房屋检查应该在什么时候做呢？

nemo258

:si91 我一直搞不懂这个步骤，如果看中房子了，卖主也同意价钱了 － 这个时候应该交0。25％的定金。 问题是，万一building inpection说房子存在严重问题，不建议购买。 那么，这个0.25％够呛了。在卖主手里肯定人家狠了，咋办啊？

或者我理解错误，应该是在卖主接受offer,做完inpection后才付0.25％？ 接着cooling off, 双方律师交换合同，BANK正式评估贷款。大约1个星期后，就是0.75％补齐定金；再接着嘛，就是42天等settlement?

nemo258

:si51 大家帮帮我，到底哪个步骤正确啊？

builderABC

據我所知, 先與賣方訂約, 在合同內一定要寫condition (十四天內收到Building inspection 或 soil test inspection report後才知道房屋有沒有問題. 如報告有問題, 買方可以終止合約, 訂金退回). 因澳洲大部份仲介公司非常tricky.

ECLF408

学习贴!!!

nemo258

原帖由 builderABC 于 2010-9-20 19:23 发表
據我所知, 先與賣方訂約, 在合同內一定要寫condition (十四天內收到Building inspection 或 soil test inspection report後才知道房屋有沒有問題. 如報告有問題, 買方可以終止合約, 訂金退回). 因澳洲大部份仲介公司 ...

可以这样理解吗：“先写conditional contract，再付0.25；接着inspection+cooling off+双方正式买卖合同...之后才是0.75％”

builderABC

可以先付訂金(0.25%), 但一定要寫condition才可以保障自己. Cooling period只是雙方可以在五天內cancel contract[started from the date of contract signed). (這是防止Buyer在無意識下或衝動購買 or 賣方突然決定不賣)

nemo258

:si51 那万一0.25％给了，中介和卖主故意不给conditional contra怎么办？ 即使给钱之前说好的，他们也可以不承认啊！

cooling off倒不怕，只要房屋没问题，检查报告OK就可以咯

nemo258

:si93 买房子，比找老公还难

看房子，比看对象还辛苦

有一说一

nemo258，

building inspection通常是在签合同之前做。目的有二：第一，如果检查结果房子有问题，你也许就改变主意不买了；第二，即便你铁定了要买，可以把这些问题作为讨价还价的资本。

当然，你也可以在签合同之后，冷静期结束之前做。但是，这样的代价是，即便房子有了问题，你不想买了，你会损失0.25%的定金。而且，合同签了以后，卖方是不会再给你讨价还价的。

有的时候，合同签订是没有冷静期的。如果这样，你就必须在签订合同之前做了。因为如果没有冷静期，那么合同一旦签订，你就不能说不买了。如果你不买，卖房可以问你要10%的定金。

怎么知道有没有冷静期？你可以直接问中介，或者你的律师。请注意，这个可以协商，有时候卖方说不同意冷静期，你要求了，他也许就同意了。

至于conditional contract，这个一般情况下卖方是不可能同意的（至少我做过的所有conveyancing里面从没有人同意过）。卖方能够同意的极限，一般也就是给你cooling off。

回到0.25%的问题。这个钱，能不能退？判断很简单：只要你还没签合同（签合同我们在房屋买卖法律上叫做exchange），就可以全退。如果签了，就没法退。这个是法律明文规定，agent有时候想坑你，但是你不用怕。你完全可以把0.25%给他，只要你最终没有签合同，这个钱agent必须换给你。

因此，无所谓你是付了0.25%之前，还是之后，去做building inspection。关键的是，你付这0.25的时候，还没有签合同。

至于贷款，最好是在签合同之前就去申请。我们通常都建议客户在合同exchange之前拿到贷款，我们这样建议的原因在于，如果你签了合同，却最后拿不到贷款，你就没有办法settle，因为你没钱。但事实上很多人只有在签合同之后才拿到贷款。所以，一个相对折中的办法就是，尽早申请，并且申请至少两家。这样即便一家不行，还有一个back up。而且如果两家都批，你可以选择优惠的那家。

因此，我的建议是（也是我通常给客户的建议），在签合同之前，做building inspection，如果是house，同时考虑做pets inspection。只要没有签合同，就可以大胆放心去交0.25，绝对没问题。

其实你如果看上满意的房子，应该去找个律师。负责人的律师会跟你讲的很清楚。

nemo258

:si79 楼上太专业了

只要不签合同，0.25%大胆地交 - 主要是自己的律师要有职业道德，不能帮着对方push我签合同；而且inspector要找有经验又守时的。

贷款嘛，已经做了pre - approval, 严格控制预算应该没问题吧？！

nemo258

:si54

阿一真油菜，顶起来，让要买房但又和我一样惧怕0.25%的同学们学习

大球球

it is a little different in different states.

builderABC

Dear'有一說一'樓主, 只果我不是這樣寫, 你亦不會提供這些珍貴資料. 在此非常多謝你! 本人相信你可能是律師或在律師行工作. 但一般的律師只是埋沒良心為綫工作, 而不會對客戶作詳細分析. 律師是以每小時計算的.

s4048987

原帖由 有一说一 于 2010-9-20 23:38 发表
nemo258，

building inspection通常是在签合同之前做。目的有二：第一，如果检查结果房子有问题，你也许就改变主意不买了；第二，即便你铁定了要买，可以把这些问题作为讨价还价的资本。

当然，你也可以在签合同之后，冷静期结束之前 ...

有一说一，谢谢你详细的解释

我的问题是，这样的操作步骤，是否适用于不同的州或者领地？ 即买房的步骤（签约、房检、虫检、定金等）在每个州或领地都一样吗？

水里没有鱼

vic好像没有什么小定0.25，大定之分，就是exchange contract之后就是10%

有一说一

原帖由 s4048987 于 2010-9-22 23:08 发表



有一说一，谢谢你详细的解释

我的问题是，这样的操作步骤，是否适用于不同的州或者领地？ 即买房的步骤（签约、房检、虫检、定金等）在每个州或领地都一样吗？ ...

不好意思，楼主，我是做nsw的因此只了解NSW的情况，其它州不是很确定。

有一说一

原帖由 builderABC 于 2010-9-22 23:01 发表
Dear'有一說一'樓主, 只果我不是這樣寫, 你亦不會提供這些珍貴資料. 在此非常多謝你! 本人相信你可能是律師或在律師行工作. 但一般的律師只是埋沒良心為綫工作, 而不會對客戶作詳細分析. 律師是以每小時計算的. ...

多谢鼓励.不是每个律师都黑心,即便一天24小时都用来收费赚钱,钱一辈子仍然赚不完.不如花一点时间,用自己的知识帮助大家,做点好事,乐在其中.

BuilderABC,你是builder吗？除了房屋买卖，我涉及很多building and construction law，如有机会，认识一下。有看你的回帖风格，像是台湾或香港同胞啊。

ECLF408

不错，学习了。

nemo258

原帖由 有一说一 于 2010-9-23 21:04 发表


不好意思，楼主，我是做nsw的因此只了解NSW的情况，其它州不是很确定。

我在SYD，你说的情况正合我呢

nemo258

律师我已经电话联系好了，是好友推荐的

阿一童鞋，你有好的building inspection的人员可以推荐吗？

southsouthsouth

unit还用做building inspection么？我以前只做过strata的，只有house才做过building & pest的。如果做一定是签合同前做。

有一说一

原帖由 nemo258 于 2010-9-23 22:56 发表
律师我已经电话联系好了，是好友推荐的

阿一童鞋，你有好的building inspection的人员可以推荐吗？

我们一般都是用report express，你去谷歌一下就有了。其实只要是这种正规公司，都差不离。而且做完之后你还可以打电话跟他们具体讨论。

凡戈

ls同学真热心

nemo258

谢谢大家的帮助