该收手时就收手 – 第一次购房经历

HNREN

虽然利率持续上涨，最近猫本买房的桐子依然很多。我也是秉承该出手时就出手的原则，看到在自己的承受范围之内好房，就绝对不能错过。这不，在2次INSPECTION之后我于上周日毅然地出了看房2个月来的第一个OFFER。4房的HOUSE，2卫，700多平，开价居然只要28万加，这个价格在这个区来说绝对算便宜的，于是我毫不犹豫地出了一个令中介满意的OFFER，中介说有75%的希望房东会接受，并说好周一晚上6点半前给我答复。当然没有忘记在OFFER中写上SUBJECT TO BUILDING INSPECTION这个条款（事后证明这个非常重要），只不过这个条款和我想象中的有点不同，是一个盖章上去的标准条款，只需填入几天内必须做完INSPECTION。 中介开始时说3天，也就是COOLING-OFF期间内必须做完，我说不行，时间太紧，要求5天，中介同意了。幸好当时没犯昏同意3天，COOLING-OFF是从你签OFFER的时间算起的，而不是房东同意的时间，我是周日签的OFFER，COOLING-OFF最后一天是周3，如果房东周一同意的话，那我只有2天时间安排INSPECTION。

当天晚上没睡好，紧张，兴奋，充满期待，但也有一种莫名其妙的不安。好不容易熬到了天亮，红着眼睛去上班。见到老板第一句话不是问好，竟然是脱口而出我出OFFER了。老板一楞，马上反映过来，连说好好，当听说我出的价钱时，老板没做声，过了一会说房东肯定会接受我的OFFER，让我放心。听得出来，他认为我出得高了。又问我OFFER怎么写的，我把OFFER拿给他看，老板眉头一皱，说怎么没写SUBJECT TO FINANCE。我说我写了SUBJECT TO BUILDING INSPECTION以为不能再写SUBJECT TO FINANCE了，而且已经咨询过贷款经理了说FINANCE没问题。老板说可以2个可以同时写的，SUBJECT TO FINANCE绝对是对买家有利的条款，以后有什么情况还可以以这个为借口。老板看了SUBJECT TO BUILDING INSPECTION的条款，认为也有问题，因为里面规定了只能是MAJOR STRUCTURAL DEFECT才能终止合同。如果发现了不属于STRUCTURE 的SERIOUS PROBLEMS怎么办，这个条款还是不能保护你。听完后我意识到昨晚真是太冲动了，没有认真看合同就签了字。

HNREN

6点半了手机没响，6点45，7点整，手机依然安静。7点半，中介终于来电话了，第一句就是CONGRATULATIONS，成了！明天去PICK UP合同。比想象中容易，是不是太容易了，料想还有几个回合的讨价还价呢。房子就这样到手了，还真不敢相信。 周2一早联系了铁枪夫妇在论坛里推荐的INSPECTOR WERNER，这里要赞一下，绝对值得推荐，是个非常专业认真的中年人。同时还要赞一下我的老板，真是个好人，要不是他的把关，我就稀里糊涂把自己陷入巨大的麻烦之中。WERNER说周3下午2点有空，我说那好吧。老板得知后说马上再联系他，要求劲快做INSPECTION，周3下午2点绝对晚了，起码要上午，因为我的COOLING OFF最后一天就是周3，周三5点之前一定要拿到报告。我说不是在5天内做好就好了吗，老板说那个只是MAJOR STRUCTURAL DEFECT，如果发现了别的大问题怎么办，在COOLING OFF期间你占主动，有任何问题还可以跟中介讨价还价，3天COOLING OFF后就非常难了，除非发现了MAJOR STRUCTURAL DEFECT，要不根据合同我无论如何都要买这个房子了。 我真是昏啊，赶紧联系WERNER，他说帮我改到周3上午10点，一查完马上告诉我结果，有任何问题我可以马上联系中介，而且他在下午4点半之前将正式报告传真给中介，我就不用去他家拿了，争取了时间。 心里隐约感到不安，在惶惶中度过了周2。

周3上午11点半，WERNER做完了INSPECTION，第一时间打电话给我，情况不妙，发现了大问题，南面的墙和后面卧室的墙上都发现了大的裂缝，地基比较湿，而且热水系统漏水。后面的裂缝差不多有10MM，非常严重。WERNER说如果不是因为移动了墙边的树的话就是比较严重的问题了，他问了中介，中介说不知道以前有没有树在这里。所以他怀疑是BLOCKED DRAIN，或是SITE DRAINAGE导致了地基移位，墙上出现裂缝，这个修起来非常贵。房子裂缝通常产生的原因还可以参见Kling11 在另一个帖子里的专业评论。 https://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D2
WERNER还确认了这个裂缝属于MAJOR STRUCTURAL DEFECT，我可以要求终止合同。听到这个另人沮丧的消息后，我六神无主了，还要不要继续这个合同呢。老板说我最好咨询一下SOLICITOR，再马上联系中介。时间紧急，我联系了一个朋友推荐的律师，叫LIZ，人非常好，她告诉我现在当务之急是先终止现在的合同，再根据INSPECTION REPORT和中介NEGOTIATE新合同，因为今天是COOLING OFF的最后一天，今天我可以用COOLING OFF条款任意取消合同，比较简单。过了今天就只能用MAJOR STRUCTURAL DEFECT和中介ARGUE了，这个比较麻烦，中介不一定同意，而且SOLICITOR介入的话就要额外收费了。 LIZ建议我立刻写好书面通知取消合同传真给中介，要提到是根据BUILDING REPORT执行自己COOLING OFF的权利，要求返还全部的押金。按规定COOLING OFF期间取消合同是要付0.2%的PENALTY 的。但LIZ说一般中介为了维持和客户的关系都会退的，何况我还写了是因为发现了MAJOR STRUCTURAL DEFECT。LIZ还不厌其烦的把每句话都写好了EMAIL给我，FREE OF CHARGE，真是好人。下午2点半，传真给中介，再打电话通知中介说先取消现在的合同，并约了晚上6点再谈要不要新合同。中介很平静，相信她也从WERNER那知道检查的结果了，她说没问题，合同取消。她马上和房东联系，看他们有什么建议。

[ 本帖最后由 HNREN 于 2006-8-25 23:47 编辑 ]

HNREN

在回去的路上，我冷静的前前后后想了想，发现其实一开始就不对劲。老西说过这个区的房子3房的都在34万以上。当时没有仔细地想想为什么这个会这么便宜，而且INSPECTION这个HOUSE的时候应该仔细地里里外外查看一翻的。当时看了4个BEDROOM，还有好大一个后院就晕了头了。 而且房东很爽快地就答应了OFFER，根据中介讲这个房才上市一周，按常理房东也应该讨价还价一翻啊，除非他们早知道有问题，急于出手（后面果然证明了如此）。晚上去了WERNER家拿报告，WERNER跟我讲解了一番，说这是他看到过的最糟糕的裂缝，估计修起来非常昂贵。我说房东同意了修，但要我先签合同。我问他如果他是我他会买这个房子吗？WERNER很坦率地说，最好不要先签合同，如果我实在喜欢这个房子的话，要房东把STRUCTUAL ENGINEER的详细报告先给我看，而且还要在合同中写明这个STRUCTUAL ENGINEER保证这个房子修好后地基不会有进一步的MOVEMENT，房东保证没用如果将来有问题了找人都找不到。如果STRUCTUAL ENGINEER不能保证的话，就放弃这个房子。

周4早上，把BUILDING INSPECTION REPORT给我老板看，他看了后就问我还想要买这个房子吗？我说不知道，如果他们愿意降价怎么样。老板说一开始我的OFFER就高了， 就算是降3万，我还要自己找人来做所有的维修，这个报告上除了裂缝这个大问题外还有很多别的问题，澳洲人工很贵，如果自己不是HANDY MAN的话, 一个很小的问题请人上门维修都是非常贵的，再算上时间，精力都不只3万了。他说不能替我做决定，但如果他是我的话，就马上去拿了支票跟他们说BYE BYE。

看来当初我的OFFER的确是高了，今天中介特别殷勤，打了几个电话来，说房东已经做着手准备找人来修了，问我想得怎么样了，我说要先跟律师商量商量。 中介说时间很紧啊，周末又有OPEN INSPECTION，别人可能会出OFFER了。我知道这是鬼话，中介只想我继续这个合同。期间还很奇怪，有个自称是房东请的BUILDER的人给我打了电话，说这个房子问题不大，房东准备下周2把那个有裂缝的墙拆了，重新起一面墙。我问找到了什么原因导致裂缝没有，他说这个是CLAY的特性，VICTORIA气候的原因，CLAY热涨冷缩，导致的墙出现裂缝，并保证我修好后符合居住条件。并说现在的房东5年前搬来的时候裂缝就在那里了，5年间裂缝没有扩大，并有照片为证。 我知道不能相信这个人，就说我会跟中介联系的。老板很奇怪，说这不符合惯例，就算是有这么个BUILDER，也应该是中介把他的电话号码告诉我，问我要不要打电话给他问一下详细情况，而中介不能在没有我的同意下将我的电话告诉这个人，并让他直接打电话给我。 千万不能相信这个人，我想起了当初中介还推荐了个人给我做BUILDING INSPECTION，给我拒绝了，说不定就是这个人。照片的事情还证明了房东是知道这个裂缝的，这就不难解释为什么起价这么低，而且他们急于稳住我了。

ALL CLEAR。打电话给中介问支票寄出来没有，中介说还没有，我不等她说别的，就说下班后我直接去取，她说好。拿到支票后我才从这个麻烦中解脱出来。看来买房真不是件简单的事情，许多细致的工作要做。这里总结几点经验，供大家参考。

1．        INSPECTION房子的时候一定要仔细，不能走马观花，一定要里里外外看，尤其是结构方面的问题，有没有裂缝。
2．        签OFFER时要仔细阅读条款，看COOLING OFF到期的日子，一定要加上SUBJECT TO FINANCE和SUBJECT TO BUILDING INSPECTION。
3．        请独立的INSPECTOR来检查，不要接受中介介绍的任何INSPECTOR，律师，或是贷款经理，尽量找自己熟悉的人。
4．        有任何问题都要在COOLING OFF PERIOD中解决，这样才能有主动权。
5．        发现问题第一时间终止合同，再谈新合同，否则合同生效后再ARGUE很麻烦。终止合同一定要在COOLING OFF的最后一天的下午5点之前以书面形式呈交。

这可是我花了几百大洋买来的经验，大家踊跃加分啊：）

[ 本帖最后由 HNREN 于 2006-8-26 01:23 编辑 ]

Happybanana

Sofa

[ 本帖最后由 Happybanana 于 2006-8-25 22:33 编辑 ]

Happybanana

Wow, I am too quick!

goldenapple

打听一下，哪个区。。

HNREN

别恭喜太早,嘿嘿,仔细看标题

goldenapple

看来没买，呵呵

会飞的马

这个价格应该在zone3了～

东门吹风

哪个区的房子, 4室两卫700平,才开价280,000?

Kling11

还有Subject to 非法侵占比如邻居家的屋檐延伸到你家地盘上来了之类的 咔咔
我当时还写了subject to pest inspection

好在还有一周Cooling off时间，不过Cooling off内反悔人家虽然不能把你怎么样心理肯定骂你中介也不开心

villa

原帖由 HNREN 于 2006-8-25 22:23 发表
SUBJECT TO BUILDING INSPECTION的条款，认为也有问题，因为里面规定了只能是MAJOR STRUCTURAL DEFECT

Major Structural Defect确实是个活话，什么程度才叫Major Structural Defect，如果对方通过律师扯皮，还真扯不清了，因此，经理说得很有道理，一般情况下，出Offer时，Subject to finance确实应该是必须的。

期待下文。

luckyray

该收手时就收手啊！风风火火买房子啊！伊吖哟。。。。

villa

原帖由 Kling11 于 2006-8-25 22:31 发表

好在还有一周Cooling off时间，不过Cooling off内反悔人家虽然不能把你怎么样心理肯定骂你 ...

昆士兰州的Cooling-off period是一周的时间啊？


对了，Cooling-off period之内买方反悔，中介依然可以收取一定的费用吧？维州这里的规定是：$100 or 0.2% of the purchase price (whichever is more)。

顺便请教各位：

如果购房总额不少，这里的0.2％ of the purchase price  (whichever is more)岂不是远大于$100? 比如，假设purchase price 是$400,000，0.2％就是$800，那么，在Cooling off期反悔，中介是不是要收取买家$800刀呢？ 谢谢！