如果投资房十年不能增值70%，负扣税没有意义

Hillwang

前提：夫妇二人共同持有，贷款利率6%，定期存款利率4.25% 投资房购买价值1M，贷款50万 ，夫妻平均个人税率37%， 利息完全可以负扣税

年贷款利息 50万X6% = 3万 俩人分 税率37% 为11100， 实际支付利息18900， 10年定向总支出189000
10年后 房产价值1.7M

70万增值，50% 优惠，两人分，每人17.5万 ，税率依然事37% 共交税13万
总收益70万-13万-19万 = 38万，如果扣除中介费和印花税等，净收入不到30万

如果原有本金50万，利率4.25%，十年获得利息为27万

问题是现在Unit根本不可能十年长70%，House也许可能，但是本金要求至少翻倍

Hillwang

如果单人，或者实际税率低，获益更少

牛

国家是规则的制定者

一个人怎么可能算计过他们？

golden100

利息你也要交税。这税咋不扣除？

KANONEKAN

租金收入呢？

Hillwang

golden100 发表于 2025-10-20 10:57
利息你也要交税。这税咋不扣除？

说的对，这个要考虑进来。10年大概要交7万多税款。

Hillwang

KANONEKAN 发表于 2025-10-20 11:00
租金收入呢？

负扣税最大化，假设50万利息全部负扣税，实际操作当然不太可能

Hillwang

如果是小额负扣税，其实影响不大，而且金额大小不同计算比较多

yang195508

你这个没有计算投资房每年的出租收益啊？以房总价3-4% 的租金收益，每年应有3-4万 税前收入的，而且每年房子的depreciation value (如是新房），代理agent 的收费，Strata 收费， council 费，水费等等都可抵消税务。另外租金是逐年增加的，每年也有百分之几的增长率。

xq052b

KANONEKAN 发表于 2025-10-20 11:00
租金收入呢？

10年以后，即使是house，租金也应该涨到正现金流了

Hillwang

yang195508 发表于 2025-10-20 11:10
你这个没有计算投资房每年的出租收益啊？以房总价3-4% 的租金收益，每年应有3-4万 税前收入的，而且每年房 ...

前提我说了：假设利息完全负扣税
就是假设租金等于其他费用，这个当然不现实，如果租金3万，利息3万，其他费用1万的话，负扣税的基数就是一万，这个比较现实，但是不是很能明确利息和负扣税的关系

Pippa

负扣税为什么没有资本折扣部分？银行利息你是真金白银送出去，负扣税对比没有什么意义，负扣税真正的意义是房产资产折旧部分只是账面数字，但你每年报税的时候可以让税局提前支付给你，形成了你今年的现金流量。这点现金缓解了你拥有这个投资房的经济压力，

当然，资产折扣在你售卖投资房的时候会被剔除出来，到时候你的资产增值税就大了。但是，用20年作为一个投资周期来算的话，20年的通货膨胀至少一倍，但税局算增值税不会考虑CPI因素，相当于你每年免费获得了这些资产折扣额度的时间价值。

举个非常肤浅的例子，20年前30万的现金钱不少了吧，20年后30万稀松平常。而你享用了这30万在这20年里面的时间积累的价值，你卖房的时候，税局还是剔除30万资产折扣。

如果你hold住30年、40年……再卖，那30万对你的影响会越来越小……

Hillwang

xq052b 发表于 2025-10-20 11:11
10年以后，即使是house，租金也应该涨到正现金流了

是的

yang195508

Hillwang 发表于 2025-10-20 11:17
前提我说了：假设利息完全负扣税
就是假设租金等于其他费用，这个当然不现实，如果租金3万，利息3万，其 ...

租金収3万是税前，利息交3万是你税后的钱，二者无法完全抵消的。

roberthu1982

买1M的投资房，谁会付500k的首付，然后只贷款500k？

Pippa

记得十几年前我投资的时候用模型算过，投资房只有hold到价值翻倍的时候才有售卖价值。只要不打仗，房产价值始终会涨的，你只要不卖就不亏，你只要hold到翻倍再卖就算赢（高盘接房的除外）。看了很多房产投资者的采访发现这个就是投资房賺钱的不一法门 - hold住。

为什么我说用翻倍作为投资目标？因为模型显示翻倍之后卖房，基本可以实现整个投资周期我一分钱不掏，空手获取这套房子的投资价值。强调一点，这个模型基于我自己投资预设条件，不一定适合所有投资房。我投资的是有地的房产，不买公寓。我相信公寓是完全不一样的投资模式，没有研究过操作。

Pippa

xq052b 发表于 2025-10-20 11:11
10年以后，即使是house，租金也应该涨到正现金流了

这个结论不严谨，也不符合澳洲大城市的房产市场现状。前几年低息期，正现金流非常容易。这几年高息期，正现金流非常困难。满足现金流目标，又未必能满足房产增值的期望。

Hillwang

Pippa 发表于 2025-10-20 11:24
记得十几年前我投资的时候用模型算过，投资房只有hold到价值翻倍的时候才有售卖价值。只要不打仗，房产价值 ...

借问一句，Fibro板房可以考虑吗？

查了一下，Fibro的房子平均寿命只有40-50年。那如果有个板房看着总体还不错，但是已经建造超过80年了，还能考虑买吗？
砖房的寿命会超过100年

Pippa

Hillwang 发表于 2025-10-20 11:27
借问一句，Fibro板房可以考虑吗？

查了一下，Fibro的房子平均寿命只有40-50年。那如果有个板房看着总体 ...

看你自己能力啊。有很多人动手能力很强，专门低价买房子情况不好的物业，然后装修加固之后卖出去賺钱。但我动手能力为零，我只买五年内新房，图它们维修项目少，可以当个懒房东。如果有心入市，建议你自己建模，excel表就可以，把房子整个投资周期都放进去，不要只看某一年的，看整个周期，算出来你才知道自己有没有能力做这笔买卖，买入之后对你现金流的压力有多大，你家人是否愿意承担这样的压力，以及要hold到什么时候才有盈利空间。

建模你能让你清晰定位你的投资目标，快狠准。我建模后一般两周内买入。不需要跑来跑去那么费神的。然后每个财年报税后，我会做一次复盘，五分钟时间把真实花费输进去，一看就知道今年自己真金白银到底花了多少钱，税局补贴了多少钱，模型的预设是否需要调整，调整后这个房产还值不值得保留。

oz2009

刚卖了一套，11.自住5年。11年里利息高高低低。投资期间退税。涨幅80%左右。反正最后算下来盈利不多不少（扣除通胀），和当初买入价比盈利比也低，但是因为买房只要付20%+stamp duty. 和这个钱比还是不错的。重要的是你要把自己的borrowing power用足，用gearing去赚钱。当然risk也很明显, 你的现金流越高越稳定越好。

maxinfang

Pippa 发表于 2025-10-20 11:24
记得十几年前我投资的时候用模型算过，投资房只有hold到价值翻倍的时候才有售卖价值。只要不打仗，房产价值 ...

那也要看多久翻倍

maxinfang

oz2009 发表于 2025-10-20 11:57
刚卖了一套，11.自住5年。11年里利息高高低低。投资期间退税。涨幅80%左右。反正最后算下来盈利不多不少（ ...

这是撬动杠杠 五倍杠杆 只要涨百分之20那就是翻倍收益

Pippa

maxinfang 发表于 2025-10-20 13:08
那也要看多久翻倍

多久翻倍是你自己建模时候自己的预测，每个人都有自己的想法。

爬山虎

Hillwang 发表于 2025-10-20 11:27
借问一句，Fibro板房可以考虑吗？

查了一下，Fibro的房子平均寿命只有40-50年。那如果有个板房看着总体 ...

Pippa 在财务和现金流方面说的很好了，    分享一下 我买老房子的经验， 主要就是维护成本，  

石棉，一旦破了，成本几万到几十万不等
霉菌，老房子很常见， 一次处理成本几百，如果修补油漆， 要几千刀，2~3年一次。  
电路老化， 1万5 起
屋顶漏水，1千起跳
白蚁， 一定要拿报告，尤其是框架的白蚁报告
结构问题， 这个一般房屋报告都有，
屋顶排水，Sub floor和排水管墙角的水泡问题


以上问题控制在可以接受范围，就可以买了。

fcad

CGT 50%折扣没考虑进去？还有投资房出租收益呢？

比较saving的利息也要按边际税率缴税吧。

Janet

以昆州来看， 如果 7年前Covid 之前买的房， 现在基本上都翻倍了； 但是如果现在买房， 7年后能翻倍吗？ 我同意上面有位同学说的，多长时间翻倍还是需要考虑的吧？

pan123au

楼主以前应该没有买过投资房，买卖过投资房的人，都不是这么算帐的。
1，以前投资房，都是100%-104%的贷款，租金加负扣祱一般都是不亏损或者有盈余的
2，增值多少，看是公寓，townhouse，还是house，一般涨幅在50-100% 不等，
3，卖投资房，一般都有 增幅x 75% 的 获利，
4， 板房还是尽量别买，有一间1880-1890年Terrance，每年，每个月都可能有修的地方。
现在买投资房以后会不会有50%-100%增幅，这个看价格区间，低价房可能会有，200万以上，不太可能实现 " 租金加负扣祱一般都是不亏损或者有盈余的", 300万以上house，贷款都问题，一般人也不可能买，就不讨论。

Hillwang

pan123au 发表于 2025-10-21 08:15
楼主以前应该没有买过投资房，买卖过投资房的人，都不是这么算帐的。
1，以前投资房，都是100%-104%的贷款 ...

之前的投资房肯定是赚了，这是从现在往以后考虑，觉得再买投资房增值前景有限了，工资跟不上房价的变化。

yuanlin1988

50万投资房地产真不如ETF。这个问题我用AI算过好几次了，无论是升值，风险，还是现金流，ETF都优于房地产。例外情况就是房子所在区域有利好，让房产突然大幅增值。

春暖花开2020

以后怎么样不知道。如果是10几年前买入house 现在卖的，大概翻一倍算是少的。