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[其他讨论] 如果投资房十年不能增值70%,负扣税没有意义 [复制链接]

发表于 2025-10-20 10:49 |显示全部楼层
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前提:夫妇二人共同持有,贷款利率6%,定期存款利率4.25% 投资房购买价值1M,贷款50万 ,夫妻平均个人税率37%, 利息完全可以负扣税

年贷款利息 50万X6% = 3万 俩人分 税率37% 为11100, 实际支付利息18900, 10年定向总支出189000
10年后 房产价值1.7M

70万增值,50% 优惠,两人分,每人17.5万 ,税率依然事37% 共交税13万
总收益70万-13万-19万 = 38万,如果扣除中介费和印花税等,净收入不到30万

如果原有本金50万,利率4.25%,十年获得利息为27万

问题是现在Unit根本不可能十年长70%,House也许可能,但是本金要求至少翻倍
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发表于 2025-10-20 10:50 |显示全部楼层
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如果单人,或者实际税率低,获益更少

发表于 2025-10-20 10:55 |显示全部楼层
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国家是规则的制定者

一个人怎么可能算计过他们?

发表于 2025-10-20 10:57 |显示全部楼层
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本帖最后由 golden100 于 2025-10-20 10:58 编辑

利息你也要交税。这税咋不扣除?

发表于 2025-10-20 11:00 |显示全部楼层
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租金收入呢?

发表于 2025-10-20 11:06 |显示全部楼层
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golden100 发表于 2025-10-20 10:57
利息你也要交税。这税咋不扣除?

说的对,这个要考虑进来。10年大概要交7万多税款。
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发表于 2025-10-20 11:07 |显示全部楼层
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负扣税最大化,假设50万利息全部负扣税,实际操作当然不太可能

发表于 2025-10-20 11:09 |显示全部楼层
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如果是小额负扣税,其实影响不大,而且金额大小不同计算比较多

发表于 2025-10-20 11:10 |显示全部楼层
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本帖最后由 yang195508 于 2025-10-20 11:17 编辑

你这个没有计算投资房每年的出租收益啊?以房总价3-4% 的租金收益,每年应有3-4万 税前收入的,而且每年房子的depreciation value (如是新房),代理agent 的收费,Strata 收费, council 费,水费等等都可抵消税务。另外租金是逐年增加的,每年也有百分之几的增长率。

发表于 2025-10-20 11:11 |显示全部楼层
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10年以后,即使是house,租金也应该涨到正现金流了
"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2025-10-20 11:17 |显示全部楼层
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yang195508 发表于 2025-10-20 11:10
你这个没有计算投资房每年的出租收益啊?以房总价3-4% 的租金收益,每年应有3-4万 税前收入的,而且每年房 ...

前提我说了:假设利息完全负扣税
就是假设租金等于其他费用,这个当然不现实,如果租金3万,利息3万,其他费用1万的话,负扣税的基数就是一万,这个比较现实,但是不是很能明确利息和负扣税的关系
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发表于 2025-10-20 11:18 |显示全部楼层
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负扣税为什么没有资本折扣部分?银行利息你是真金白银送出去,负扣税对比没有什么意义,负扣税真正的意义是房产资产折旧部分只是账面数字,但你每年报税的时候可以让税局提前支付给你,形成了你今年的现金流量。这点现金缓解了你拥有这个投资房的经济压力,

当然,资产折扣在你售卖投资房的时候会被剔除出来,到时候你的资产增值税就大了。但是,用20年作为一个投资周期来算的话,20年的通货膨胀至少一倍,但税局算增值税不会考虑CPI因素,相当于你每年免费获得了这些资产折扣额度的时间价值。

举个非常肤浅的例子,20年前30万的现金钱不少了吧,20年后30万稀松平常。而你享用了这30万在这20年里面的时间积累的价值,你卖房的时候,税局还是剔除30万资产折扣。

如果你hold住30年、40年……再卖,那30万对你的影响会越来越小……

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HowardHamlin + 3 你太有才了
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发表于 2025-10-20 11:19 |显示全部楼层
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xq052b 发表于 2025-10-20 11:11
10年以后,即使是house,租金也应该涨到正现金流了

是的

发表于 2025-10-20 11:21 |显示全部楼层
此文章由 yang195508 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 yang195508 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Hillwang 发表于 2025-10-20 11:17
前提我说了:假设利息完全负扣税
就是假设租金等于其他费用,这个当然不现实,如果租金3万,利息3万,其 ...


租金収3万是税前,利息交3万是你税后的钱,二者无法完全抵消的。

发表于 2025-10-20 11:22 |显示全部楼层
此文章由 roberthu1982 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 roberthu1982 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
买1M的投资房,谁会付500k的首付,然后只贷款500k?

发表于 2025-10-20 11:24 |显示全部楼层
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记得十几年前我投资的时候用模型算过,投资房只有hold到价值翻倍的时候才有售卖价值。只要不打仗,房产价值始终会涨的,你只要不卖就不亏,你只要hold到翻倍再卖就算赢(高盘接房的除外)。看了很多房产投资者的采访发现这个就是投资房賺钱的不一法门 - hold住。

为什么我说用翻倍作为投资目标?因为模型显示翻倍之后卖房,基本可以实现整个投资周期我一分钱不掏,空手获取这套房子的投资价值。强调一点,这个模型基于我自己投资预设条件,不一定适合所有投资房。我投资的是有地的房产,不买公寓。我相信公寓是完全不一样的投资模式,没有研究过操作。
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发表于 2025-10-20 11:26 |显示全部楼层
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xq052b 发表于 2025-10-20 11:11
10年以后,即使是house,租金也应该涨到正现金流了

这个结论不严谨,也不符合澳洲大城市的房产市场现状。前几年低息期,正现金流非常容易。这几年高息期,正现金流非常困难。满足现金流目标,又未必能满足房产增值的期望。

发表于 2025-10-20 11:27 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2025-10-20 11:24
记得十几年前我投资的时候用模型算过,投资房只有hold到价值翻倍的时候才有售卖价值。只要不打仗,房产价值 ...

借问一句,Fibro板房可以考虑吗?

查了一下,Fibro的房子平均寿命只有40-50年。那如果有个板房看着总体还不错,但是已经建造超过80年了,还能考虑买吗?
砖房的寿命会超过100年

发表于 2025-10-20 11:34 |显示全部楼层
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Hillwang 发表于 2025-10-20 11:27
借问一句,Fibro板房可以考虑吗?

查了一下,Fibro的房子平均寿命只有40-50年。那如果有个板房看着总体 ...

看你自己能力啊。有很多人动手能力很强,专门低价买房子情况不好的物业,然后装修加固之后卖出去賺钱。但我动手能力为零,我只买五年内新房,图它们维修项目少,可以当个懒房东。如果有心入市,建议你自己建模,excel表就可以,把房子整个投资周期都放进去,不要只看某一年的,看整个周期,算出来你才知道自己有没有能力做这笔买卖,买入之后对你现金流的压力有多大,你家人是否愿意承担这样的压力,以及要hold到什么时候才有盈利空间。

建模你能让你清晰定位你的投资目标,快狠准。我建模后一般两周内买入。不需要跑来跑去那么费神的。然后每个财年报税后,我会做一次复盘,五分钟时间把真实花费输进去,一看就知道今年自己真金白银到底花了多少钱,税局补贴了多少钱,模型的预设是否需要调整,调整后这个房产还值不值得保留。

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发表于 2025-10-20 11:57 |显示全部楼层
此文章由 oz2009 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 oz2009 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
刚卖了一套,11.自住5年。11年里利息高高低低。投资期间退税。涨幅80%左右。反正最后算下来盈利不多不少(扣除通胀),和当初买入价比盈利比也低,但是因为买房只要付20%+stamp duty. 和这个钱比还是不错的。重要的是你要把自己的borrowing power用足,用gearing去赚钱。当然risk也很明显, 你的现金流越高越稳定越好。

发表于 2025-10-20 13:08 来自手机 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2025-10-20 11:24
记得十几年前我投资的时候用模型算过,投资房只有hold到价值翻倍的时候才有售卖价值。只要不打仗,房产价值 ...

那也要看多久翻倍
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发表于 2025-10-20 13:09 来自手机 |显示全部楼层
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oz2009 发表于 2025-10-20 11:57
刚卖了一套,11.自住5年。11年里利息高高低低。投资期间退税。涨幅80%左右。反正最后算下来盈利不多不少( ...


这是撬动杠杠 五倍杠杆 只要涨百分之20那就是翻倍收益

发表于 2025-10-20 14:14 |显示全部楼层
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maxinfang 发表于 2025-10-20 13:08
那也要看多久翻倍

多久翻倍是你自己建模时候自己的预测,每个人都有自己的想法。

发表于 2025-10-20 16:45 |显示全部楼层
此文章由 爬山虎 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 爬山虎 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Hillwang 发表于 2025-10-20 11:27
借问一句,Fibro板房可以考虑吗?

查了一下,Fibro的房子平均寿命只有40-50年。那如果有个板房看着总体 ...

Pippa 在财务和现金流方面说的很好了,    分享一下 我买老房子的经验, 主要就是维护成本,  

石棉,一旦破了,成本几万到几十万不等
霉菌,老房子很常见, 一次处理成本几百,如果修补油漆, 要几千刀,2~3年一次。  
电路老化, 1万5 起
屋顶漏水,1千起跳
白蚁, 一定要拿报告,尤其是框架的白蚁报告
结构问题, 这个一般房屋报告都有,
屋顶排水,Sub floor和排水管墙角的水泡问题


以上问题控制在可以接受范围,就可以买了。


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发表于 2025-10-20 16:59 |显示全部楼层
此文章由 fcad 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 fcad 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 fcad 于 2025-10-20 17:05 编辑

CGT 50%折扣没考虑进去?还有投资房出租收益呢?

比较saving的利息也要按边际税率缴税吧。

发表于 2025-10-20 20:07 |显示全部楼层
此文章由 Janet 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Janet 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
以昆州来看, 如果 7年前Covid 之前买的房, 现在基本上都翻倍了; 但是如果现在买房, 7年后能翻倍吗? 我同意上面有位同学说的,多长时间翻倍还是需要考虑的吧?
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发表于 2025-10-21 08:15 |显示全部楼层
此文章由 pan123au 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 pan123au 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
楼主以前应该没有买过投资房,买卖过投资房的人,都不是这么算帐的。
1,以前投资房,都是100%-104%的贷款,租金加负扣祱一般都是不亏损或者有盈余的
2,增值多少,看是公寓,townhouse,还是house,一般涨幅在50-100% 不等,
3,卖投资房,一般都有 增幅x 75% 的 获利,
4, 板房还是尽量别买,有一间1880-1890年Terrance,每年,每个月都可能有修的地方。
现在买投资房以后会不会有50%-100%增幅,这个看价格区间,低价房可能会有,200万以上,不太可能实现 " 租金加负扣祱一般都是不亏损或者有盈余的", 300万以上house,贷款都问题,一般人也不可能买,就不讨论。


发表于 2025-10-21 09:52 |显示全部楼层
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pan123au 发表于 2025-10-21 08:15
楼主以前应该没有买过投资房,买卖过投资房的人,都不是这么算帐的。
1,以前投资房,都是100%-104%的贷款 ...

之前的投资房肯定是赚了,这是从现在往以后考虑,觉得再买投资房增值前景有限了,工资跟不上房价的变化。

发表于 2025-10-21 10:00 |显示全部楼层
此文章由 yuanlin1988 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 yuanlin1988 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
50万投资房地产真不如ETF。这个问题我用AI算过好几次了,无论是升值,风险,还是现金流,ETF都优于房地产。例外情况就是房子所在区域有利好,让房产突然大幅增值。

发表于 2025-10-21 13:00 |显示全部楼层
此文章由 春暖花开2020 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 春暖花开2020 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
以后怎么样不知道。如果是10几年前买入house 现在卖的,大概翻一倍算是少的。

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