再问自住房转投资的贷款负扣税问题

yammy66

本人07年50万买入自住房一套，贷款80%,40万整. 现转投资房, 又买入85万house自住, 需贷款68万. 贷款用的同一家银行。银行为两所房子估价，投资房估价为60万。请问这种情况可不可以把投资房贷款增加至50万（原贷款40万，加上增值的10万）,而将house，也就是目前的自住房贷款降低至58万，同时投资房50万贷款都可以享受负扣税？  

有听说top up的贷款不可以用于抵消自住房的贷款，那么加入现有20万股票投资，是不是可以解释为这里面有10万是从原来贷款中拿出来的，不需要真的倒一下手吧？

谢谢！

leo727

1st part, you can not claim interest on the extra 100k from investment property as dedcution unless you use this extra 100k for investment purpose

2nd part, dont understand what do you mean.

yammy66

我的意思是因为我有200k的投资在手上，如果ato查，我是不是可以说这200k的投资里就有那多贷的100k呢？ato不会查我投资的交易明细，一定是在贷出那100k后投资的才算数吧？

daao

没有问题，关键是在于你的loan是如何分配的，按你实际用于投资的部分来计算

ialienam

yah...1st Part應該也是不行, 你多借出來的$100k是去買自住房. ATO當然不可能讓你去做deduction.

2nd part.. "合法"來說應該是不可以.. 但其實你找accountant幫你報時, 最後你是要sign來負責.
你愛如何報, 老實說accountant是不管你.真正最後有事你要負責.

From my experience, 我的確也是用過自己房子借錢去投stocks etc. 但ATO也從沒問過這借來的錢真正是做合用途. 但就算真查起來我也能prove the investment purpose.
I assume they "don't really" check?? 所以照你方式, yah...說不定他們就真不查. Again, 如果真的查起來........
應該所有"正規"的accountant是不太會advise你去這樣做.

我相信一定有很多人亂報沒被抓到. 只是真被抓到.....
就像開車, speed limit 50,  你真開150沒被抓到 沒出事....就沒事..
但被抓到或出車禍......

yammy66

1st part可不可以把多借出来的钱先取出，假设是去投资股票，几天后再存回自己的账户。可以说存回的钱是其它股票账户realize的。反正要保证外面总有那么多的股票投资， 账户也都是off set的，这样就达到削减自住房贷款的目的，同时还能享受负扣税。

请问，这样操作合理吗？ 谢谢！

ialienam

還是不行阿~
你是說e.g. 借出來$100k去買stocks, 然後有$100k是你自己的錢. In total, $200k.. 過幾天賣掉, 把$100放回offset?? 留$100k在stock說這還是你借來的loan?

這些都是assuming "ATO"不會去查... 和你最初的問題其實差不多, 都是前提ATO不會出查... 真要查起來你還是跑不掉.

你$100k放offset, 就沒有再投資了.

kuxxc

ATO is not stupid...

leo727

2nd, part, ato may ask you for the prove of transfer of the 100k from redraw to your investment