我可以用这种方法贷款买投资房么？

小茉莉

最近琢磨着买投资房，

我现在住的房子还有贷款，
手头有些现金，
我准备先拿现金还掉贷款，
再抵押现在的房子把买投资房的首付和花费贷出来，

请问这么操作，是否贷出来的钱产生的利息可以做负扣税？

小日子

据我这个非专业人士的理解，是的，可以抵税

patricb

可以。不用这么麻烦，拿现金先还贷款。直接到自己贷款银行咨询一下，可以structure的。

小茉莉

还是有点小麻烦的
现在的房子是自住房
两人名下的
还完再贷出来的钱也必须放在两人名下
所以利息只能退一半的税
然后再买投资房
是在我先生一个人名下的（只有他需要退税）
所以还是比较复杂一些的

patricb

原帖由 小茉莉 于 2010-4-11 22:56 发表
还是有点小麻烦的
现在的房子是自住房
两人名下的
还完再贷出来的钱也必须放在两人名下
所以利息只能退一半的税
然后再买投资房
是在我先生一个人名下的（只有他需要退税）
所以还是比较复杂一些的

只是小麻烦，还是可以操作的。

小茉莉

难怪大家都推荐你！

patricb

原帖由 小茉莉 于 2010-4-11 22:58 发表
难怪大家都推荐你！

Thanks. It's just not that difficult to give a bit help.
As I said, talk to your bank, if you want to structure the new investment loan under your husband's name only, apparently for tax benefit. You can use the equity in your exsiting property and borrow 100% for the new one, you just need to be the guarantor of it.

wdmznzd

我有相似的情况，如果我在买入第二套房子以后先用作投资房，以后如果我想和我现在的自住房交换一下，也就是我自己住新买的房子而把我现在的自住房出租，那应该如何操作？是不是先不要换现在自住房的贷款？

charmaine

原帖由 wdmznzd 于 2010-4-12 10:10 发表
我有相似的情况，如果我在买入第二套房子以后先用作投资房，以后如果我想和我现在的自住房交换一下，也就是我自己住新买的房子而把我现在的自住房出租，那应该如何操作？是不是先不要换现在自住房的贷款？

考虑税务的话，新的旧的都尽量不要还贷款，永远把钱放在自住的那个的offset account.

小茉莉

我帮你解释一下茶面的意思
她是说不要还本金，只还利息，多的钱放当时的那套自住房的offset

可乐妈

这2天小茉莉狂发帖，我也跟着在学习。我家第一套也是没弄好，当初不知道足迹，也错过了老妖的精华帖，结果弄了个interest & princial，现在转投资了麻烦多。

click

如果以这种方式借新房子的100%贷款，那么是否一定要付LENDER MORTGAGE INSURANCE？有什么办法可以不付么？

原帖由 patricb 于 2010-4-12 10:01 发表

Thanks. It's just not that difficult to give a bit help.
As I said, talk to your bank, if you want to structure the new investment loan under your husband's name only, apparently for tax benefit. Y ...

charmaine

还好，俺那时候起就做什莫事之前都先来查一下足迹
平时特别要查精明买家
万分后悔没提前买easter show的票，白白多花好多钱

小茉莉

原帖由 可乐妈 于 2010-4-12 11:27 发表
这2天小茉莉狂发帖，我也跟着在学习。我家第一套也是没弄好，当初不知道足迹，也错过了老妖的精华帖，结果弄了个interest & princial，现在转投资了麻烦多。

可是我是学习过
也意识到
可是签合同的时候人已经到了精力的极限了
夜夜不眠
绞尽西瓜汁
眼都是绿的
连principal意思都没明白就圈了

这份懊恼
可比原来不知道好处坏处的懊恼更甚几分呢

patricb

原帖由 click 于 2010-4-12 11:30 发表
如果以这种方式借新房子的100%贷款，那么是否一定要付LENDER MORTGAGE INSURANCE？有什么办法可以不付么？

Not to pay mortgage insurance if you have enough equity in existing property.

blahblah

why it is not good to use p&i on investment property? I heard that so many times and from different people.

I know it is designed for owner living property, however it is still not BAD for investment property. Paying more on the principle to bring down interest, I know it will have less benifit on tax return. However it will bring you more close to the possitive gearing property though, especially in the time with rate increasing.

wideye

原帖由 patricb 于 2010-4-12 13:10 发表

Not to pay mortgage insurance if you have enough equity in existing property.

请问Patrick，equity的百分比是多少可以不付insurance？ 谢谢。

wdmznzd

房地产投资大多是中长期投资，而利率的升降是循环性的，所以在长的时间段里，平均利率是持平的，而只还利息可以使你有更多的现金周转或做新的投资从而发挥最大的杠杆作用。而且你的钱放在offset账户里一样可以降低利息。

[ 本帖最后由 wdmznzd 于 2010-4-12 14:45 编辑 ]

cdfei

唉，就怕中间现金流断了，被强行平仓啊

原帖由 wdmznzd 于 2010-4-12 13:43 发表
房地产投资大多是中长期投资，而利率的升降是循环性的，所以在长的时间段里，平均利率是持平的，而只还利息可以使你有更多的现金周转或做新的投资从而发挥最大的杠杆作用。

小茉莉

原帖由 blahblah 于 2010-4-12 13:36 发表
why it is not good to use p&i on investment property? I heard that so many times and from different people.

I know it is designed for owner living property, however it is still not BAD for investm ...

因为当你有别的选择来降低利息（比如offset）
而且投资房贷款利息可以退税的时候
不还本金的好处在于
万一你有什么投资或者消费需求
比如看好一个生意
或者一辆车
你用offset里面的钱消费
投资账户很干净
ATO找不到你毛病
而消费的利息只等于房贷利息

反正我的认识很粗浅
建议您好好读一读黑山老妖的精品系列文章

小茉莉

原帖由 wideye 于 2010-4-12 13:40 发表


请问Patrick，equity的百分比是多少可以不付insurance？ 谢谢。

equity难道还能credit出来超过80%
太猛了！

wxm611

原帖由 wideye 于 2010-4-12 13:40 发表


请问Patrick，equity的百分比是多少可以不付insurance？ 谢谢。

我的理解是 如果经过评估 用第一个房子 能贷出来的钱，大于或等于 第二个（要买的）房子的20%， 就可以不付那个保险了吧？
我也不太懂，  等待 PATRICK 的帮助。。。。

wideye

原帖由 wxm611 于 2010-4-12 20:52 发表


我的理解是 如果经过评估 用第一个房子 能贷出来的钱，大于或等于 第二个（要买的）房子的20%， 就可以不付那个保险了吧？
我也不太懂，  等待 PATRICK 的帮助。。。。

我猜是这样。

sylviaqian

:) 举个例子（以前也发过了），希望容易理解
假设： 已有住房市值60万，贷款尚余30万元，计划买投资房40万元。
计算： 抵押新旧两套房子给同一贷款银行，新的投资房贷款42万元（包含房价和印花税），相当于100%（抵税考虑），事实上总共贷款42万元+30万元=72万元，相当于总房价100万元（60万+40万）的72%，不足80%，不用交保险费。

patricb

举个例子（以前也发过了），希望容易理解
假设： 已有住房市值60万，贷款尚余30万元，计划买投资房40万元。
计算： 抵押新旧两套房子给同一贷款银行，新的投资房贷款42万元（包含房价和印花税），相当于100%（抵税考虑），事实上总共贷款42万元+30万元=72万元，相当于总房价100万元（60万+40万）的72%，不足80%，不用交保险费。
楼上用错LD的ID

wdmznzd

如果按上面的例子，如果现在有30万的现金，是完全还掉第一个贷款然后再抵押两个房子做第二个贷款好呢，还是同时保留两个贷款好？

小茉莉

你的贷款能力是一定的
第一套房子再次贷款的目的
是把利息不能退税的自住欠款变成了利息可以退税的投资房首付
如果没有能力还完
当然是保留啦

还款的顺序是
先还自住房本息一起还
还到还剩31刀（打个比方，看合同）的时候就别还了
就是保持一个欠款利息吓不死人
银行业又不跟能你结束合同的金额
当银行免费保险箱的意思


再还余下两个贷款账户中利息较高的那个
优先还LOC
尽快把第一套自住赎回：）

或者放offset


基本上到这个时候
你可以考虑再搞一套房子了
如果能进行到

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-12 23:19 编辑 ]

wideye

原帖由 patricb 于 2010-4-12 22:34 发表
举个例子（以前也发过了），希望容易理解
假设： 已有住房市值60万，贷款尚余30万元，计划买投资房40万元。
计算： 抵押新旧两套房子给同一贷款银行，新的投资房贷款42万元（包含房价和印花税），相当于100%（抵税 ...

2次贷款必须为同一银行吗？

patricb

原帖由 wideye 于 2010-4-13 08:22 发表



2次贷款必须为同一银行吗？

Yes, if you want to borrow 100% for the 2nd one and not to pay insurance

PACIFIC

原帖由 patricb 于 2010-4-13 08:56 发表

Yes, if you want to borrow 100% for the 2nd one and not to pay insurance

请问谁负责现有房产的估价，谢谢