求助！这套房子要卖多少才算保本？AI算的对吗？

Nith69

想请教大家一下，这套房子买了快两年，本来是想自住，但是由于种种原因，一天也没住就出租了，由于title的原因也没法退税，现在想出手，但是不知道卖多少才算保本？AI算过，要大概近2百万可以算是回本，但是好像这个估价，感觉明显低于预期

房产A，

A        1.5 years
2024年10月买入价        1,900,000
印花将近        -90，000
2024年买入贷款        1,520,000
2024年买入总投入 （包括印花税，杂费）        -387,305 -6000=-393，305


2024年投入 - 自住 （利息+维护-房租）        -11,589
2025年投入 - 自住 （利息+维护-房租）        -13,589

卖 - 中介费估计        -32,250
卖 - 律师/家具 / 广告 估计        - 8，000
卖 - 增值税 + land tax估计        -18,932
卖 - 装修        -30,000
最后的贷款额度        -1,486,974

天涯浪客

24年10月到现在，两年了？？？

tony111

你的意思是，200多万才是你心里的回本数字？你觉得ai给你评估的数字低于你心里预计？你看他利息给你算的对不对，这几年利率是由变化的。维护费用是不是算的完整，房租是不是扣除了中介费等等。

berke

我没看懂

Nith69

天涯浪客 发表于 2025-12-2 03:10
24年10月到现在，两年了？？？

应该是一年多， 表述不准确，我的意思是就算现在下决心准备卖，还有3个月时间让租客出来，准备上市1个月，加上市场上的时间1个月，大概从买到出货要快两年

Nith69

tony111 发表于 2025-12-2 06:44
你的意思是，200多万才是你心里的回本数字？你觉得ai给你评估的数字低于你心里预计？你看他利息给你算的对 ...

每年的投入包括了利息，租金，中介，维护，没有退税，2024的数据是准确的，2025是估算的，

AI是以IRR为0%的目标计算的，这个是AI 对于保本的定义，不知道这个算法是否正确

粤式油鸡

保本没有严格定义，更多是心态，看看你在哪一阶：

一阶，房屋价格本身，最简单，就是190万，适用于佛系玩家

二阶，自己口袋变化，就是购入时候out of pocket总数和卖掉后拿到的数字一样

三阶，上面的再加上机会成本，也就是假设你当年不买房，把款项用于其它（如银行定存，股市等）错过的潜在收益

摩尔公园

很简单，你的房产收益和你投资本金同期银行利息比（税后），高了就是赚，低了就是亏。你设个5个点的irr就行。

pan123au

要卖215万才能不亏钱，你少算一个2026年的landtax 2万。

Nith69

pan123au 发表于 2025-12-2 10:28
要卖215万才能不亏钱，你少算一个2026年的landtax 2万。

这个房不要交land tax， 这个215万是怎么算出来的？

flowerhuang

粤式油鸡 发表于 2025-12-2 09:08
保本没有严格定义，更多是心态，看看你在哪一阶：

一阶，房屋价格本身，最简单，就是190万，适用于佛系玩 ...

+1

Nith69

摩尔公园 发表于 2025-12-2 10:11
很简单，你的房产收益和你投资本金同期银行利息比（税后），高了就是赚，低了就是亏。你设个5个点的irr就行 ...

我认为这和楼上第3个保本的定义类似，
Y0 大概40万投入
Y1 大概1万多投入
Y2 大概1万多投入
Y2 卖前所有投入总和 （中介，装修，增值税 -当然，是估算的，杂费）
Y2 卖前还贷1.5m
同时设定目标IRR是5%，这样算下来的售价应该是2.037M， 这个价格感觉上靠谱，不知道大家同不同意，有没有要改进的地方？

摩尔公园

Nith69 发表于 2025-12-2 12:33
我认为这和楼上第3个保本的定义类似，
Y0 大概40万投入
Y1 大概1万多投入

如果你连租金都考虑了，对的，现金流没问题，如果irr是5个点，基本就是打平。

maxinfang

我帮你
印花 就快5%
看了下你 租金等收益与 利息等支出 大概是没到房价1% 每年 两年就是 2%是开销哦
卖房 空置 加中介  开销2%
还好没有 地税
那么 你 房价 只要 10% 增幅 那么基本 就没亏了

最多亏了 20% 的 5% 银行 利息 也就是1% 所以
你要算 资金成本 你要再加2% 进去

既然算资金收益  如果超过了 你的回报也会由于杠杆效应 翻五倍

同里 亏损

Nith69

现在这套房估价市值在2.1M左右， 需要好好算一下再决策，谢谢各位。

sarahlin

如果是自住房那不需要交land tax和增值税，大概就是210万的样子算打平不亏。

xq052b

Nith69 发表于 2025-12-2 15:18
现在这套房估价市值在2.1M左右， 需要好好算一下再决策，谢谢各位。

2.1卖肯定亏的

房产短线操作都是在给银行和税局打工

Nith69

xq052b 发表于 2025-12-2 15:22
2.1卖肯定亏的

房产短线操作都是在给银行和税局打工

原则上是不应该短线，但是生活有些变化，所以也在纠结，需要全面考虑。现在持有1年3个月，再看看后面几个月涨幅吧。

Nith69

maxinfang 发表于 2025-12-2 14:10
我帮你
印花 就快5%
看了下你 租金等收益与 利息等支出 大概是没到房价1% 每年 两年就是 2%是开销哦

仔细想了一下，没有太理解你的算法，你说的10%增值（也就是卖到$2.09m）涵盖了资金成本吗？

而且你说的“回报也会由于杠杆效应 翻五倍”， 能具体解释一下吗？ 不是太明白五倍是怎么来的

maxinfang

Nith69 发表于 2025-12-2 19:54
仔细想了一下，没有太理解你的算法，你说的10%增值（也就是卖到$2.09m）涵盖了资金成本吗？

而且你说的 ...

算资金成本 你要12% 也就是我说要加2% 进去

如果真的要算资金成本 你可能要算 资金 也就是 20%首付来算 回报率  就是动用了五倍杠杆 最后收益 和 亏损 就要回到 原本的投入 和投入产生的资金成本 cash 是有成本的 我是按5% 给你算了 有的人更高 有的人更低
亏损的话 也同样适用 也是五倍

johnlamhk888

天涯浪客 发表于 2025-12-2 03:10
24年10月到现在，两年了？？？

應該係3年

johnlamhk888

Nith69 发表于 2025-12-2 16:29
原则上是不应该短线，但是生活有些变化，所以也在纠结，需要全面考虑。现在持有1年3个月，再看看后面几个 ...

位置很重要

如果是北上廣深的話

應該輸少當贏

減10%也要甩掉