自住房转投资房呢?还是买投资房,卖自住房,再买大自住房?

jj1985_chn

我是新手,刚发现我们这论坛,夜以继日的读了两天,想找到答案以解答关于投资房的疑惑.收获是不少,但是无法整理成一个清晰的思路.所以发一新贴,还望高人指点.新人感激不尽.
我的情况是这样:
我和LG联名于2008年首次置业买了现在住的房当时45万,贷36万,因当时什么都不懂所以没用OFFSET ACCOUNT,两三年间我们还进去了20万.
现在我们想买个大点的房,80万左右,把现在房当投资,才发现因为没有OFFSET ACCOUNT,就这样转投资房在税务上根本就不合理.
(我是家庭主妇没工作,LG是SOLE TRADER,收入6~8万,倒是每年在健康的增长)
在论坛上也看到了相关的讨论,还有如下疑问,请帮忙解答:
1.把我们现在的各50%转成他99%,我1%,手续上有多少费用?是找律师办理吗?
2.应该是要重新贷款的吧.是按当时的45万做呢?还是要重新估价做?
3.这样做完ATO那边就都CLEAR了吗?不会再找回来说我们已经还进去20万了? 是否有人有这样做的经验?
4.如果上述的都可行,费用也不高,我们就保留这个房子作投资. 如果不可行,我们就想买一40万左右的当投资,然后再买一个80万的自住,卖掉现在的房子.
5.我们的想法有没有问题? 我纠结了很久,一直理不出头绪.请各位帮忙了,谢谢.

cdfei

按你老公这个收入，没法贷到这么多款吧。。。

findcaiyzh

留名关注。

rogerk

原帖由 jj1985_chn 于 2011-4-12 09:25 发表
我和LG联名于2008年首次置业买了现在住的房当时45万,贷36万,因当时什么都不懂所以没用OFFSET ACCOUNT,两三年间我们还进去了20万.
现在我们想买个大点的房,80万左右,把现在房当投资,才发现因为没有OFFSET ACCOUNT,就这样转投资房在税务上根本就不合理.
(我是家庭主妇没工作,LG是SOLE TRADER,收入6~8万,倒是每年在健康的增长)

足迹牛人就是多阿。。。8w * 3 = 24w, 你们一家人3年生活费就用了4万块。。

大牛哥

原帖由 jj1985_chn 于 2011-4-12 09:25 发表
我是新手,刚发现我们这论坛,夜以继日的读了两天,想找到答案以解答关于投资房的疑惑.收获是不少,但是无法整理成一个清晰的思路.所以发一新贴,还望高人指点.新人感激不尽.
我的情况是这样:
我和LG联名于2008年首次置业 ...

我来帮你理一理，理乱了别怪我哈
1，没有OFFSET帐户，但你已经把本金还给银行了，同样是抵掉了利息，作用是一样的；
2，现在开个OFFSET帐户也不晚；
3，自住房转投资房，只是你自己这里在税务申报的时候需要考虑的，ATO才不管呢，只要你报得对就OK；
4，如果新的80万自住房也需要贷款，假设贷64万（80%），再加上你现有住房剩余的16万贷款（36-20），共需80万。把这两笔贷款放在同一家银行，做一个package，让银行重新调整你两笔贷款的额度和比例。1，投资房，在不重新估值的情况下，价值45万，改成全额贷款；2，那么剩余部分就放入自住房里，也就是80-45=35万；
5，offset帐户只对自住房贷款35万部分，用于冲抵利息，减轻负担；
6，投资房贷款45万改成interest only，有利于计算利息支出，年底报税的时候简单明了。

以上这些是我能想出来的最好办法，还请各位高手指正。

不好意思，刚才太着急，数字看错了，原来你们还只剩16万贷款，现在改正。
楼下各贴都依此帖数据说话。

[ 本帖最后由 大牛哥 于 2011-4-12 12:05 编辑 ]

大牛哥

原帖由 rogerk 于 2011-4-12 10:02 发表


足迹牛人就是多阿。。。8w * 3 = 24w, 你们一家人3年生活费就用了4万块。。

你替人家省了税

cdfei

4，如果新的80万自住房也需要贷款，假设贷64万（80%），再加上你现有住房剩余的25万贷款（45-20），共需89万。把这两笔贷款放在同一家银行，做一个package，让银行重新调整你两笔贷款的额度和比例。1，投资房，在不重新估值的情况下，价值45万，改成全额贷款；2，那么剩余部分就放入自住房里，也就是89-45=44万；

这是不行的，已经还的钱拿出来的目的是买了自住房，是不能退税的。

LZ能不能介绍一下你怎么能带这么多款？

大牛哥

原帖由 cdfei 于 2011-4-12 10:19 发表
4，如果新的80万自住房也需要贷款，假设贷64万（80%），再加上你现有住房剩余的25万贷款（45-20），共需89万。把这两笔贷款放在同一家银行，做一个package，让银行重新调整你两笔贷款的额度和比例。1，投资房，在不重新估值的情况下，价值45万， ...

这是肯定可以的。整个操作过程相当于重新给两个房子各贷了一次款，总额80万。其中投资房全额贷款，45万，自住房部分贷款35万。之所以要找原来的银行，是因为重新调整比例，并不是真的重新贷款，所以投资房的100%贷款可以不交mortgage insurance。

问问你的银行就知道了，小技巧而已。

[ 本帖最后由 大牛哥 于 2011-4-12 12:06 编辑 ]

cdfei

ATO的原则是目的论，你这个方法原则上是真不可以，但你说要打查边球，那是没问题的。

jj1985_chn

原帖由 cdfei 于 2011-4-12 09:27 发表
按你老公这个收入，没法贷到这么多款吧。。。

华人BROKER都能做的,找人做收入证明,或者做海外收入.

jj1985_chn

还进去的钱当然不是这里挣的,是卖了国内的房,换过来的,没加以说明,呵呵.

cdfei

但是你还款也很有问题啊，80W的房子一年光利息就要将近6W了，你老公的收入才6-8W，怎么算都负担不起啊。

jj1985_chn

原帖由 大牛哥 于 2011-4-12 10:03 发表

2，现在开个OFFSET帐户也不晚；
3，自住房转投资房，只是你自己这里在税务申报的时候需要考虑的，ATO才不管呢，只要 ...

先谢下大牛哥.但是我问过会计师,说没有OFFSET帐户,在ATO那里就认为我能DEDUCT的贷款利息就只有36-20=16万的部分.
所以才想到过户,重新贷款的做法.只是不知这样做是否能在ATO那里过关.

大牛哥

原帖由 cdfei 于 2011-4-12 11:11 发表
ATO的原则是目的论，你这个方法原则上是真不可以，但你说要打查边球，那是没问题的。

这还真不是擦边球。
就以楼主的例子，试想一下：
如果楼主现在把所有的贷款都还清了，然后又买了一个45万的投资房和一个80万的自住房，为这两个住房作了两笔贷款，一笔45万一笔35万。OK，这回和ATO没任何瓜葛了吧？
重新调整贷款比例就是这个意思！完全的符合任何法律、包括ATO的要求！
之所以不重新贷款，或者不能去两家银行贷款，是为了不付mortgage insurance。

再解释两句，怕你们糊涂
1，对于银行来说，等于它为客户增加了贷款额度，不论一笔还是N笔，总金额是增加了。调整贷款额度和比例，只是他们一个内部的操作而已，很简单，也没什么风险，它很乐意；
2，对于楼主来说，可以合法地最大限度的运用税收杠杆来使自己的收益最大化；
3，对ATO来说，管你怎么折腾，只要你报税正确就OK。

[ 本帖最后由 大牛哥 于 2011-4-12 12:07 编辑 ]

大牛哥

原帖由 jj1985_chn 于 2011-4-12 11:47 发表

先谢下大牛哥.但是我问过会计师,说没有OFFSET帐户,在ATO那里就认为我能DEDUCT的贷款利息就只有36-20=16万的部分.
所以才想到过户,重新贷款的做法.只是不知这样做是否能在ATO那里过关.

重新编辑一下，加几句。
你的会计师说的没错。在你目前的情况下，只能把16万部分的利息和其他费用用于冲抵税前收入。
所以，才让你重新安排贷款，而不是找律师办什么过户，那没用！
如果你的会计师可以看懂中文，把我上面的原话打印给他看，他马上就会明白。
如果他不明白，换会计师！

[ 本帖最后由 大牛哥 于 2011-4-12 11:53 编辑 ]

jj1985_chn

我们是原来算过的,还能有些钱放OFFSET里面, (再买房一定要用OFFSET了),所以可以不用还那么多利息, 而且他是自己的生意, 辛苦一点就能多挣些了. 现在因为也没有投资, 赚得多也都交税了, 所以LG应该还是有潜力滴.

cdfei

如果都还光了重新买当然是没问题，因为你的45万是买投资房了，但如果没有还完，你相当于是从现在的45的房子中拿了一笔钱出来，如果买的80W的房子是投资房，没问题，这笔贷款可以退税，如果是自住房，NO!!!!，不能退！！！！
你一直就没搞清楚目的论，你以为调整一下贷款比例就行了？ATO只要知道这个钱到底是为投资还是为自住就行了，如果你这样操作有用，那要offset账户来干什么？
你重新贷款也没有用，一样不能改变已经还了的本金的本质。

原帖由 大牛哥 于 2011-4-12 11:48 发表

这还真不是擦边球。
就以楼主的例子，试想一下：
如果楼主现在把所有的贷款都还清了，然后又买了一个45万的投资房和一个80万的自住房，为这两个住房作了两笔贷款，一笔45万一笔44万。OK，这回和ATO没任何瓜葛了吧？
重新调整贷款比例就是这个意思！完全的符合任何法律、包括ATO的要求！
之所以不重新贷款，或者不能去两家银行贷款，是为了不付mortgage insurance。

jj1985_chn

OK, THANK YOU. 您的语气好像往我心里砸了个石头. 一下子踏实了.

大牛哥

哎。。。楼上的，我真的很无语。。。

随便你吧

cdfei

劝你去咨询一下专业人士，大牛哥虽然很牛，但在ATO面前估计也罩不住你。。。。

yuyu_laohai

同意CDFEI。关于这一点我特别咨询过。当然，很多人这样做，而且ATO一般不查。

大牛哥

我很怀疑楼上几位，有没有学过revenue law

cdfei

我还真没学过。。。。。

patrickzhu

贷款银行不管税务上的事情。
税务上的事情楼主还是问你的会计师最好，这里的意见只能参考，在咨询会计师之前自己先有个大概。

kr2000

我也认为cdfei是对的
从ato的角度说，退税是根据投资的损益来计算的
严格的说，lz把现在的住房做成投资只有16w可以做负扣税

当然refinance之后ato查不查你就很难说了
如果能把后来买的房子做成投资房就没问题了，关键是要能提供证明材料
前面买的房子最好能留些bill在自己的名下

xlin8703

原帖由 rogerk 于 2011-4-12 10:02 发表


足迹牛人就是多阿。。。8w * 3 = 24w, 你们一家人3年生活费就用了4万块。。

是啊。。好牛啊。。。。。平均一年开销就1万5.。。。。我家的都不知道是他们的多少倍。。。而且是已经很紧巴巴的说

MAX_1602

唯一的办法，卖掉原有的房子，再买两个。
自住的开一个offset账号，将所有的收入都打进去，有多余的钱先还它。
投资的贷到最大额度，房子的支出可以退税。
擦边球就算了把，被查到会死的很惨，很多人认为ATO是傻瓜，真是这样吗？

cdfei

起码牛人认为他们是傻瓜

Mercia

原帖由 MAX_1602 于 2011-4-15 13:28 发表
唯一的办法，卖掉原有的房子，再买两个。
自住的开一个offset账号，将所有的收入都打进去，有多余的钱先还它。
投资的贷到最大额度，房子的支出可以退税。
擦边球就算了把，被查到会死的很惨，很多人认为ATO是傻瓜，真是这样吗？

顶

woody

换个角度来说，你要真是2008年买的房，说句实话，只要走赢大盘，除非算你贷5%，要是算你当年贷20%的话，你现在的房租得500多一周了，估计cover你的贷款利息，你这房也没什么太多投资或者负扣税价值的了。还不如就拿这当年45万的房子的租金来还新房子的利息，没太多区别。如果真的不能在ATO那里顺理成章的话。

也许你担心新房子的首付问题，这个银行或者贷款公司有办法帮你弄的，毕竟你有物业在手。

再说些投资环境和趋势，如果未来3-5年房价走势平平，比如银行都给出7.2%的三年固定利率了，加紧还完现在的房子，耐心的寻找新的房子。

好像你们现在的经济状况，买80万的房子比较吃力？算你手里的房子涨到59万了.

[ 本帖最后由 woody 于 2011-4-18 11:09 编辑 ]