我想再咨询个投资房问题

dandan

STS-TAX你好，我想再麻烦问一下，我现在有自住房A，投资房B，按照你以前说的，自住房只能有一个，这个我明白，然后好多同学问关于投资变自住，我就似懂非懂了。比方说，我明年想搬进投资房B，但自住房A也不准备出租转投资，我本意还是想让A作为名义上的自住房直到它卖了为止（A的升值潜力巨大），我可以住在B但不搞退税而还是把A做我的自住房吗？就是说我同时住两个房子，不claim投资房的退税，这样可以吗？
还是说我只要住进了投资房B，我以前的自住房A就不能再算是自住房了？
不知你能不能看明白我的意思？我觉得表达起来太困难了 谢谢！

LENNY_DONG

你可以一直把A作为自主房来看待的，当然了，一般来说，过了6年后，你需要折腾一下搬回来住半年然后再搬出去。但是A房出租阶段的INCOME——EXPENSE是必须报的，而且我觉得也是不错的。  

至于你住到B了， 因为你一直把A当自主房，那么B房的所有开支将成为将来卖B房的成本！

话说得再远点阿。。。。

如果以后条件允许， 当你们 收入上升比较快， B房也还请了， A房也还清的话。可以把A转嫁到 你们的养老金里面，不过要成立DIY SUPER。 就是SELF MANAGE  SUPER  FUND。 那么房租收入只要交15%的税。 然后当你们60岁的时候卖掉这个房子的时候， NO CGT。。。。GOOD！！！


这可能是唯一一种所谓一个人可以有两套房但是不用交税的办法。。。

楼下有人补充了，5% RULE。。。我把这个忘了。。。感谢楼下提醒

[ 本帖最后由 STS-TAX 于 2011-7-1 23:21 编辑 ]

LENNY_DONG

忘说了， 放进养老金的前提你们两口子这房子按现在标准不能超过90万。。。

dandan

非常感谢。真是一下子让偶弄清楚了。我们住到B的话，A也不打算出租，一些账单或银行信还是会寄去A，这个应该都没问题的哈？不会说只要我们住到B，A就必须出租对吧？

微胖儿

原帖由 dandan 于 2011-7-1 16:22 发表
非常感谢。真是一下子让偶弄清楚了。我们住到B的话，A也不打算出租，一些账单或银行信还是会寄去A，这个应该都没问题的哈？不会说只要我们住到B，A就必须出租对吧？

这么有钱造, 还管什么退税不退税的. ....

一句话很简单, 只要你不报NG, ATO不会管.

LENNY_DONG

原帖由 dandan 于 2011-7-1 16:22 发表
非常感谢。真是一下子让偶弄清楚了。我们住到B的话，A也不打算出租，一些账单或银行信还是会寄去A，这个应该都没问题的哈？不会说只要我们住到B，A就必须出租对吧？

那倒没有这个要求的。如果不欠钱拿时最好了

LENNY_DONG

原帖由 微胖儿 于 2011-7-1 16:51 发表


这么有钱造, 还管什么退税不退税的. ....

一句话很简单, 只要你不报NG, ATO不会管.

ATO AND STATE REVENUE OFFICE联网的。 产权名下变更的信息在不断更新梳理。。。和你报不报NG，没有很直接的关系

NSW管产权的叫撒？

mxgong

STS-TAX， 麻烦问一下。。

按照楼主这个情况，住在B，但是A 也算自住，就算是2套有一套必须要算作投资房，但是我不出租，我不报NG的话，是不是在ATO 那里也合理啊。比如给父母住。

当然卖掉的话CGT 是肯定要交的。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-7-1 22:04 编辑 ]

steveking

Self-managed Super Fund不允许个人过户自己的房产到fund里面，除非fund里面资产非常高，房产总额不足fund资产的5%。

[ 本帖最后由 steveking 于 2011-7-1 22:06 编辑 ]

NoisyMiners

你的理解没有错，只能有一套房作为你的main residence. 如果你把给你父母住的房子作为你的main residence，那么那个房子卖的时候没有CGT，也没有6年的时间限制，因为你没有用那个房子来产生收入。 但是，你自己住的房子就算是“投资房“（尽管你没有用作产生收入），所以这个房子就是要交CGT，如果你卖的话。

http://www.ato.gov.au/content/36887.htm
看例子一，和上面的一段话。”If you do not use it to produce income (for example, you leave it vacant, or use it as a holiday home) you can treat the dwelling as your main residence for an unlimited period after you cease living in it. “

mxgong

原帖由 NoisyMiners 于 2011-7-1 22:44 发表
你的理解没有错，只能有一套房作为你的main residence. 如果你把给你父母住的房子作为你的main residence，那么那个房子卖的时候没有CGT，也没有6年的时间限制，因为你没有用那个房子来产生收入。 但是，你自己住的房子就算是 ...

嗯，谢谢，

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-7-2 00:39 编辑 ]

dandan

学习了！谢谢。之前一直很疑惑，觉得是不是应该搬到B之前先把A卖了才划算。现在明白可以不用卖A了！

bingzang

学习了

mxgong

原帖由 dandan 于 2011-7-2 20:55 发表
学习了！谢谢。之前一直很疑惑，觉得是不是应该搬到B之前先把A卖了才划算。现在明白可以不用卖A了！

ERR....你可以不卖，就是以后卖要交CGT。

dandan

原帖由 mxgong 于 2011-7-2 21:22 发表


ERR....你可以不卖，就是以后卖要交CGT。

A我是把它当自住的啊，怎么以后卖又要交CGT？？？

微胖儿

原帖由 dandan 于 2011-7-2 23:16 发表


A我是把它当自住的啊，怎么以后卖又要交CGT？？？

一句话说明白了, 就是你名下不能有两个房产, 否则只要卖必交一个, ATO不会管你自住投资, 随你怎么说,他不管, 就看几个房子.

dandan

我是打算只把B当作投资房看待的，以后卖了是要交税的，虽然我可能要搬过去住。这样就对了吧？

LENNY_DONG

是的，只交B就可以了。

mxgong

原帖由 dandan 于 2011-7-2 23:16 发表


A我是把它当自住的啊，怎么以后卖又要交CGT？？？

只要A 没有做过NG， 你可以把他一直作为自住房。以后卖A可以全免CGT。

你名下2个房子，你不能一会这个自住，一会那个自住，再过一段时间又换一个来说自住，来避免CGT。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-7-3 12:12 编辑 ]

dandan

NG就负扣税对吧？
不好意思我只有2分了，只好你们每人发一分，不是我抠哈，嘿嘿～

LENNY_DONG

A可以做NG的。只要看你要把哪个房子当自住是关键。。

LENNY_DONG

你房子出租去了没有

dandan

问我啊？B现在还木有装修好，好慢那～～～

LENNY_DONG

发财发财，你们两口子每周回去看一下？

dandan

现在是private certifier还没找到。所以每个星期我们跑去刷油漆~

LENNY_DONG

为了那个折旧的问题？

之前我发过一个帖子，那个价格还可以。。。