现在的市场适合置换屋子吗？

想请教一下，现在市场热度这么高，适合卖房置换吗？
因为孩子上学想买一个离学校近的屋子，但是学校附近至少都要200到300万。目前自住房估价140万，贷款还剩50万。有一个投资房估价130万，贷款还剩40万，租金720一周。自住房比较新，投资房很旧了，租客经常要求各种修理，每年维护费用10k左右。
这种情况是应该卖投资房还是卖自住房？还是全卖了升级一个好的自住呢？

我觉得贷款那么多，会很累。
除非你把投资房卖了。当然说不定你们是足迹平均收入，那肯定咩问题。
我原先没有房贷的时候，想吃啥都不用考虑，‘但是买了现在的房子后，
又做了房奴，花钱不敢很大胆了。
有时候挺怀念住小房子没有房贷的日子。

肯定全卖

全卖

看你想要的是什么，以及多大年纪

匿名者 发表于 2026-2-10 17:39
我觉得贷款那么多，会很累。
除非你把投资房卖了。当然说不定你们是足迹平均收入，那肯定咩问题。
我原先没 ...

完全不敢想没有贷款的生活，应该要等到60岁以后了吧。没有贷款肯定是非常爽的。
足迹平均是多少？我们的收入没有特别高，2个人工资加起来税前29万。

匿名者 发表于 2026-2-10 17:56
看你想要的是什么，以及多大年纪

快40了，自己肯定是想轻松点。但是又觉得是不是应该留点什么给孩子。

你们还不到40，收入也高，接下来十几二十年应该都能维持高收入，想要的生活就大胆去追求

匿名者 发表于 2026-2-10 18:04
完全不敢想没有贷款的生活，应该要等到60岁以后了吧。没有贷款肯定是非常爽的。
足迹平均是多少？我们的 ...

收入算不错了

不要把贷款拉的太满我在43岁之前平均年入40万，44岁开始收入断崖式下跌，因为经济大形势的原因导致我们这个行业严重萎缩，搜易这个世界这个时代是随时在变化并且变化的越来越剧烈，明天没有任何事情是确定的

这种我觉得是刚需，随时置换掉升级，不需要考虑市场。

一样的打算，我正准备卖掉投资房和自住房，升级自住房，投资房准备妥当了， 下周上市，但是现在卖房多多少少受了点加息和cgt消息的影响，不管了，没有回头路

为啥投资房还了那么多贷款，自住房却还有贷款？
不是应该把所有贷款搞投资房上，省税吗？

不如先问一下broker 能不能贷下来再说

首先我觉得 改善型住房我觉得你完全没必要过多的考虑市场环境， 如果是我肯定都卖了然后买一套好的300-400自住，居住环境改善，孩子上学时间省了，房子增值以后不用付增值税，孩子大了可以卖掉大的换小房，多的套现的钱可以帮孩子买房子。还可以用自己房子抵押贷款买房，除非楼主手上现金流不够需要租金来维持.

匿名者 发表于 2026-2-10 22:22
为啥投资房还了那么多贷款，自住房却还有贷款？
不是应该把所有贷款搞投资房上，省税吗？

因为投资房一开始是自住的，买了新的自住房后搬出去就出租了变成了投资房。

匿名者 发表于 2026-2-10 22:09
一样的打算，我正准备卖掉投资房和自住房，升级自住房，投资房准备妥当了， 下周上市，但是现在卖房多多少 ...

请问您是准备好了付cgt tax吗？所以现在房市已经开始往下走了？

匿名者 发表于 2026-2-10 22:22
为啥投资房还了那么多贷款，自住房却还有贷款？
不是应该把所有贷款搞投资房上，省税吗？

我记得从税务上来说不可以这么做。

供楼主参考，我们去年也因为同样原因升级了自住房，新房价格就在楼主目标价位区间。自住房贷款还剩40，卖了150万。两个投资房没卖，总估价150，租金加起来大概800。贷款offset 也快满了。我们三个孩子都是上公立中学。银行最后批给我们100万（预批90）。我们税前25万左右，super里有约70万
最近出于税务考虑我们又和银行申请了20万的投资房贷款，也批了。

匿名者 发表于 2026-2-10 22:39
首先我觉得 改善型住房我觉得你完全没必要过多的考虑市场环境， 如果是我肯定都卖了然后买一套好的300-400 ...

谢谢您，到了中年确实也有感觉应该好好享受一下生活而不是以房子的数量为主失去了生活质量。只是每次买卖产生的印花税，中介费也是一笔开支。如果总是要留一套房子给孩子是不是还是应该保留一个？不然将来卖掉自住换2个小的又是很多费用？

匿名者 发表于 2026-2-10 22:46
供楼主参考，我们去年也因为同样原因升级了自住房，新房价格就在楼主目标价位区间。自住房贷款还剩40，卖了 ...

谢谢您的信息，我们的现金和super没有您那么多，如果不卖肯定是买不了两三百万的房子的。您当时卖自住而不是卖投资是为了避免cgt吗？最后一点有点不明白，想请教一下20万的投资房贷款是以收入还是以现有投资房的增值贷出来的呢？贷出来的钱是放offset还是可以用来付进新的自住房呢？谢谢

achilles

自住140，说明房况不太好，换一套更好的自住吧，年纪也不小了不要亏待自己。

匿名者 发表于 2026-2-10 23:02
谢谢您的信息，我们的现金和super没有您那么多，如果不卖肯定是买不了两三百万的房子的。您当时卖自住而 ...

是，不卖投资房是为了避免缴税。后来的20万贷款是放在投资房offset 里（很快要满了），银行说投资房贷款只能放投资房里。至于为什么银行肯继续借，可能和房产增值，收入稳定都有一点关系

这个投资房投入太多，租金合理，所以总起来不太合算
其实年龄大了以后还是要downsize，最好有一套投资房在手上，但在此之前阶段还很长，感觉楼主这两套房差价没有拉开，应该一开始买自住房时就往高了买，现在要不就只卖自住房然后升级，这样贷款拉满又没有CGT，但新贷款利息不能退税；或者直接再买一套自主，其他两套房子全部转投资，这样现在的贷款全部可以退税，我觉得楼主收入应该可以撑住，就是可能两套房子地税要超了，每年要多交1-2万地税

如果现在买3-4m的自住房，那可是全是在自己还贷款啊。而现在有房客帮忙一点儿。然后目前市场，你看，是不是很多人在说收入减少？那是什么在支撑三四百万的房价呢？会不会这个区段房价会滞涨，很长时间不涨？甚至微跌？（在足迹，不敢说房价会跌）

问句题外话，为什么没有把自住房的贷款额度全部转到投资房上呢？

匿名者 发表于 2026-2-11 08:21
这个投资房投入太多，租金合理，所以总起来不太合算
其实年龄大了以后还是要downsize，最好有一套投资房在 ...

谢谢您的建议，确实如您所说最好是卖自住房没有cgt。只是投资房比较旧了，每年维护费用很高，中介又向着租客，偶尔也觉得挺心累的。两个都转投资我们有问过银行，还能再贷110万，以这个额度现在也买不到什么好屋子了。

匿名者 发表于 2026-2-11 15:14
问句题外话，为什么没有把自住房的贷款额度全部转到投资房上呢？

请问有什么方法可以转吗？投资房在当初购买的时候并不是以投资为目的的，住了一段时间后买了第二个房子就租出去了变成了投资房。现在再转还能操作吗？

匿名者 发表于 2026-2-11 07:52
是，不卖投资房是为了避免缴税。后来的20万贷款是放在投资房offset 里（很快要满了），银行说投资房贷款 ...

谢谢您解惑

借楼同问，我也是2套房，自住一般区大房，投资房是好区大地破房（非所在城市），2套均非悉尼墨尔本，各150万，无贷款，手里现金二十万，自住房住的很舒服，区一般但是环境不错，也很新，离city也近，大人的社交圈也都在附近，就是离孩子上学稍微有点远，开车25分钟，公交差不多一个小时（需要换车）。是去学校附近好区升级自住还是再买投资？