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澳洲金融时报：首次置业优惠正推高澳洲房价危机
在一些州，首次购房者购买价值百万澳元房产时，能获得最高22.5万澳元的政府补助。
经济学家警告，这会加剧澳洲住房可负担性危机。
自2月澳洲央行开始降息以来，澳洲各地的房价已上涨5%。经济学家预计，受首次置业者和投资者借低息入市推动，市场正逼近新一轮牛市。
联邦政府扩大的首次购房计划周三生效，该计划允许只付5%首付且无需贷款保险。政府同时取消收入上限，并提高可参与计划的房价上限。
经济学家警告，在供应受限下，多重首次置业激励正抬高房价，使其他购房者处于不利位置。曾在央行任职的独立研究中心（Centre for Independent Studies）首席经济学家图利普（Peter Tulip）说：“受惠者更好，其他人更糟。补贴越多，出价越高，社会就越想再去帮他们，形成自我循环。”
除联邦的“首次置业担保”外，符合条件者还可获印花税减免，以及在一定价位内的新房补贴。
以昆州为例，若以5%首付购买一套新建的一百万澳元房产，相比存20%首付，所需现金少15万澳元；若再享受印花税豁免，可再省3万澳元；免除贷款保险，相当于再省4.5万澳元，合计前期节省22.5万澳元。
但按贷款期限，他们仍需偿还起初省下的15万首付部分。
两名在新政生效当日受惠的首次置业者是29岁的哈加（Takara Haggar）与其伴侣31岁的奥布莱恩（Jake O’Brien）。他们以5%首付在布里斯班西南购买了一套86万澳元的四房“地建包”，并享受了为其省下2.5万澳元的昆州印花税豁免。
在联邦政府的扩充优惠方案前，哈加一直努力把总价压在75万澳元以内，以获取昆州3万澳元激励，为此计划放弃空调、筒灯、园景，甚至信箱。
她说：“新方案让我们可以买到真正想要的房子，而不是被75万的上限卡住，在这里地建确实很紧。”
经济学家警告，随着这类需求端措施落地，加之今年三次降息后投资者回流，市场或将再度升温。e61研究所住房专家格拉文（Nick Gravin）说：“很多因素正朝同一方向推。”
央行本周也警示，投资者活动回升可能加剧价格波动。对投资者的放贷已高于历史均值，且增长快于自住贷款。“投资者活动往往比自住更能驱动房价动态。”
房贷机构之战也在升温。为抵御麦格理银行在房贷上的竞争，澳洲最大房贷行联邦银行向潜在买家提供30万澳航常旅客积分。
摩根士丹利发现，自2020年第一版“首次置业担保”实施后，首次置业者占新发房贷的三分之一。
经济学家称，州与联邦在推出激励时，需平衡“助首次上车”与“推高房价”的影响。格拉坦研究所（Grattan Institute）住房研究员鲍斯（Matthew Bowes）说：“你在支持他们，也在支持他们抬价。这就是政策权衡。”
他承认政府需要帮首次置业者“攒首付”，因为“有了首付后，供房本身成了更大的门槛”，政府有意在首付积累上给予协助。
总理阿尔巴尼斯引用财政部测算称，扩大的计划将把房价推高0.5%，预计有7万人参与。
但Lateral Economics估计，仅第一年房价就会因此上涨3.5%至6.6%。
图利普说：“财政部模型未公开，说明可能有问题。我们并不清楚本周政策的具体效果。”不过他强调，澳洲住房市场的主因仍是供给不足。
他说：“他们只是在重新分配固定的房源，只是决定谁被挤出去。如果只移除需求端障碍，不管供给，你只会让短缺更糟。”
澳洲统计局发现，8月建筑审批下降6%至14,744套。若政府要实现120万套新房目标，每月需建2万套；审批量自2021年5月以来从未达到这一水平。
鲍斯说：“相对人口增长，我们的住房供应低于许多发达经济体，因此价格比原本应有的更高。”
澳洲房贷中介Aussie Home Loans的经纪人曼吉（Alya Manji）称，从业10年来从未见过这么多首次置业者。
她说：“我的客户量猛增……大家早就盯着这事。我简直成了首次置业专家……他们问题很相似。”
曼吉认为，扩大的计划对低价段影响最大，因为这些买家也能享受印花税豁免。
她还认为，这可能鼓励像她这样的投资者挂牌，抓住潜在买家增长带来的机会。
“我一直在等。我六周前就跟中介说：‘想办法，10月1日把我的房子都挂上去。’”
首次置业代理帕特森（Chaice Paterson）称，提高可参与计划的房价上限，能更贴近真实中位价，利好其客户。“按真实中位价算，这是好事，会帮助很多年轻澳洲人实现置业。”。
来源：
https://www.afr.com/policy/econo ... sis-20251003-p5mzsn
Luke Kinsella and Lucy Slade
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