房地投资不能说的秘密2

sunnybank

这里我们主要谈的是投资房.自住并不合适.大家很多时候会比较烦恼一个问题.该把钱投资在哪个区域比较合适.是好区破房呢,还是烂区
好房,还很多人在看房的时候会遇到一群人拥进去看房,然后象买白菜一样简单的房子出售了.根本没有给你和中介讨价还价的余地.

        我举个简单的例子吧,二八定律
        经济学家认为，20%的人占有世间80%的财富,而20%的财富就只能由80%的人去分摊。
         举一反三:市场上20%的好房子被80%的购房者去抢购.而剩下20%的精明购房者则去分享80%的楼盘资源.
        很多时候换个角度看待问题,人舍我取,尽量利用其短处打压房价.实现金融杠杆，借鸡生蛋，以租养房。 如果做不到较高的金融杠杆，地产长期回报肯定不如股票好。负现金流的项目，月月都要割肉，一时半会还挺得住，时间长了，多半会一命呜呼。 也有人长年坚持流血苦战，却在升值来临之前，来个壮士断腕，一脚踩空，令人叹息。


        很明显楼下的是不明白我的意思.一般的房产投资只有5%的回报率.我的意思是让大家关注下不太热门的房子,打压房价.做到7%以上的回报率.
也只有这样才不会亏钱.
       可能大家周围环境不同,理解也有所不一.我身边的朋友20+套投资房的比比皆是.他们35岁就过着半退休生活.好了一切到此为止.

[ 本帖最后由 sunnybank 于 2010-8-14 16:27 编辑 ]

yn2000

投资的前提是已经解决自己一家老小的住所问题。如果自己都是一片“浮云”，怎么投资呀。（纯属个人观点）

daweicao

扯淡的，哪个说20%占了80%投资前景高的房子？有数据么？

daweicao

在这买房投资比中国差远了。赚得就是房屋升值的钱，但澳洲房屋升值黄金期我看早就过了，再想飙涨已经不可能。在贷款上失去的钱很可能刚好由房屋升值来顶替。还投资？有钱赶紧回大陆买房，放两年就翻翻。

likespring

有朋友的房子要卖，好像是2，3年前买的，貌似房价涨了该赚钱，可是加上付银行的贷款利息，房子的一点维护费， 还有买卖交的税和费用，算来算去没有看到赚的钱。。。

MU

人是为了退税。。

anz2010

经济学家早就指出，在自由市场条件下，没有好生意，所有利润高的生意最终都会回归到一个平衡点，垄断除外

sockpuppet

好买好卖，不好买不好卖。

kensong

深奥。

二八定理都用了。

[ 本帖最后由 kensong 于 2010-8-13 09:54 编辑 ]

frostywb

买卖房子的费用和利息吃掉大部分的增值，跟股票比，真不行

sunnybank

如果投资房产租金回报率在7%以上的话,就不存在亏大钱的可能.每星期的租金几乎能还利息和本金. 从税务上还能偷点钱回来.

[ 本帖最后由 sunnybank 于 2010-8-13 10:32 编辑 ]

sunnybank

这就是80%的买家的理解.如果一套不好卖的房子.放出时常大半年都卖不出去.这时候你去压买家的价格.很有可能房东会以一个惊喜价格和你成交.如果出租回报率能持平银行贷款和开销.长期持有,待经济好转，通货膨胀，租金上调。实现正现金流.(个人理解)

kensong

原帖由 frostywb 于 2010-8-13 09:49 发表
买卖房子的费用和利息吃掉大部分的增值，跟股票比，真不行

昨天问一炒股朋友：最近股市暴跌了，睡眠怎样？他说：像婴儿般睡眠。我说：不愧是高手！这都能睡得着！他沉默半响道：半夜经常醒来哭一会再睡.

买房子啊

是不是说明了， LOCATION , LOCATION , LOCATION呢

澳洲桉树

ANZ的CEO都会在酒会上告诉你最好的LOCATION是中国，那里投资回报率高。

kobees

看看这个，和楼主的秘密差不多了
http://www.nathanbirch.com.au/index.html

daweicao

投不投资很好算帐的，做最简单的模式，假设不通胀，假设贷款100万（为了计算方便），首付20万，只还利息，每周需还1250（取目前利息中间值），这个价位的房子租金大概1000-1100（我调查的实际状况），租金一年是没有回报的，一年的coucil fee+water fee+land tax=6000-8000，根据地价变化。

不算折旧，不算100万的利息收入，房子每年净投入是6000-8000，和20万本来应该有的利息收入（按6个点算，1万2），也就是这种情况房子每年净亏损2万左右。

假设我贷款100万，然后投资最差产品，就是存入银行吃利息（等于没贷），1250*52=62500，也就是说我做任何投资都可以赚62500

那么贷款100万，首付20万本来应该有的收入，即买投资房后的整体损失是62500+12000=7.5万左右每年。

必须保证每年房价涨7.5万投资才是持平，注意，是持平，就是不亏损，多的才是收益。

而涨7.5万的概念是7.5/120=6.25%，也就是说房子每年至少要涨6.25%，才没亏。而赚钱必须要希望房价涨幅高于这个。

假设最理想情况，按照很多人吹的，10年翻番，每年涨原价的10%，那么净收益也就是10%-6.25%=3.75%。竟然还没有存term deposit的回报率高（目前5年的term deposit回报率是7%，更别说10年了）。

问题是：
(1),谁敢说房价每年涨10%？
(2)谁敢说每个地区房价都涨10%？
(3)3.75%的投资回报率高吗?现在银行新开账户的活期利率都快赶上这个了，高吗？

有人说可以抵税，能抵多少？算过没有？？？基本上可以忽略不计！

投资房？你的秘密在哪里呢？

不仅仅没有秘密，而且巨亏。

[ 本帖最后由 daweicao 于 2010-8-14 12:56 编辑 ]

cgz

我也没有觉得投资房一定赚钱，但楼上的计算有很多问题，首先，100万的利息，每周只还利息，（取目前利息中间值），每周远超650。先不说具体计算，就是最后的比较也不对。怎么能跟总值存定期比呢？问题是你没有那一百万，那是借的。你只有首付的20万。投资房的最大作用就是杠杆作用，无论亏损还是盈利，都被放大了多倍。

另外，楼主说的两个秘密好像都是比较一般的常识，都跟个人选择有关。期待楼主能说点真正的秘密

全家桶

楼上的，你没有算房子维护费（折旧），买卖房子的费用，出租的中介费等，再算得细一点，还有买房和卖房付出的时间

但是有好处是澳洲可以抵税的，也能省不少啊

澳洲桉树

房地产投资获利的唯一秘密--就如某位银行BOSS在酒会上吐露过的那样---就是通货膨胀，没有通货膨胀，什么LOCATION都不行。

daweicao

原帖由 cgz 于 2010-8-14 09:27 发表
我也没有觉得投资房一定赚钱，但楼上的计算有很多问题，首先，100万的利息，每周只还利息，（取目前利息中间值），每周远超650。先不说具体计算，就是最后的比较也不对。怎么能跟总值存定期比呢？问题是你没有那一百万，那是借的。你只有首 ...

你是对的，我写的100万，结果按50万贷款估计的。早上头晕，搞错了，已经改正。

daweicao

原帖由 cgz 于 2010-8-14 09:27 发表
我也没有觉得投资房一定赚钱，但楼上的计算有很多问题，首先，100万的利息，每周只还利息，（取目前利息中间值），每周远超650。先不说具体计算，就是最后的比较也不对。怎么能跟总值存定期比呢？问题是你没有那一百万，那是借的。你只有首 ...

跟定期比的目的就是跟投资收益最差的项目比的意思，基本上定期存款在投资领域属于利润比较低的。

既然算投资，当然要算借的100万喽，我借100万，可以做任何投资，不仅仅是房产，所以这么算也是为了对比投资不同项目。所谓的杠杆，就是借来的钱赚钱速度比还银行利息多，才叫杠杆，要连银行的利息钱都cover不掉，叫什么杠杆。

在这里投资房，不能说是个笑话，基本上没什么好赚得我看。

mangrove

原帖由 anz2010 于 2010-8-13 09:19 发表
经济学家早就指出，在自由市场条件下，没有好生意，所有利润高的生意最终都会回归到一个平衡点，垄断除外

太同意了。

garysmith

原帖由 daweicao 于 2010-8-13 09:03 发表
在这买房投资比中国差远了。赚得就是房屋升值的钱，但澳洲房屋升值黄金期我看早就过了，再想飙涨已经不可能。在贷款上失去的钱很可能刚好由房屋升值来顶替。还投资？有钱赶紧回大陆买房，放两年就翻翻。 ...

中国大陆房产的黄金期基本也过去了，2003-2006是最佳时期，之后各大城市房价暴涨，出手就能获利，现在再买房，基本没赚的。

春山

退税就是把亏的钱打个折。

sunnybank

你一百万的房子租不到7万以上一年就不要买啊,明知亏还去做,我真要夸下你.

[ 本帖最后由 sunnybank 于 2010-8-14 16:36 编辑 ]

令狐不冲

看着上面的回复,对于20%的人掌握80%的财富有了更加透彻的认识.

wherever

原帖由 令狐不冲 于 2010-8-14 16:52 发表
看着上面的回复,对于20%的人掌握80%的财富有了更加透彻的认识.

flyspirit

原帖由 daweicao 于 2010-8-14 08:45 发表
投不投资很好算帐的，做最简单的模式，假设不通胀，假设贷款100万（为了计算方便），首付20万，只还利息，每周需还1250（取目前利息中间值），这个价位的房子租金大概1000-1100（我调查的实际状况），租金一年是没有回报的，一年的coucil fee+water ...

你的不计算通涨的假设是根据什么做出的？假设不能乱作的，没有通涨，银行为啥要给你利息？

flyspirit

原帖由 澳洲桉树 于 2010-8-13 20:06 发表
ANZ的CEO都会在酒会上告诉你最好的LOCATION是中国，那里投资回报率高。

ANZ老板说的投资，和我们说的投资不是同一个概念。