Pre-approval拿到，有几个问题。。

我想有个家

周六约了CBA的mobile banker做了pre-approval，当时LD把我年薪记错了，两万八说成了三万二，他当时说我们大概有四十七万的borrowing power，结果周一把我的pay slip给他，他今天通知说给我们批了三十五万，稍微郁闷了一下。。。

   算了，少借点压力小点吧。。现在想问问大家两个问题，第一，这个数额的预批的话，适合买多少钱的房？因为大家一致建议不要预算到最高额，俺们撑死能拿出八万，然后就剩西北风了。。。第二，周六那天问了那人800遍，有什么因素会使拿了预批，但过不了final approve，他一再强调，credit history, employment status都不是问题，唯一的就是房子的估价。。。是这样么？因为LD虽说五万多，不过还有3个月才能过试用，如果这未来三个月内买了，银行会不会因为这个卡我们一下？

   谢谢，谢谢。。

snowbird

第一，如果你拍卖买的房子，价格偏高，银行估价会低于实际成交价格。
第二，不建议到多家银行去做预批。
第三，买房子签合同可以要求subject to finance
第四，如果CBA最后不给你，你还有机会去其他银行。贷款机构不推荐。
第五，房子慢慢看吧。按照你的预算43万问题不大。要是你们每月还款没有压力，还可以多借点，如何多借，我就不在网络上就不乱讲了，不过肯定是正当合理的方法。

我想有个家

我是有点纳闷，我们家一个人五万2，虽然只工作了三个月，一个人part time，两万八，将近 一年。。。。35万还是比我预期的少。。。

我们跟他说了我们打算买四十万的，是不是跟这也有关系。。。。都说预批会给很多，这么一来，我连下手都有点怵。。。本来是想批个40万，但是肯定只借个35万，结果一批就只有35。。。

cicillx

借４０万还起来没有压力吗？

good_guy

预批是根据你们家的收入情况做的，一般预批了多少，最多就能借多少，只听说过借的比预批少的，没听说过多的。
除非换别的贷款机构，貌似有的可以贷到90%，不过贷的多了还款压力也大，还是量力而行的好。

野原葵

2楼说的43w高了点吧
才批35w贷款
42w的房子首付加完再减FHG,PPR,也要10w多的首付（如果贷80%的话）（要是多贷要交mortagage insurance感觉不太划算）
估计lz的情况，40w以下吧

我想有个家

原帖由 野原葵 于 2010-9-14 22:14 发表
2楼说的43w高了点吧
才批35w贷款
42w的房子首付加完再减FHG,PPR,也要10w多的首付（如果贷80%的话）（要是多贷要交mortagage insurance感觉不太划算）
估计lz的情况，40w以下吧 ...

Yep, i guess you are right....we are thining $38w...hope we can still find some units and TH in Melb.

another question...is it a bad idea to use MOBILE BANKER to get a loan?

昨天说今天早上发给我们pre approval letter,到现在还没动静，邮件也没回。。。感觉他们就天天在外面跑。。。是不是用贷款经理会好点，起码一个萝卜一个坑，实在不行可以杀到他们branch,当面锣当面鼓...

flyswat

原帖由 我想有个家 于 2010-9-15 13:21 发表



Yep, i guess you are right....we are thining $38w...hope we can still find some units and TH in Melb.

another question...is it a bad idea to use MOBILE BANKER to get a loan?

昨天说今天早上发给我 ...

多找两家试试看啊，不行就Broker

szmao

原帖由 野原葵 于 2010-9-14 22:14 发表
2楼说的43w高了点吧
才批35w贷款
42w的房子首付加完再减FHG,PPR,也要10w多的首付（如果贷80%的话）（要是多贷要交mortagage insurance感觉不太划算）
估计lz的情况，40w以下吧 ...

不好意思，问一个问题：我的房子是47万，贷款35万2。自己首付11万8。还有1万富余，想知道这个可行否？自己也使首次置业，不知道除了贷款之外，还有什么要考虑的支出？请给个答案，人在悉尼。谢谢。

wmai10000

还有STAMPDUTY，还有过户费，转让费，律师费~~

snowbird

恩。6楼说的极是。忘记楼主说只有8万cash on hands。

树袋熊

不明白,为什么用货款代理人不好? 好象货款代理人的利息比银行低呀.
还有不明白的是,为什么不能多家银行拿预批?有什么坏处的吗?
多多学习啦

winston_syd

原帖由 snowbird 于 2010-9-14 20:44 发表
第一，如果你拍卖买的房子，价格偏高，银行估价会低于实际成交价格。
第二，不建议到多家银行去做预批。
第三，买房子签合同可以要求subject to finance
第四，如果CBA最后不给你，你还有机会去其他银行。贷款机构不推荐。
第五，房 ...

补充
preapproval只给你的贷款上限，实际贷款时你可以找其他银行或贷款机构。如果继续走preapproval那家银行的话，正式贷款合同会快一些。另外银行通常手续会快些（10个工作日左右）贷款机构可能会慢些，若没把握就要要求settlement时间长些。
银行或贷款机构对你买下的房子都要估价的，通常先是他们电脑系统的估价，如果低于你的买价，他们会让估价师上门估价。通常到这里就可以了。我还没听说过估价师上门估价比合同价低的。如果真的低，估计要看银行的本事了，有可能会让另外的估价师比照合同价进行估价，然后就是good luck了

winston_syd

原帖由 树袋熊 于 2010-9-15 22:32 发表
不明白,为什么用货款代理人不好? 好象货款代理人的利息比银行低呀.
还有不明白的是,为什么不能多家银行拿预批?有什么坏处的吗?
多多学习啦

每次pre-approval都会在你的credit history下留有记录（银行的人告诉我的）。所以pre-approval那多了，会给人造成你desperate for credit的印象。

树袋熊

楼主, 货款额银行一定是可以商量和通融的.感觉现在货款行业竞争很激烈.
相反接触下来货款代理人做事老顶真的,要的个人资料很细,就是利率比银行要低一点.
一直听人说找货款代理人不是很好, 但也不知道具体的原因. 我们现在也很犹豫,到底找银行还是货款代理人做?

mxgong

找BROKER，把房子贷款做成投资的，这样有RENT INCOME，你的借贷能力会上去很多。

winston_syd

原帖由 mxgong 于 2010-9-15 23:05 发表
找BROKER，把房子贷款做成投资的，这样有RENT INCOME，你的借贷能力会上去很多。

是个办法，但一定要有偿还能力

灰太郎

原帖由 mxgong 于 2010-9-15 23:05 发表
找BROKER，把房子贷款做成投资的，这样有RENT INCOME，你的借贷能力会上去很多。

自己住进去，没有租金收入，银行就不管了吗？

Ritacow

I think your $350k is about right
I got my mortgage broker to calculate 1 person's income = $45k base FT. Result was only $110k borrowing power.

wdmznzd

原帖由 snowbird 于 2010-9-14 20:44 发表
第一，如果你拍卖买的房子，价格偏高，银行估价会低于实际成交价格。
第二，不建议到多家银行去做预批。
第三，买房子签合同可以要求subject to finance
第四，如果CBA最后不给你，你还有机会去其他银行。贷款机构不推荐。
第五，房 ...

最后一条不能有侥幸心理，现在的规限越来越紧， broker并不是万能的，楼主的收入又没有竞争力，还是稳一点比较好。

lovemylife

Repayment power is more important than borrowing power..

[ 本帖最后由 lovemylife 于 2010-9-16 09:35 编辑 ]

newaussie

原帖由 我想有个家 于 2010-9-14 20:24 发表
周六约了CBA的mobile banker做了pre-approval，当时LD把我年薪记错了，两万八说成了三万二，他当时说我们大概有四十七万的borrowing power，结果周一把我的pay slip给他，他今天通知说给我们批了三十五万，稍微郁闷了一下。。。
...

It really depends upon on your whole circumstance, eg. Maried or single, credit card limit, personal loan, number of kids you have etc.

different bank has slightly difference of the calcuation of borrowing capacity.

For your employment situation, you are not eligible for borrow more than 80% of your property value, which means you are not eligible for Mortgage insurance Loan.

However, if you have 20% deposit, then you will be fine.

idontknow

怎么会这么少？怎么算的？我朋友就是这个工资，借了30多万呢

原帖由 Ritacow 于 2010-9-16 01:01 发表
I think your $350k is about right
I got my mortgage broker to calculate 1 person's income = $45k base FT. Result was only $110k borrowing power.

我想有个家

原帖由 newaussie 于 2010-9-16 22:27 发表



It really depends upon on your whole circumstance, eg. Maried or single, credit card limit, personal loan, number of kids you have etc.

different bank has slightly difference of the calcuation of  ...

谢谢你的回答，我想问问哦，为什么按照我们两个的employment status我们只能借80%？是因为我LD还在probation么？还是因为我虽然工作了一年但是是part-time？

我对三十五万异议是不是很大，就是有点不解。35万的话，我们每个月要还2200这样，现在税后每个月5000多点，应该是正好可以负担。

收到了正式的信，这么写的

Before approving your loan, we will need to confirm that: your financial situation details of your loan are still the same and valuation of the property

这是不是说，只要我们两个买房的时候还是现在的工作，一样的pay slip就行了？还是有点担心试用期的问题。。。我们公司马上又要重组，公司名字要换。。。现在提供的pay slip跟以后提供的会是不同的employer的名字。。。是不是还要做个employment letter？虽然公司什么都没变，但是合同还得重新签。。。麻烦

newaussie

[quote]原帖由 我想有个家 于 2010-9-17 12:21 发表



谢谢你的回答，我想问问哦，为什么按照我们两个的employment status我们只能借80%？是因为我LD还在probation么？还是因为我虽然工作了一年但是是part-time？

Answer: Because for mortgage insured loan ( borrow >80% of your property value), all borrowers need to have at least 12 months employment history for their current job.  You will be fine but your husband does not meet the requirement.

我对三十五万异议是不是很大，就是有点不解。35万的话，我们每个月要还2200这样，现在税后每个月5000多点，应该是正好可以负担。

Answer: if you borrow  80% will be fine. please also refer to previous explaination.

收到了正式的信，这么写的

Before approving your loan, we will need to confirm that: your financial situation details of your loan are still the same and valuation of the property

这是不是说，只要我们两个买房的时候还是现在的工作，一样的pay slip就行了？还是有点担心试用期的问题。。。我们公司马上又要重组，公司名字要换。。。现在提供的pay slip跟以后提供的会是不同的employer的名字。。。是不是还要做个employment letter？虽然公司什么都没变，但是合同还得重新签。。。麻烦

Answer: based on the wording of the statement as above,  I would say  yes you will need to provide or update your employment detail again.
Again, banks different from banks.

我想有个家

谢谢楼上，也就是说我现在已经有20%了，只要写上subject to finance and build inspection，就已经可以开始大胆给offer了咯。。。

jschen

原帖由 我想有个家 于 2010-9-19 00:51 发表
谢谢楼上，也就是说我现在已经有20%了，只要写上subject to finance and build inspection，就已经可以开始大胆给offer了咯。。。

注意， 如果贷80%， 手上要有20% + costs (stamp duty 等可能要5.5%).  

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专线: 03 8683 8782  
电邮: finexpert@gmail.com

韬光养晦

楼主真是神人，PT 都2万8，  full time 估计0万0

自吹 雅思这么高，说谎银行和试用期都过不了哦

caicai521

原帖由 szmao 于 2010-9-15 20:22 发表


不好意思，问一个问题：我的房子是47万，贷款35万2。自己首付11万8。还有1万富余，想知道这个可行否？自己也使首次置业，不知道除了贷款之外，还有什么要考虑的支出？请给个答案，人在悉尼。谢谢。 ...

放在你的OFFSET的账户上，还可以抵利息。

yhzh

二手房没听说银行会低估价的
放心吧