请大家帮忙出出主意，怎样把10万存款合理利用在房产中。先谢谢了。

sunQ

我跟bf最近想买房子结婚（first home)。两个人存了10万。两个人都在市中心上班（brisbane).所以想在市中心买个两房的公寓，大概48万。以我们的收入（税前9万多）最多可以贷60万左右。我想现在趁我没有宝宝还有收入的时候把贷款最大化。所以我想请教大家我下面说的可不可行。

拿出56000贷款80%在郊区买一个28万的投资房 租金估计300pw, Io@6.75%repayment约等于300pw 持平
剩下44000贷款92%在市中心买48万左右2房公寓 因为没有孩子所以租一半出去 租金300pw,n-gearing一半的cost.也是用IO 然后加100%offset

虽然说公寓作ip比较好但是因为工作原因还是想住city，而且两个人工作也不久，收入没这么高，n-gearing不到多少tax.所以打算公寓做pp。也因为公寓的价值高一点，作pp的话不算个人自产，有了孩子还可以领补助.
house 放20%的首付是考虑到如果放20%在公寓里，我们存款就不剩什么了。而且考虑到house升值潜力大些，以后还可能用loc。。

不知道这个想法可不可行呢？？ 还是又更好的办法呢？？主要目的是最大化合理利用现有资源。

谢谢大家阿，，如果有什么说的不对的地方请指正。我们没什么经验。

[ 本帖最后由 sunQ 于 2010-9-22 18:19 编辑 ]

平平淡淡

你的想法觉得不是最优化的，应该自住房首付至少20%，不然你要交LMI，投资房少交点所付的LMI至少还可以tax deductable.

samtheexpert

原帖由 sunQ 于 2010-9-22 17:16 发表
我跟bf最近想买房子结婚（first home)。两个人存了10万。两个人都在市中心上班（brisbane).所以想在市中心买个两房的公寓，大概48万。以我们的收入（税前9万多）最多可以贷60万左右。我想现在趁我没有宝宝还有收入的时候把贷款 ...

自住房的Loan不要大，这样才能使税务优惠最大化。
你这样还不如在市中心租房，买2套投资房（你的打算是现在想买2套房子）。
市中心的期房都是卖以后几年的价格，所以享受了first home buyer但是升值潜力不大。
过5年的时候2套投资房升值了再考虑自住房更好

click

几个算术没有做好：
1.拿出56000贷款80%在郊区买一个28万的投资房 租金估计300pw, Io@6.75%repayment约等于300pw 持平。
300的租金并不能持平300的REPAYMENT，你还要算空置、维修、AGENT的租金等等。

2.剩下44000贷款92%在市中心买48万左右2房公寓
这是第二套房子了，啥优惠也没有了，且不说交LMI，印花税从哪里出？

3.因为没有孩子所以租一半出去 租金300pw,n-gearing一半的cost.也是用IO 然后加100%offset
如果想合法拿FHOG，半年内是不能出租的。

而且买新房子，免不了买新家具、家电什么，还有结婚，样样都要钱。你把这10万花得精光，到时候肯定束手束脚。

wmai10000

说的好！

yinshe

楼主是学财务的吧？ 说的我头昏脑胀看不懂啊。。。呼唤高手过来讲解下。
为啥一开始说 最多可以贷60万，后来2个加起来 贷了76万啊？还有为啥一定要买2个房子？为啥公寓做IP比较好？？晕死 我还是搬个板凳上学吧

mxgong

2个人每个人买一个，分开贷款。就可以享受2次FHOG, 前提是2个人的官方地址要分开，没有结婚证，

等过了1年，结婚，也就没所谓了。

s4048987

3.因为没有孩子所以租一半出去 租金300pw,n-gearing一半的cost.也是用IO 然后加100%offset
如果想合法拿FHOG，半年内是不能出租的。


Can I rent out one or more rooms in the property once I move in?

Yes, you may rent out one or more rooms in the house during your 6-month residency period, provided that this situation does not affect your ability to make the home your principal place of residence.

From: www.osr.qld.gov.au

楼主是布里斯班的，应该适用吧以上规则吧？

Brother

Rule of thumb:
Get rid of non deductible debt: pay off home loan.

Negative gearing might be suitable for high income earner who has 39.5% up MTR.  90K before tax for each person or both.

Factor you need to consider:
(1) interest rate increase
(2) Capital growth potential of investment property vs. interest cost+ expense
(3) Liquidity of Investment Property
(4) Emergency fund???
(5) Income loss due to maternity.

sunQ

哇　好多回复阿　真感动　谢谢大家
ｔｏ　平平淡淡
ｌｍｉ我考虑过了。　几千块的话可以承受，而且可以ｄｅｄｕｃｔ一半。因为我们两个收入不多．ｎｇ不是最适合我们的。

ｔｏ samtheexpert
我觉得你说的很有道理。我们也这么想过。但是两个人分开贷款，额度比较低。选择很少。最主要是我想明年要孩子，所以到时候没有工作，不好再贷款买自住了。。

ｔｏ　ｃｌｉｃｋ
１。计算的时候就算全年空置我们也可以还得出。主要保证我们借第二套的时候能保证有就行了。给银行看。当然不空最好拉
２。第二套是自住房，第一套是ｉｐ
３。拿ｆｈｏｇ是可以出租一部份的。只是可能会影响ｃｏｎｃｅｓｓｉｏｎ　ｒａｔｅ．
结婚是很花钱啊。这点我觉得你说的很对，我有点欠考虑，但是办简单点我倒是不介意。

ｔｏ　ｙｉｓｈｉ
因为第一套如果租出去，每个礼拜有３００块的税前收入。公寓作ｉｐ税务方面比较好

ｔｏ　ｍｘｇｏｎｇ
我也这么想过，但是分开贷，选择好少。只能买两套比较偏远的。上班在市中心的话，就又要可能再租房子。结婚总是想有个自己的家。


ｔｏ　ｓ４０４８９８７
是的，可以租一部份

ｔｏ　ｂｒｏｔｈｅｒ
我们收入很少不适用
１我贷款还款是按照８％算的
２我看了ｉｐ要买到的区，升值潜力我觉得还可以。但是不确定阿，要多ｒｅｓｅａｒｃｈ下
３。liquidation 不好。也是放20%原因，最差可以用loc
４所以用ｏｆｆｓｅｔ　ａｃｃｏｕｎｔ
５如果真的买两套房子，会买ｉｎｃｏｍｅ保险。怀孕的话，我有带薪产假，租金和我Ｂｆ的工钱可以够支付贷款的（按照８％）

[ 本帖最后由 sunQ 于 2010-9-23 01:31 编辑 ]

xuemeipi

LZ还是好好考虑一下自己的budget吧。我个人觉得太紧了，还准备要小孩，用钱的地方多着了，个人感觉这样做会很累。而且有了孩子根本不适合再合租，根据LZ的说法，那也是一年左右的事了。到那时日子会很紧张，对小孩也不好。如果3年内不要小孩到是可以这样折腾一下。另外LZ提到福利，9万多的家庭收入是拿不到什么福利的，基本可以忽略不计。佩服lz的理财头脑和勇气，但希望慎重。

lol

公寓贷款92%??
且不说银行估价可能的问题
这么高的比率，银行愿意借给你么？
反过来，house倒是可以贷90%

巴黎春天

两房的公寓还要租一间出去？
看来生活品质还真不值钱的..

goodbaby999

lz这样活着有点累啊?为什么把自己搞这么累呢.....投资房，是有多余的钱的人去玩的。手头紧的话，还是先等个两年再买投资房吧。
我很多朋友一开始都是买套公寓自住，然后2年过后，拿去refinance，再贷一笔钱去买投资方，会省很多事情。
我觉得还是留个2-3万左右用做救命金的比较好，毕竟成了家后，很多花销都是单身的时候所想不到的。

劝楼主慎重，投资毕竟不是生活的主要内容，在没有实力和精力前，不要把投资房看的这么重.

jinihong

每个人都想最大化,每个人都想能赚钱,别忘了要考虑生活质量阿

xuemeipi

LZ要小孩还想合租我觉得真是需要三思！且不说刚出生的小孩的哭闹会吓走租客，自己会带来多少不方便啊？希望LZ还是量力而行,建议先买自住房，投资房缓几年再说，留下1-2万块。另外提醒一下lz，如果买48万的房子，自己需要有至少50万的预算，这一点买过房的就知道了。印花税，房子检查费，律师费，银行费等等需要不少钱,另外有的房子买了还需要维修，这些都得考虑。

Mercy

如果只有10万，工资又不高的话，这么做风险太大了，如果哪个环节出现问题，还款就会问题。

这个方案从理论上来说不错，把楼上各位说的risk考虑进去就好了。

树袋熊

我本来也有这么想过, 类似的想法. 我当时想买2套, 是觉得过几年等第2套房升值后,卖掉, 盈余的钱把第1套的房贷还了. 应该是最快的还款方式吧.

老公觉得买2套风险太大了,不是很支持.最后还是买了一套, 现在一套也觉得压力很大.不过换而想想, 买一套也是压力,二套也是压力,没多大区别.

虽然买2套房开始开销会很紧, 但我们还是要以发展的眼光看问题嘛.

blankzhou

手上也是这点儿米，但LG一人工作，还有一小孩。
自住房全付了， 现在想贷款买个便宜小户型公寓， 也是自住（考虑和父母分开住一段时间， 近LG工作单位）。

大家给个意见吧？？？