Free tax advise on rental property

shuangchao

This post is created to help people with claiming the right deductions for their rental properties, feel free to post any questions you may have, and i'll answer to the best of my abilities.

z3016913

感谢楼主,我有这个疑问:

如果夫妻俩结婚前每人各有一个投资房, 出租了一年左右...有负扣税
结婚后,夫妻俩同时收回这两个出租的房子改为自住, 住了2年左右

现在要卖妻子名下的房, 丈夫名下的房继续自住, 需要交卖房的capital gain tax 吗？

MU

请问楼主，如果夫妻共同买了个投资房，那么按照退税来说也是一人一半来退，那么如何变成男方70%，女方30%呢？有什么需要做的？在签合同的时候就要注明了？

shuangchao

原帖由 z3016913 于 2010-7-4 16:13 发表
感谢楼主,我有这个疑问:

如果夫妻俩结婚前每人各有一个投资房, 出租了一年左右...有负扣税
结婚后,夫妻俩同时收回这两个出租的房子改为自住, 住了2年左右

现在要卖妻子名下的房, 丈夫名下的房继续自住, 需要交 ...

how do you live in two houses at the same time???

shuangchao

原帖由 manunited 于 2010-7-4 17:35 发表
请问楼主，如果夫妻共同买了个投资房，那么按照退税来说也是一人一半来退，那么如何变成男方70%，女方30%呢？有什么需要做的？在签合同的时候就要注明了？

to change the ownership on rental properties will trigger a CGT event, in a way, the female has sole 20% of her ownership to the male, assuming the property has gone up in value, the female will be assess on the capital gain portal.
if you haven't bought the house yet, contact her conveyancer/solictor to arrange the ownership split to be 70-30.
if the property has been settled, you can still change the ownership, but as i said, there will be a CGT event

MU

那如果在律师做合同的时候做成70%和30%的话，那会影响贷款么？

z3016913

回4#

一间夫妻自住，另一间给父母+兄弟姐妹免费住，没有放租

shuangchao

原帖由 manunited 于 2010-7-4 22:33 发表
那如果在律师做合同的时候做成70%和30%的话，那会影响贷款么？

that will depend on the 70% ownership person's borrowing power. double check with your bank/broker

shuangchao

原帖由 z3016913 于 2010-7-5 09:26 发表
回4#

一间夫妻自住，另一间给父母+兄弟姐妹免费住，没有放租

a couple can only have one principle residence at a time, 父母+兄弟姐妹免费住，没有放租 is still considered to be your investment property
therefore when you sale the NIL rent property, 100% of the CGT is taxable assuming you never lived in it. however there are ways to manage the tax in this case.
when you sale your own one, due to the fact that you rented it out for a period of time, its only partially taxable.

qqyang

投资房计算Negative gearing是跟ownership走还是跟borrowing arrangement走？Eg. if ownership is 100% solely belonging to A, however, the borrowing agreement is jointly signed by A&B.

wcx0314

你好，请问自己有一套房子，自己住在里面，出租一间，每年按照房子50%作为rental porperty 保税，请问，卖的时候要交capital gain tax吗

shuangchao

原帖由 qqyang 于 2010-7-5 10:05 发表
投资房计算Negative gearing是跟ownership走还是跟borrowing arrangement走？Eg. if ownership is 100% solely belonging to A, however, the borrowing agreement is jointly signed by A&B.

ownership

shuangchao

原帖由 wcx0314 于 2010-7-5 10:15 发表
你好，请问自己有一套房子，自己住在里面，出租一间，每年按照房子50%作为rental porperty 保税，请问，卖的时候要交capital gain tax吗

yes

freesky1976

您好，请问遗产继承的房屋要交CGT吗？谢谢

shuangchao

原帖由 freesky1976 于 2010-7-5 13:04 发表
您好，请问遗产继承的房屋要交CGT吗？谢谢

Deceased estate is an complex area, depends on how long you've inherited the property, and if the property were rental/or primary residence of the deceased

patricb

原帖由 manunited 于 2010-7-4 22:33 发表
那如果在律师做合同的时候做成70%和30%的话，那会影响贷款么？

most of the time, that won't affect your loan.:)

z3016913

我的情况是这样，婚前（2年前） 男方拥有房产A, 女方拥有房产B......B 房在婚前一直放租，A房一直自住....

结婚后，A房卖掉，夫妻搬回B房，自住一年后，卖掉B房， B房需要交cgt吗？谢谢

sissy0680

你好，我有一套近悉尼大学的三室三卫住房，07年底买的时候50万，自住，今年4月份又买了另一套自住房，把这套REFINANCE 成57万，全部贷款然后只还利息，个人出租600块每周，strata平均每三个月1300块左右。我工资4万5，上个财政年度交了将近6000多的税，之前能退个2000左右，请问这次您觉得大概能退多少，如果找您退税该怎样联系您，需要多少费用。谢谢

盐商格格

原帖由 shuangchao 于 2010-7-5 10:00 发表


that will depend on the 70% ownership person's borrowing power. double check with your bank/broker

不会影响贷款的,只要夫妻俩都是borrower,银行不管ownership的比例。

盐商格格

原帖由 shuangchao 于 2010-7-5 12:50 发表

yes

怎么有人说只有一套房的人不用交CGT?

idog8818

从前面的帖子了解到,如果转ownership.譬如结婚前是女的买房,结婚后分割50%的ownership到男的那,是需要交cgt的,那么在这个过程中男的还需要给stamp duty吗?

盐商格格

原帖由 idog8818 于 2010-7-6 11:49 发表
从前面的帖子了解到,如果转ownership.譬如结婚前是女的买房,结婚后分割50%的ownership到男的那,是需要交cgt的,那么在这个过程中男的还需要给stamp duty吗?

因该要的。

shuangchao

小么事

请问ＬＺ，自住房转投资，八月底出租．

１．房子墙上有些裂缝，浴室的水笼头需要更换．这些工作如果是在我们搬出之后，租客进来之前修理，能否抵税？

２．准备找人来作折旧预算，年底报税时可以抵税．但听说折旧在将来卖掉房子后要ＡＤＤ　ＢＡＣＫ交ＣＰＴ．是指所有每年折旧累计后ＡＤＤ　ＢＡＣＫ吗？还有请人作折旧预算的费用能否抵税？

谢谢．

ORANGEHOUSE

Hi David,
我们在考虑买投资房。目前的情况是已有自住房一套，银行已经确认可以从equity另开 VLOC （line of credit) 账户 付投资房的20%首付, 另外80%则开另外的投资房home loan
我的问题是:
VLOC账户是 interest only的账户。同时，不是一定要每月还repayment，只是所产生的利息加高了本金（减少了credit）如果vloc账户有200k credits，而首付只用了100k。余下来就有100k可以供使用。
这样的话，我能不能把那投资房的home loan repayment 都从VLOC账户里扣。而我都不用付任何repayment了，直到credit 用完。这样的话，VLOC账户里的 interest 是不是都能tax deductible？

shuangchao

原帖由 小么事 于 2010-7-10 15 begin_of_the_skype_highlighting              2010-7-10 15      end_of_the_skype_highlighting:58 发表
请问ＬＺ，自住房转投资，八月底出租．

１．房子墙上有些裂缝，浴室的水笼头需要更换．这些工作如果是在我们搬出之后，租客进来之前修理，能否抵税？

２．准备找人来作折旧预算，年底报税时可以抵税．但听说折 ...

1. this is not deductible in the year, it will form part of the cost base of the house
2. yes, all prior claims will be added back for the purpose of CGT calculation. yes, the QS fee is deductible

小么事

谢谢LZ:)

bt123123

原帖由 盐商格格 于 2010-7-6 10:50 发表


怎么有人说只有一套房的人不用交CGT?

because u use your property to produce income...

bt123123

原帖由 ORANGEHOUSE 于 2010-7-10 16:54 发表
Hi David,
我们在考虑买投资房。目前的情况是已有自住房一套，银行已经确认可以从equity另开 VLOC （line of credit) 账户 付投资房的20%首付, 另外80%则开另外的投资房home loan
我的问题是:
VLOC账户是 interes ...

sorry I am not David
But i think you can only deduct 100K.  Unless the other 100K is for another income producing investment.

bt123123

原帖由 z3016913 于 2010-7-6 09:40 发表
我的情况是这样，婚前（2年前） 男方拥有房产A, 女方拥有房产B......B 房在婚前一直放租，A房一直自住....

结婚后，A房卖掉，夫妻搬回B房，自住一年后，卖掉B房， B房需要交cgt吗？谢谢

Sorry I am not a tax agent....

Your situtation.... is depend on 女方.  Is 房产B her main resident before marry?