 71400 56000 134400 127095.9
630613.6 250051.4492 227855.16 220000 86600 56000 126933.3 163276.6
如表所示，第四年的时候还是亏的，所以不推荐买二手房。另外，考虑到各种特殊情况，澳洲的房价未必就会顺利地等比增长。比如澳洲未来3年房价看涨是20%，但今年只有4%，明年才是8%。因此尽管长期来看澳洲的房价是能保证10年一番，但并不能保证第5年就可以顺利地获得收入。因此个人是不推荐做短线的，也不认为在澳洲待4年就走（bachelor & master）的留学生去做什么以学养房会划算，最起码也得再熬两年TR回报才会出来（可预期收入为37898.2，大约是25万RMB）。但正如上面所说，购房投资中短线回报伴随的不可靠性是大于长线回报的。
这是因为澳洲的房价增长趋势可能会有缓冲，但暂时不会有停滞，因为从供需关系来看，仍然是供小于求。需求方面，澳洲每年超过2%的人口增长，悉尼、墨尔本等大城市的人口增长速度要比这还高，对租房、建房的需求量很大。而很多大公司则看准这个机会，囤积了大量的房子不卖。此外，在澳洲，把一块土地变成住宅，需要的时间可长达14年，首先是政府得规划出住宅区，往往规划在未来25~30年内这片地区住宅建设数量，不允许随意建新楼新房。其次，政府要建设配套设施，如医院、学校等等，由于这个环节需要资金，所以花的时间可能更长。这两个环节使新房建设周期过长，该给批地的不愿意批地，该建房的没有钱建房，于是每年的建设量都小于当年新增加的需求量，这二者间缺口逐年增大。
因此一方面报纸骂澳洲房价是个大泡沫，一方面这些记者评论家还不得不掏钱去买房——甚至抢房——在悉尼的东区，新house可以炒到$ 800万，但是发售前3个月就会有买家去预定，city的apt更夸张，买主全是预定多年的老顾客。一个奇怪的现象是，在缓解缺口上维多利亚做的比新南威尔士好，供需之间的缺口相对最小，但是即使在墨尔本，房价从2000年到2010年上涨的速度仍然比悉尼快了一倍。这说明，大家斥责的“虚长”的房价是有它的根本原因——供小于求导致的，在世界各地移民仍持续向悉尼涌进的今天，只要没有世界大战之类的外力强行干扰，9~12年房价翻一番的预期是很靠谱的。房价看涨还带动了租金上涨，就像前面说的悉尼租金增长率都到9.4%了，city的2房apt仍然在往$ 800/w上靠。如果说房价上涨是留学生买房的最大动力，租金上涨就是留学生贷款买房的最大支撑。这两个关键问题能够解决，留学生就大可放心的买房并长期持有，
结论五：买家应当做长线，长期持有房产，通过租金回报和等待房价上涨来获利。
六、安全or 不安全
达成这个目标的法律、建房风险相对倒不是很高， 因为在澳洲买房子首付定金为10%，这笔钱不是打给房产开发商，而是打入一个由政府监管的公共账户中，也就是trust account, 而这个账户中的资金是计算利息的，产生的利息由购房者和开发商共同分享（一般为half-half），也可以由双方协商比率来分享。而此账户中的资金的动用，必须由购房者和开发商共同签字才能动用，也就是说，如果只有单方面的签字，账户中的资金无法动用，所以，购房者付出的定金完全没有风险。此外，在澳洲，开发商买地建房子，必须得交首付资金，而土地产权也会划入开发商名下，由于开发商投入了自己的资金为首付，那么开发商就会努力使得自己的项目运营起来。在澳洲，银行对建筑类的贷款也是有要求的，房屋预售必须达到50%或以上，银行才会提供贷款给开发商。同时，澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序，地方政府专员要对交工的房产检验，买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。最后，澳洲规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险，保期7年。如有问题，保险公司会负责赔偿;
所以在澳洲买房的风险要比国内小很多。
最后做个总结：
留学生如果要买房，最好买新房，而且最好是现房。买家应当结合自身情况适度贷款，而且做好长线投资的心理准备，只有做长线才能获得高回报，因为你把房子拿得越久，租金和房价升值的回报就越高。但是，留学生贷款买房建议的最低水平线是：现金+可折现资产+存款接近￥75万，家庭两口收入接近￥8万/年，孩子也愿意打工，每周平均收入在$ 100以上。只有在这条线以上，你才会在购买房产后依然能过舒适的日子。
[ 本帖最后由 ACVIVA 于 2011-7-26 19:50 编辑 ] |
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所谓爱情的那些破事儿 (2014-12-31) rebecca83 
浅谈宝宝上CC！欢迎妈妈们加入讨论！！ (2015-4-21) jennysying 
发表于 2011-7-25 19:42
有这么高……master的确实是2万5/年了，本科没那么夸张吧。。。
发表于 2011-7-26 19:45
