关于投资房退税和贷款的细节窍门的讨论， 自己总结的

stevensun2

投资房退税主要有几大类税务优势
1.印花税，装修都不能抵税的，只有在卖房的时候加到你的cost base里面，但是当卖的时候这些钱可以用来减少NET PROFIT从而抵税，比如增值了20000，但是买印花税交了8000那NET PROFIT是20000-8000
2.如果投资出租房期间房屋的设施有些坏的或者老损，这些钱可以用来抵税
3.在投资房维护上花的钱+利息上花的钱+物业管理费+地税-租金所剩余的钱都可以用来抵税
4.每年可以找专门的公司帮你做房屋折旧，如果是10年以内的房子基本上会做到10000以上的折旧（公寓最高），这个可以拿来抵税。（家具的折旧也可以做进去）
5.卖房子所产生的中介费也是可以拿来抵税的

然后是投资房增值税的缴纳
1年内卖出的话 NET PROFIT 需要全部加入你的个人收入来缴纳个人所得税。
1年以后卖出 NET PROFIT 中50%不用交税，还有50%需要加入你的个人收入里面来缴纳个人所得

[ 本帖最后由 stevensun2 于 2011-6-24 10:39 编辑 ]

stevensun2

对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通
首先OFFSET ACCOUNT的作用：
我来举个例子
贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款30万，贷款账户的BALANCE就是 -30万。 如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费） 然后你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息，比如第二天你又放里20万进对冲账户，那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和按月付，要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。


OFFEST ACCOUNT的好处主要有3点

1 最大程度上来节省利息
你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。
2.资金的最大自由化
因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意，因为他能增加您的CASH FLOW.
3.潜在的税务利益
澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

当然所有事物都有优点和缺点，OFFSET ACCOUNT也不例外，他的缺点就是要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了，一般贷款申请费为500-600不等。

stevensun2

澳洲银行贷款一般有2中还款方式一种是只还利息第二种是本息全付，很多国内过来的移民受国内贷款的影响认为本息全付好，可以少还些利息。不过在澳洲不尽然。在2种情况下只还利息是有好处的。

1.因为澳洲有所谓的NEGTIVE GEARING,也就是说房子的支出大于租金收入。这样的情况下多出的部分可以用来抵税。所以很多在买投资房的时候都是贷款越多越好，因为可以抵税。所以只还利息的情况下可以维持高额的利息从而更好的来抵税。 （从税务角度）

2.当使用对冲账户的时候本+息的还法就多余了，因为你可以把本金放在对冲账户里，这样可以做到资金的最大自由化而且同样可以起到抵消利息的作用，因为之前我们说了你放在对冲账户里的每一分钱都能拿来抵消贷款里的本金额度从来起到抵消贷款利息的作用。 （从资金自由和管理角度）

总结以上可以说如果买投资房 （对冲账户+只还利息的方式是最好的），澳大利亚的贷款期限一般最多30年，只还利息的期限一般为5年或者10年。但是只要在只还利息的期限到期的时候做一个REFINANCE,就可以再给你5年或者10年的只还利息的期限，这样的操作一般比较少人知道，呵呵

stevensun2

买房砍价的技巧，很多人问我房子砍多少钱的比较合适，这个问题我觉得是因房而异，主要要看房主为什么要卖：
1. 如果急卖当然能砍的比较多，这个要问中介，有的时候中介会告诉你，尤其是像现在这样房产市场比较低迷的时候。
2.还有就是看有没有其他人出价，如果超过1个人出价就会变成多人出价现象，中介应该给每个出价的人一个Multiplable offer form,这样可以告诉你不止1个人出价，也可以避免中介恶意抬价。这种时候中介一般会叫所有买家出BEST OFFER,因为中介回同时拿所有的OFFER给卖家看，卖家从中选择最好的价格。所以如果当你见到中意的房子，越早出价越好，因为这样你会有更长的时间去谈价钱。
3.当签好合约后还是有机会讲价的，就是在做完房屋检查的时候，一般房屋检查都会有这样或那样的小问题，你可以用这些问题跟房主再讲2000-3000，因为一般到了这个程度卖家也不希望因为这些小钱把整个合约CRASH掉。

jedi_knight

1. 买投资房的时候会产生印花税，基本上在1万或者以上，这个是可以退税的

这个可以退税？首次置业似乎不可以退印花税吧

那律师费？申请贷款产生的费用？


3. 每年可以找专门的公司帮你做房屋折旧，如果是10年以内的房子基本上会做到10000以上的折旧（公寓最高），这个可以拿来抵税。（家具的折旧也可以做进去）

头2年能上1万，之后做不到1万，4年后的新APT， 差不多6000了只有。

[ 本帖最后由 jedi_knight 于 2011-6-23 12:15 编辑 ]

jedi_knight

原帖由 stevensun2 于 2011-6-23 12:13 发表
买房砍价的技巧，很多人问我房子砍多少钱的比较合适，这个问题我觉得是因房而异，主要要看房主为什么要卖：
1. 如果急卖当然能砍的比较多，这个要问中介，有的时候中介会告诉你，尤其是像现在这样房产市场比较低迷的时候。
2.还有 ...

签完合同还能讲价？ 如果卖家不愿意降价， 取消合同，买家损失多少呢？

鱼虫

好东西，收藏了，谢谢分享！

数学家

原帖由 stevensun2 于 2011-6-23 12:11 发表
1. 买投资房的时候会产生印花税，基本上在1万或者以上，这个是可以退税的

我会计师说印花税不能退税，但可以抵你卖房时的capital gain。

不知道谁说的对？

kylenix

原帖由 stevensun2 于 2011-6-23 12:11 发表
投资房退税主要有几大类税务优势
1. 买投资房的时候会产生印花税，基本上在1万或者以上，这个是可以退税的
2.在投资房装修上花的钱+利息上花的钱+物业管理费+地税-租金所剩余的钱都可以用来抵税
3.每年可以找专门的公司 ...

不要误导了，印花税，装修都不能抵税的，只有在卖房的时候加到你的cost base里面

干部

stamp duty 是capital expense，不能抵扣income tax的。。。

mxgong

楼主的风格跟中介一样。

只说好的，不说差的，只忽悠，不写实。

而且说的，只要跟中介打过交道的，尤其是卖楼花的，应该都已经听过类似内容了。

eric_hl88

原帖由 数学家 于 2011-6-23 12:40 发表


我会计师说印花税不能退税，但可以抵你卖房时的capital gain。

不知道谁说的对？

你的会计师对

qq830821

已阅。。全是错的。。。ps..如果你不是registered tax agent请不要提供tax advice..特别是当你自己都不懂的时候

zhzhjjb

的确很多不对的。

iceland

谢谢搂主分享

luluau

光脚的， 在线才7个小时。  发了17个帖子， 这里就占了1/3了。

hardlife

有没有搞错?　让我想到凤姐.　－－　的精神.　

s4048987

多谢楼主了~

goodboy23

楼主说的有正确的么？请懂的人说明一下

ccchoo

(monkey33)

click

学艺不精的光脚中介，还有人谢他，

click

学艺不精的光脚中介，还有人谢他，

Jasper_Mel

mxgong

想不通为什么还有人谢楼主。。

(paopaobing(47)) (paopaobing(47))

微胖儿

码字精神, 感动.

高寿财

有苦老
(paopaobing(3))

stevensun2

接受大家的意见和批评，关于之前的那个装修费用我写错了，我的意思是房屋修缮的维护费用的抵税，买房印花税那是用来抵税的不过要再卖房的时候才能放在COST BASE里面进行抵税。我还是按大家给的建议修改了，如有其他地方有写的不对的，请大家提出来。先谢谢了。

[ 本帖最后由 stevensun2 于 2011-6-24 10:37 编辑 ]

stevensun2

如果卖家不同意降价，要看房屋检查出来的问题的严重性，要是有白蚁或者有地基沉降问题的话可以退房，订金是可以拿回来的，要是是小问题的话买家也无权解除合约，很多情况下卖家会问他的律师，所以要根据报告上的严重程度来定

stevensun2

第一本人不是卖楼花，也不推荐楼花，因为楼花有几个很大的弊端
1. 如果市场不好，有可能房屋交接的时候估价估不出来
2.交接之后如果楼中只要有一栋卖的不好，整个楼盘的价格的会受很大影响
3.楼花大部分是公寓，公寓的增值一般情况下比HOUSE慢，所以增值潜力不大，因为没有地。

stevensun2

让您见笑了，这只是自己的一些经验，有错的地方请多多指教，因为自己买了几套房子了，给这些经验做些总结。而且每个州的政策不一样，可能会有些偏差，请多多谅解，谢谢