闲聊在澳洲做地产开发 - 更新了更新了20130812

咋地办哩

I will be right here waiting for you

hewho

占个位

oracle80

就喜欢看这样的八卦，占个座占个座！

吃喝拉撒睡

若在澳洲开发，就要融入澳洲社会。

funfun

玩人 真累

Kling11

有朋友问到国内房产开发和这边的开发有什么不一样。怎么说呢，说一样也一样，说不一样也不一样。关键在于你是否熟悉本地的规矩，是否可以无障碍的和鬼佬特别是鬼佬的professional沟通。其它城市我不清楚但是在昆省只在华人圈子里面搞事情是要吃点亏的。
地产的做法无外乎买地，做方案，融资，开发，建筑，销售。和国内的套路都是一样的，细节在于比方说GST的计算啦，建筑施工的顺序啦，和建筑商的付款方式啦等等。过程比国内要公平，不依赖于关系，但是很多同学在国内关系广泛，可以通过关系来获得好处，这样的话，在这里做房地产远远没有那么好的福分咯。
讲到最后道理只有一个那就是如果能够不向银行借钱，那肯定可以赚钱，呵呵，我小本生意，没那么好福气，所以银行的钱，注定是要让他们赚的。
国内的父辈要来投资房地产的我见过很多，但是真正把钱放进来的很少。第一是要足够信任，我直到今天我爸要有一千万澳元他也不会就这么给我来投资，当然他只是普通退休公务员，没那么多积蓄。第二由于不了解市场，总会产生畏难畏缩，谁的钱也不是天上掉下来的，特别是害怕骗子的出现，国内被骗子骗怕了，国外语言不通到时候受骗怎么办呀。所以大多数第一代华人都是选择风险较小的持有，而不是开发。
难就难在这里。
打住，不讲生意讲人，呵呵不然又跑题了。
上面有人提到黎巴嫩骗子，恩，想起来我也碰到过一个。

风和日丽的一天，我接到我的Quantity Surveyor的电话，说他在悉尼有一个朋友，也是做房产开发的，这几天在Brisbane谈一个项目，有空一起去聊聊天啊。然后说了RedCliffe一个著名餐馆的名字，约在第二天的白天。这个QS当然也是业界众人，结交广泛是肯定的，他供职于一家大型的评估事务所，我和他们有点业务往来。用他们的原因主要是他们是某几家银行的御用评估事务所，我找他们做的评估最终结果可能会靠近那几家银行得到的结果，因为人嘛，总是懒惰的，企业也是一样，即便是两个不同的客户，只要他们叫你做的事情是一样的，时间上又差不多，按照我对他的理解，第一份评估报告是要按部就班做的，哈哈，不久又来第二份，还是评估同一个项目，那就借鉴一下第一份的结果咯～，反正收两份钱，稍微改动一下就行了，边际效应最大化，信息拷贝不要钱。殊不知我就利用了他们的这个懒惰，所以我从来没有出现过我的评估结果和银行评估结果有出入的情况，一定程度上避免了风险，这点讲出来我是有些洋洋得意的。只不过借人家这个力取这个巧是不会被揭穿的，至于怎么找评估事务所，那就是Peter的功劳了。
那个quantity surveyor带个小眼镜，有点书呆子的样子，但实际上还是很明白的，我刚认识他的时候确实很多事情那时候不清楚，所以谦虚一点使人进步了，和他之前见面几次都是Peter和我一起去的，也一直是用Peter做联系人，但是这次他跳过Peter直接找我，恩，多半是有啥目的想斩我一刀，是骡子是马拉到北大来溜溜，我骡子马见多了，不怕。
那天到的时候，小眼镜已经在那里坐着了，一阵寒暄，弄点吃得，他说John(那个黎巴嫩人)在旁边一桌上有几个客人，我们先吃着，他一会儿再过来。那地方吃饭倒是一个好地方，找这个位置来看，一周3万块钱的生意是肯定少不了的，房租一周也要2000～3000左右，老板能拿个5000左右现今在口袋里 – 扯远了扯远了，我开餐馆开上瘾了，走哪里都琢磨人家能挣多少钱。
过不多一会儿，John过来了，五大三粗，浅条文衬衫，就那种典型的中东那边人的长相，好像性欲很强似的，我想幸好我今天没有穿那件粉红的衬衣，不然被鸡奸了都有可能。哈哈，之后但凡我回上海看见地铁里男性工作人员，总有一种要鸡奸他们的冲动。这哥们接触的头10秒钟我感觉就是肯定是滔滔不绝的人，和这样的人打交道有好处，就是不用推发言权，用桥牌术语来说就是不用想办法投入对家，他都会使劲领牌，至于能拿几墩那就不知道了。作为防守方来说，摸清关键点，找到虚门，咬定青山不放松，只要不被挤压，最后赢面肯定大的。这么说来，我暗自琢磨，后发制人也好，以静制动也好，先摸清他什么想法。
商业上交往，人和人接触都是有目的的。先得搞明白人家想什么，他要什么，想达到什么目的，有什么底线同时还得捂着自己的想法和底子不被别人知道。难哪。商务会面除了闲聊以外的每句话都是围绕着一个想法的，把人家的想法找出来，获取信息，分析判断看看人家有啥要掩盖的地方，实在不行试探试探，找到个把软柿子点，有必要的时候捏捏也是好的。很多时候还得换位思考一下，如果我是他，我的弱点会在哪里。所以所谓做生意越做越精，不仅仅说你收集信息的能力越来越强，而是经历过的事情多了以后，换位思考更能得出有用的结论来。我以前的大毛病就是心高气盛，找到人家点弱点就非要拿出来捏两下玩玩，这一来，树敌不少，自己的蛋蛋也被别人狠捏过几回。好像忽然某一天明白了三人行必有我师和做人要留余地的道理，从此对别人谦虚很多，现在或许还有年少轻狂的一些残留，哪位同学看出来了一定要向我直接指出，绕着弯划灵子的都是在害我啊。
John先来是致歉，说之前和councilor在那桌上聊事情拖延了一点时间。哈哈，典型的心理暗示+给自己树立高大形象。这种小把戏在我眼里不值一夕，在中国有多少人拿着跟常委的合影还有题词到处招摇撞骗的，个把councilor算P。不过我还是很虚心的不住点头，露出艳羡不已的神色，心里盼望大哥你想干啥赶紧说，说完我还约了美女看电影呢。 我觉得我还没到骗子的级别，人生30年出头，除去头上两年不会说话的，后30年还有20多年讲中文的，让我滔滔不绝可难为我了，正好，我还是闷头听你的吧。
John喷了一通口水，转头开始问我的情况了，我想眼镜在我旁边，眼镜知道我的事情他肯定知道，这两人多半是有好处分赃的，这一块内容撒谎没意义，所以我就实打实的说了，外加还补充了一点点眼镜可能不知道的信息。从眼镜的眼神反应来看，他确实不知道我补充的这些信息。这哥们听我说的时候我看他神态略有点不耐烦，但还在竭力掩饰，只是点头点的不是很自然，也没有点在重要信息处。显然已经从眼镜那边听过一次了 ，那他们俩是分赃的那点基本肯定了。那就是说，即便有什么好事想要做，评估QS这边是肯定不能用眼镜的了，否则被人抬了轿子我死的很难看哦。
果然，哥们忍不住了，先炫耀一把自己在悉尼住在Bondi Beach开卡宴之类的。我对这个比较讨厌，像我一般平常吃穿手机车都不讲究，一是觉得钱花在这些地方装面子不划算，二是做生意有赔有赚，想想worst case scenario要是那天输了，这些开销都支付不起了，反差多大啊，真的要跳黄浦江的。由于这种心理，我对把钱贴脸上的人有一种厌恶，特别是那些钱贴脸上还怕别人看不见的。当然有一些生意人靠这个挣面子，以获取他人的廉价的敬仰。就像国内的企业借钱装修一新去银行借贷款一样，殊不知要掩盖的地方恰恰是薄弱的地方。别人敬仰的是钱而empathy一下才是你这个人，对这么些钱就敬仰的人本身也没有什么花头。于是乎我坚定了这个人其实没什么钱的判断。嘿嘿。
不过他没钱的话出来兜售些什么东西呢？
接下来他开始咄咄逼人的出牌了。先拿出一打公司简介 – 拜托，彩色喷墨打印机打的？？？？骗子啊骗子，空手套白狼的骗子。我再重申一下，我特别反感细节做不好的骗子，简直是厌恶，就像人家请你吃饭，看着好看吃一口是馊的的感觉，天哪，花点小钱印刷一下，相信我，真的不贵的！这个东西拿出来掉价不掉价啊。这边打交道的人，拿人家的资料或者名片看，彩喷打印的都是没钱没实力做事的。如果是华人，除了看质量质地以外就是看字体，鬼佬用的材料英文字体应该满好看的，但是如果是仿宋体英文字母，怎么看怎么别扭，简直是cheap之极，还有些华人用些华丽丽的手写英文字体，殊不知这又不是写贺卡，鬼佬在商务往来中是不用这些华丽字体的。再就是内容格式，鬼佬的商务材料格式简单，颜色较单一，字体正规，内容不多，但比较有美感。华人设计的东西，颜色繁琐，内容复杂，花里胡哨，换好几种字体不说，满篇看下来没重点，感觉就像访问国内网站，到处蹦东西出来吸引你的注意力。哎哎，算了扯远了。（待续）

[ 本帖最后由 Kling11 于 2010-3-9 03:36 编辑 ]

Kling11

原帖由 matthew.ma 于 2010-3-7 11:58 发表
楼主多说一点啊，感兴趣。国内父辈的朋友（开发商）最近说过来澳洲开发房产的意向，让我先给打听打听，不知道有没有机会合作。

我有很多朋友和你一样处境的，和我探讨过，但是后来真正合作的没有。

我曾经尝试过很多办法，后来我这边唯一能够offer的就是借款合同，签订固定的年回报率，不过不高，一般在10%～15%之间，最近有一个一年的小额短期头寸是 22%

有土地的ownership或者first/second mortgage做抵押

不过一般我出这样的offer别人都走了，觉得不太靠谱。呵呵，但其实这样的办法对于你是最有利的。信不信由你。

Kling11

John那个公司名号不小，我敢肯定澳洲有大公司叫这个名字在这个行业中，但是我估计在ASIC上注册的时候公司名里面有一两个括弧啊，或者其他什么小词与大公司相区别。这个我纯粹瞎猜也不乱冤枉人家了。先不管这个，看他要喷啥。果然他被我装白痴的外表迷惑了，从最最基本的房地产开发三大风险讲起，哎哟我快不行了，猛喝咖啡。绕了一大圈，赚了我无数钦佩的目光，还没有要结束科普的意思。惦着和美女看电影，我不禁打断了他一下，我说那你是怎么解决你遇到的这些问题的呢？他愣了一下，跟我说，“Look, you are talking to me, I am a real professional…” 我最讨厌印度或者中东人这种与生俱来的自吹自擂，明明啥都不是，还吹吹吹的，能把自己先忽悠了再去忽悠别人，简直就是送精神病院算了。我都已经坐不住了，他拿出一个项目简介，跟我开始喷开了。
我真的要倒了，被他叨叨叨的不耐烦了，所以直接跳过那个项目，问他，你，开公司的，告诉我你是怎么赚钱的。他居然开始支支吾吾起来了。其实我不该无礼的，这个问题是我和别人谈事情的时候最想知道的问题，而且双方交流也没有什么好隐瞒的。对于我这个问题都不肯直截了当回答的肯定有骗局。大家都是做生意，你开商店的，那就说我是买进货物，加点钱卖出去。你做服务的，那就说我服务什么样的人，赚服务费或者commission。连生意怎么赚钱都支支吾吾的，肯定有问题。想起后来了和某著名华人地产投资公司打交道，我之前一直只闻其声见过其报纸上满篇的讲座广告，但没打过交道，偶尔终于被他的一个员工认识。然后聊天，我问的第一个问题就是你们公司到底是做什么赚钱的，她居然也开始支支吾吾起来了，还故作神秘的说，哎呀这个讲不清楚…很复杂啦，总之你知道我们的客户通过我们赚大钱就是啦…  我就他妈奇怪公司业务范围有啥讲不清楚的？？这不是骗局是什么嘛。那公司明明一直做的就是华人客户，还非说一直做白人客户最近才进入华人市场，简直是中国人对中国人的歧视嘛。这个扯远了。
话说John居然讲不清楚他的公司靠什么赚钱，我绝望了。大哥你想忽悠我些什么呢?
他不紧不慢拿出一张纸，上面写着几个问题，原文我记不清了，大致就是
你想你的楼盘在开工建筑前就卖掉90%嘛？
你想用极少量的现金投入就开发房地产项目嘛？
你知道政府最近政策吗？
…..
我你妈只知道天上不会掉馅饼 。。。
核心区域了，伪装已经拿掉，客套已经不用，骗子也有要出底牌的时候了。
唉，它的概念在一番解释以后我哭笑不得。说的天花乱坠，我简而言之呢，就是几拨人一起搞一个项目，做个项目公司，下列人是股东
1.        地主
2.        Project Management公司
3.        销售公司
唯独缺一个拿大把现金出来的，恭喜，那就是你。。。
运作呢，PM公司做DA，审批，下来以后销售公司去卖，再炒几个NRAS的概念呢，楼花要卖掉90%，然后拿着unconditional的一堆合同去银行轻松要贷款，建筑商也来插一脚，不过建筑商需要现金流，占股的话比例也不大的，暂先不考虑。
那个。。。。金主。。。当然也是股东啦，呵呵，毕竟出钱了嘛
好处呢，是这个这个需要资金量很少，废话，那么多股东，谁的股份都比我大。但是到时候真的只要很少钱吗？股份比例不是实况变量，多拿一块钱就多拿一股不可能啊。一开始说好怎么分配就怎么分配的，要改还得去会计师那边，其他几个主都出钱吗？当然不出啦，都是出力的嘛。这个力就折成股份了呀。谁知道你当时出了多少力啊。再说最有可能的就是到时候搞成舔油，一会儿要钱一会儿要钱的，扔了吧舍不得割肉，不扔吧，还得是无底洞往里面填。我要真被套成那样可真的是杯具啊。
再说了90%的预售楼花，简直是胡闹，风险是看上去很小咯，但是能卖出去吗？楼花都是以不怎么赚钱的价格卖的，整个项目利润被这90%的楼花搞得肯定没钱赚了，呵呵，当然销售公司secure了这个赚头，还能拿股份，PM公司也是一样的，这里先不说landlord,肯定赚钱的就这两人，我看着里面俩哥们，眼镜是PM一行的人，那john不是干销售的找我算。金主的钱先就被这俩吸走了，人手里还有占大头的股份。
不过就算就算能跑起来，钱也不是无底洞的填，还是有问题，那就是风险。这几个哥们肯定都是躲的好好的，弄不好都是出来做私活。银行贷款肯定是jointly & severally，如果是proportionate打死我也不相信，金主被抵押的死死的，到时候出了事银行就找金主吸血。那哥们bondi的房子啦什么的肯定是吐不出来的，就是拿出来唬人的。而且最坏的地方在于，金主花了钱，连块地都没拿到，死挺。如果DA不批，如果NRAS不批，如果银行不借钱，如果销售拖上两三年，如果造地基挖出个万人坑，如果。。。哪个事情出了对金主都是血本无归的。

不管这些，我反正看到他画的项目公司股东结构图的那一瞬间就明白了他绝对绝对空手套白狼的本质以及要使用的招数。凭你说的天花乱坠，去你的吧。做房地产，哪怕什么也不懂，但是能够控制住在还算顺利情况下需要投入的资金量，控制住出事以后自己会倒霉到啥底部，那就什么也不怕了。

我承认我耐心实在不够好，于是就打断了他，跟他讲，我呢对于你的计划呢，现在是了解了，但是我要找我的律师分析一下风险。请你把你的公司的名字告诉我，我律师做一点背景调查以后如果没问题呢我会联系你。他貌似很恼怒的样子，好像我轻视了他一样，不断在那里喋喋不休，还提高了音调。我很无奈的笑笑，不管你是什么公司什么个人也好，跟你合作之前我让我的律师查查你的背景绝对是应该做的，而且这么做合规矩，也绝不offensive。眼镜这时候出来打圆场，说了John有一个financial controller女的也是中国人，要不你有空和她谈谈？我也适时的给他个台阶，问“啊，是不是一个年轻漂亮的中国女孩？”John 顿了一下，“15年前她是啊”他说的时候眉梢一动，没准暗示这某些18+回忆一闪而过。哎，可怜的中国女同胞，我暗想。不过后来几天我完全觉得这个老菜皮就是和骗子一路的，非常惹人烦。

那天后来谈完，我起身感谢，正好欠了眼镜公司一千多块钱，当场签张支票给他，让他带回去，嗯嗯，我一般都是周五下午给人付钱，或者…吃饭的时候，这样的话这个饭钱我就….反省一下，这样很不好，啊哈哈！！！

省得下篇忘记，这里提醒一下自己，下篇讲我的防守律师和我的进攻律师 ...
再下篇讲我的project manager
再下篇讲我的合伙人
再下篇讲我的会计师们
再下篇讲...算了华人论坛不讲华人骗子公司了，呵呵，要讲出来大家肯定都知道讲的是哪一家

[ 本帖最后由 Kling11 于 2010-3-9 03:42 编辑 ]

does_she_purr

太好了，又有更新

Devil_Star

风格很像现代的商场纪实小说， 很生动幽默， 支持一下。

Gelen

原帖由 Devil_Star 于 2010-3-9 08:01 发表
风格很像现代的商场纪实小说， 很生动幽默， 支持一下。

所以我很奇怪为什么不加精

Devil_Star

说到点子上了，许多骗子都是说得天花乱坠， 但一涉及BUSINESS MODEL如何赚钱和当你问他拿进一步资料证实时， 他就说不清楚， 或者故作被OFFENDED状， 用更AGGRESSIVE的方式企图对你施压。

还有LZ提到另一种骗子的行当就是一开始做科普， 先让你肯定他的权威和他阐述的一些事实， 然后趁你不在意的时候把你导入骗局。

Devil_Star

原帖由 Gelen 于 2010-3-9 08:03 发表



所以我很奇怪为什么不加精

好提议，其实因为是连载我怕会有机会变成太监，为大伙着想， 想等LZ再写一两篇再加。

小名

好看好看，lz 加油。。

zhaokai

写的很好，赞一个。

JuJu

非常好看, 等待LZ更新.

miracle

灰常好看，楼主继续

猪猪的宝贝

good stuff

dodo_sha

Kling11

咱们的话题比较小众哈，不过多谢加分

Laura12345

快写吧，看得上瘾了。多谢楼主分享。

小侬

牛人啊崇拜中------

七月

是不是我们普通外行的，只能找个project management的公司委托它来coordinate各种事项了，不知道这种公司要分多少的利润？

一路向北

留名，回头还要细看。

Devil_Star

原帖由 七月 于 2010-3-10 20:36 发表
是不是我们普通外行的，只能找个project management的公司委托它来coordinate各种事项了，不知道这种公司要分多少的利润？

看你做多大的项目， 小项目一般ARCHITECTS可以兼做PM的。

villa

几年不见，老乡还是这么油菜油墨。文风更见务实，赞一个！

frankshi

鼓励!加精!别有头无尾!!!

盼继续!

别把人家的性趣挑起来,你不继续?????

Kling11

原帖由 villa 于 2010-3-10 23:01 发表
几年不见，老乡还是这么油菜油墨。文风更见务实，赞一个！

口黑口黑

澳洲老胖

这个要留名 等LZ接着写

coolioo

很精彩啊，请LZ一定要继续呀