再说说小生意的生意贷款

yuxuanlin

前一个关于生意贷款的老帖子，居然被一再翻出来，既然大家对商业贷款感兴趣那就再多聊些吧。

关于商业地产的贷款，我前面的帖子也提到了，这方面的贷款还是比较容易的，因为地皮值钱，银行不怕亏。但是纯生意贷款就比较复杂了。
1、什么样的生意，银行才会有可能贷款给你？
有品牌的生意，连锁店生意，象麦当劳，KFC，Subway,GJ,M coffee等等

2、银行贷款的额度是多少？
根据这个生意的整体表现评估，一般最多65%

3、是不是所有银行都可以操作生意贷款？
不是，只有四大银行有这个业务

4、生意贷款有多复杂？
很复杂。要准备的材料很多，要做生意评估，生意评估的费用比房产评估要贵很多。就算你所有的该准备的都准备了，该评估的都评估了，银行最后也许不给你批贷，或者只批50%不到的款额，其实就等于不贷款给你了。只是不明着拒绝。

lingyang

有明确的产品成品, 销售渠道, 物流, 但是是新成立的公司这样的生意做商业贷款困难么? 有什么要注意的?

[ 本帖最后由 lingyang 于 2011-2-26 23:14 编辑 ]

yuxuanlin

5、向银行贷款需不需要关系？
太太太太需要了！！！没有人脉，神马都是浮云。尤其是当今，供求关系倒置，现在是人求着银行贷款。

6、要做生意贷款，需要准备什么材料
-- 商业计划书，这个不能少。每个银行都有自己的要求，跟你关系好的，会直接提供模本给你，只要往里填内容，就可以了。
但是，一定要记住，做好商业计划，其实是有利于你自己的投资成功。
-- 合同，没有合同，银行不会开始做贷款。但是如果银行贷款还没有下来，俺们怎么敢签合同呢？卖个关子先。
-- 未来1个财政年度的现金收入流预测。你对你接手生意的未来收入的预测，就是你的预期预计还贷能力。记住，银行会根据这个评估你的生意的（如果银行同意贷款给你了）
-- 你购买的生意的前3年财务报表，流水账目（这个评估公司会要求提供的）
-- 你个人的背景 （这个可以写在商业计划书里）个人的经验，银行是非常看中的，这个关系到你要购买的生意的前景。
生意是靠人做的，好的生意换不同的人做，生意也许会被运营差，那么你的当初购买生意的价值就掉了。就算银行收回来，但是一样的不值钱。生意不象地皮，不实在，完全是虚的。
-- 租约。租约时间长，银行贷款的年限就长，租约短，你还款的压力就大，因为银行会要求你在短短的几年里把本息全还清。
以上是银行需要的资料。然后，银行就会做个初步的信用审核，认为项目是值得进行或者不值得。

[ 本帖最后由 yuxuanlin 于 2011-2-26 23:26 编辑 ]

yuxuanlin

原帖由 lingyang 于 2011-2-26 23:12 发表
有明确的产品成品, 销售渠道, 物流, 但是是新成立的公司这样的生意做商业贷款困难么? 有什么要注意的?

你的产品是知名产品，还是自创的？前者还有戏，后者就比较旋
如果销售渠道确定，比如你和大的零售商都有供货合同的话，应该有戏；如果只是零散的独立零售商，就比较麻烦

计划书比较重要，要有说服力；
关系，要认识相关的人，能给你时间听你谈你的赚钱计划；让他们有机会能看到，你能给银行赚钱。

chiny

原帖由 yuxuanlin 于 2011-2-26 23:31 发表


你的产品是知名产品，还是自创的？前者还有戏，后者就比较旋
如果销售渠道确定，比如你和大的零售商都有供货合同的话，应该有戏；如果只是零散的独立零售商，就比较麻烦

计划书比较重要，要有说服力；
关系，要认识相关的人，能给你时间听你谈你的赚钱计划；让他们有机会能看到，你能给银行赚钱。

BUSINESS PLAN的花点钱话找个专业人士做太简单不过啦~~~做到天花龙凤~~关键是GOODWILL~~~够胆的话给自家的账給BANK看....我一年的话都存几十万給你啦~~~你敢不借钱給我??

yuxuanlin

花钱做的不一定好。如果你真是投资生意的人，你自己应该了解你要购买的生意。做这个计划的目的，其实是让你自己更了解你要如何运行生意。

如果存钱给银行，等于是自己给自己贷款，银行巴不得你这么做。如果你现实手头有这么多现金的话，银行是不会放贷给你的。一般生意贷款，很多人都是用不动产来抵押。

我们已经成功的不只一次用生意本身贷款。而且所有材料全部是自己准备，没有任何贷款中介。

你个人有没有能力，你在银行的信用程度，以及你对生意的整体运作能力，才是最关键的。

yuxuanlin

如果银行初步觉得，项目值得介入，那么他们就会通知评估公司。银行做生意贷款的部门是特别部门；能做生意评估的公司，也比较专门。通常评估结果出来大约需要2-3周，但是如果你材料准备的周全，节约他们去做search的时间，那么所需的时间就会大大缩短。时间就是金钱，节约时间，就是节约钱。

评估公司会把他要评估的内容告诉你，会把他需要的材料清单给你，让你准备。然后会约定时间，去考察你要购买的生意。
其实，评估一次就等于做了DD，所以个人认为，花钱评估生意并不是白浪费钱的事。

chiny

原帖由 yuxuanlin 于 2011-2-26 23:56 发表
花钱做的不一定好。如果你真是投资生意的人，你自己应该了解你要购买的生意。做这个计划的目的，其实是让你自己更了解你要如何运行生意。

如果存钱给银行，等于是自己给自己贷款，银行巴不得你这么做。如果你现实手头有这么 ...

生意本身贷款那你那一盘账要做的很帅~~, 你要交税还是你要CASH, 就是那么简单~~没GOODWILL的话神马话都是BS~~~~

yuxuanlin

对于小生意来说，投资人是否参与到日常的生意运作中，在银行和评估公司是比较看中的。如果，你自己是赚人工的，那么这样的生意的发展潜力有限。因为，你这个投资人的精力和智慧已经被日常的繁琐的体力劳动所消耗。

所以，有时候我们会说，买了份工打，而不是投资了一个生意。

yuxuanlin

原帖由 chiny 于 2011-2-27 00:06 发表

生意本身贷款那你那一盘账要做的很帅~~, 你要交税还是你要CASH, 就是那么简单~~没GOODWILL的话神马话都是BS~~~~

买生意，买的就是GW

那盘账是卖生意人做的，不是买生意的人。要交税或是要现金，那是买成以后的事情。

换句话说，做大的生意，都不是靠小金库存现金出来的。

chiny

花钱评估生意并不是白浪费钱的事, 我绝对赞同~~~~几千刀是不会白花哒~~~起码心踏实一点~~~

努努

学习一下。

lingyang

多谢多谢. 今天没分了, 明天补上

[ 本帖最后由 lingyang 于 2011-2-27 13:01 编辑 ]

yuxuanlin

申明：我不是贷款中介。
我们是生意投资人，所以需要银行的贷款。我们现在的项目都是自己直接和银行交涉，很头疼，有时候很急人。合同要签，定金要过，银行的贷款还没有搞定。不同的银行经理，不同的待人处事，不同的思维，真得不一样。有人能让事情变容易，有人能让事情变复杂，伸缩度很大。

有时就算贷款下来，我们也不满意他们的利率，还有其他费用的charge。所以，再谈判。用一家去制衡另一家。

如果大家有什么关于生意贷款的，只要我知道可以回答的，就在这个帖子里回复了。因为比较忙，也许不能及时在帖子里回答，请见谅。

sterlingbar

请问楼主，目前情况，大牌子连锁生意，贷1百多万金额，现在4大的利率是多少呀？没有equity secure，最低可以谈到多少利息？

yuxuanlin

原帖由 sterlingbar 于 2011-2-27 21:12 发表
请问楼主，目前情况，大牌子连锁生意，贷1百多万金额，现在4大的利率是多少呀？没有equity secure，最低可以谈到多少利息？

以生意贷款不象地产贷款或抵押贷款那么简单。利率一般是变动的。如果你要投资的生意前3年的报表都很好的话，你本人的整体经营思路很缜密，那么你的利率可能会折扣比较大。现在商业贷款浮动利率是9点多，银行会给一些折扣，大约会到8点几，如果你要投资的项目非常好，可能可以降到7点多，这是有可能的。总之，生意贷款的伸缩度很大，可以贷给你，也可以拒贷，可以贷65%，也可以只贷30%；可以给你9.9%的利率，也可以给你7.7%的利率，全在人和整个项目本身。

生意贷款是用生意本身抵押，没有其他抵押品。当然你的公司，你本人要做为担保人。

碧海年年

按照MM所说，对于没有生意经验的人，银行一般是不会给贷款的。
可是，谁都是有第一次做生意的时候啊。。。
那就是说，积累的做生意的经验以后，才有可能做更大一点的生意。

chiny

现在商业贷款浮动利率是9点多?? 这个DEAL已经很好啦~~~几十W的生意批下来哒很难去到这个RATE, 总的来说FREE HOLD LAND PLUS BUSINESS哒利率最低最合理~~~RBA再升息的话借钱借的多的BUSINESS可真是UNDER PRESSURE & STRUGGLING~~~

sterlingbar

原帖由 chiny 于 2011-2-27 22:54 发表
现在商业贷款浮动利率是9点多?? 这个DEAL已经很好啦~~~几十W的生意批下来哒很难去到这个RATE, 总的来说FREE HOLD LAND PLUS BUSINESS哒利率最低最合理~~~RBA再升息的话借钱借的多的BUSINESS可真是UNDER PRESSURE & STRUGGLING~~~

楼主说的没错，不用怀疑。楼主有丰富的实践经验。

[ 本帖最后由 sterlingbar 于 2011-3-3 09:58 编辑 ]

chiny

原帖由 sterlingbar 于 2011-2-28 00:09 发表

楼主说的没错，不用怀疑。2家银行刚批了我1百多万生意贷款，8.24%，十年期，还有一家条件相同，但利息是9%，纯生意贷款，没free hold抵押。楼主有丰富的实践经验。

我没有怀疑, 更多的是认同和学习~~~1百多万生意跟几十万哒生意做比较~~~UNDER ONE MIL哒生意你肯定看不上眼哒...都是做大生意哒~~估计你做的都是大牌子FRANCHISE或乡下私人巨头~~~有钱人呐~~~FREE HOLD LAND PLUS BUSINESS你估计没贷过吧?? 差的远着呢~~~

[ 本帖最后由 chiny 于 2011-2-28 00:25 编辑 ]

sterlingbar

原帖由 chiny 于 2011-2-28 00:22 发表

1百多万生意跟几十万哒生意做比较~~~UNDER ONE MIL哒生意你肯定看不上眼哒...都是做大生意哒~~估计你做的都是大牌子FRANCHISE或乡下私人巨头~~~有钱人呐~~~FREE HOLD LAND PLUS BUSINESS你估计没贷过吧?? 差的远着呢~~~

差得多远呀？让我等有个榜样，人生目标就是以后向chiny学习，争取FREE HOLD LAND PLUS BUSINESS一起买

chiny

原帖由 sterlingbar 于 2011-2-28 00:25 发表

差得多远呀？让我等有个榜样，人生目标就是以后向chiny学习，争取FREE HOLD LAND PLUS BUSINESS一起买

我也在找呢~~~GOOD BUSINESS, GOOD LOCATION 的FRREHOLD 4 SALE, 就这个INFORMATION就值几万呐~~啥都不用做几万进口袋~~你试一试从AGENT LISTING里找看看找不找的到??

yuxuanlin

freehold and business, 我们买得不要太多。

但是现在整个房地产形势严峻，我们在学习大的零售企业，不要freehold，因为背负的还款压力大。等到商业房产形势恢复的时候，我们再继续购买地皮。

我们手上有好几个生意都是freehold and business。没什么不一样，银行更愿意贷款给地皮，有没有本事让银行贷款给生意，要看生意本身和品牌，还有运作人。而地皮，谁都可以贷款，只要体现有还款能力就行。

yuxuanlin

原帖由 sterlingbar 于 2011-2-28 00:09 发表

楼主说的没错，不用怀疑。2家银行刚批了我1百多万生意贷款，8.24%，十年期，还有一家条件相同，但利息是9%，纯生意贷款，没free hold抵押。楼主有丰富的实践经验。

恭喜恭喜！一定是很好的生意，银行才愿意贷款。利息和还款期都是比较适中合理的，很不错。

小老虎

呵呵  原来 chiny 和sterlingbar 都在这  

wuxianzf

LZ自己谈贷款，真是佩服。

其实来论坛来的，除了来消遣的之外，大多是寻求帮助的。像LZ，chiny和sterlingbar 这样经常上来解答问题，尤其是做一些知识扫盲的，尤为难得！

很是敬佩！！

yuxuanlin

原帖由 碧海年年 于 2011-2-27 22:51 发表
按照MM所说，对于没有生意经验的人，银行一般是不会给贷款的。
可是，谁都是有第一次做生意的时候啊。。。
那就是说，积累的做生意的经验以后，才有可能做更大一点的生意。

经验在哪里都是很重要的。没有生意经验的人，投资风险大，并不是说你不能做生意，而是容易呛水，难免会亏点，尤其是当今做生意已经越来越不容易。在大公司大财团的挤压下，小生意的伸展空间越来越小，所以银行是非常谨慎的。

碧海年年

原帖由 yuxuanlin 于 2011-3-4 19:01 发表


经验在哪里都是很重要的。没有生意经验的人，投资风险大，并不是说你不能做生意，而是容易呛水，难免会亏点，尤其是当今做生意已经越来越不容易。在大公司大财团的挤压下，小生意的伸展空间越来越小，所以银行是非常谨慎的。

从小做起。

chiny

银行追求CREDITBILITY~~~做VALUATION查BOOK查三代BP那一些只不过是例行公事. 只要老板们跟银行有过很多DEAL哒一般批的都很爽~~~菜鸟的话审批费时且RATE很SHIT~~~
有一种做法就是老板们已有稳定生意, 再求DEVELOP, 以本身生意或加房产做抵押问相熟银行借钱, 通常这一些批的快且RATE很好, 可是关键是本身生意BOOK上面一定要是盈利个几万块钱~~~~很多大老板都是这样做大滴~~~~CASH自己留着, 有机会洗掉~~自己再有钱也好还是拿银行的钱做买卖~~~

sterlingbar

原帖由 chiny 于 2011-3-5 11:49 发表
银行追求CREDITBILITY~~~做VALUATION查BOOK查三代BP那一些只不过是例行公事. 只要老板们跟银行有过很多DEAL哒一般批的都很爽~~~菜鸟的话审批费时且RATE很SHIT~~~
有一种做法就是老板们已有稳定生意, 再求DEVELOP, 以 ...

瑞特