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[财务贷款] 投资房 top up refinance 后选 PI 是不是个巨坑 [复制链接]

发表于 2025-9-17 17:26 |显示全部楼层
此文章由 现金为王 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 现金为王 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
投资房贷款示例:

情境1:只做利息还款 (IO)

贷款:100万

利率:5%(为了好算)

每月利息:约 $4,247

本金一直保持 100 万不变。

因为本金没减,所以可抵税本金(负扣税计算用的金额)也是 100 万。


情境2:几年后房价大涨 → 重新贷款并套现 (Refinance + Top Up)

贷款提高到:200 万

但你有 100 万放在 OFFSET 账户抵消利息

实际计息金额:100 万(200万 - 100万OFFSET)

利率:4%

每月还款(本息):$9,549

其中利息:$3,398(因为OFFSET后只算100万的利息)

本金:$9,549 - $3,398 = $6,151

贷款余额:从200万降到199万3849

可抵税本金:约 99万3849(因为OFFSET里的钱不算在可抵税部分)


情境3:不套现,只是从IO改为本息还款 (PI)

贷款:100 万

利率:4%

每月还款(本息):$4,775

其中利息:$3,398(和情境2一样)

本金:$1,377

贷款余额:99万8623

可抵税本金:99万8623

对比发现:

Top Up 后,每月多还的本金是 $6,151 - $1,377 = $4,774,
这笔额外本金其实就是你套现出来的那部分钱在“左手倒右手”地还。

问题在于: 虽然实际贷款总额是200万,但OFFSET抵消了一半,让银行只收100万的利息;然而税务上“可抵税本金”是按剩余贷款算的,所以它下降得特别快——速度是原来的4~5倍。

换句话说,这种操作会大幅减少你的负扣税效果,税收优惠没以前那么多了。

结论,如果打算TOP UP, IO会比较靠谱。 阁下如何看呢?


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发表于 2025-9-17 17:35 来自手机 |显示全部楼层
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投资都是io 划算,除非自住还完

发表于 2025-9-17 17:38 |显示全部楼层
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假设我在情境2(Refinance + Top Up)下,采用情境3的还款方式:

贷款情况:

房价上涨后,把贷款提高到 200 万。

账户里有 100 万 OFFSET,用来抵消利息。

所以银行只按 100 万(200万 - 100万OFFSET) 来算利息。

利率:4%。

每月还款(本息):$9,549

其中 利息:$3,398(OFFSET后只按100万算)。

本金:$6,151。

$1,377:用工资还(相当于情境3的做法)。

$4,774:直接从 OFFSET 账户里的钱还(相当于“搬左手的钱到右手”)。

这样做的话,每月的现金流压力和情境3其实是一样的。

贷款余额变化:

贷款本金:从 200 万 降到 199 万3849。

OFFSET 余额:从 100 万 掉到 99 万5226。

实际计息余额:99万8623(=199万3849 - 99万5226),和情境3完全一致。

关键点——可抵税本金:

只有 99万3849 可以算进负扣税。

问题就在这里: 虽然你实际在付利息的金额是 99万8623,但税务上能扣税的本金却少了一截(99万3849)。

发表于 2025-9-17 17:38 |显示全部楼层
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maxinfang 发表于 2025-9-17 16:35
投资都是io 划算,除非自住还完

如果不TOP UP 的话其实PI 也行

发表于 2025-9-17 17:51 |显示全部楼层
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可是你IO多付的利息是税后的真金白银啊

发表于 2025-9-17 17:58 |显示全部楼层
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xq052b 发表于 2025-9-17 16:51
可是你IO多付的利息是税后的真金白银啊

所以可以PI, 只是PI 不适合TOP UP
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发表于 2025-9-17 17:59 |显示全部楼层
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现金为王 发表于 2025-9-17 16:58
所以可以PI, 只是PI 不适合TOP UP

我正在做topup,钱拿出来盖房,选了PI

"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2025-9-17 18:09 来自手机 |显示全部楼层
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可不可以这样,我每个月把换掉的本金都算在topup amount上。保持loan和offset的差额始终是100万。等于我自己管理的io。

发表于 2025-9-17 18:16 |显示全部楼层
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amyo(∩_∩)o 发表于 2025-9-17 17:09
可不可以这样,我每个月把换掉的本金都算在topup amount上。保持loan和offset的差额始终是100万。等于我自 ...

这是最理想的,但不知道ATO 会不会这么算,我感觉ATO 只会把你还的本金都放到除TOPUP 外的贷款上。

发表于 2025-9-17 18:21 来自手机 |显示全部楼层
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现金为王 发表于 2025-9-17 17:16
这是最理想的,但不知道ATO 会不会这么算,我感觉ATO 只会把你还的本金都放到除TOPUP 外的贷款上。 ...

ato怎么知道?被audit了如果这么算只能自认倒霉

发表于 2025-9-17 21:07 |显示全部楼层
此文章由 zhengtao 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 zhengtao 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
如果PI的利率和IO是一样的,那无脑选择IO。
但现在的情况,银行的PI的利率比IO便宜。
假设便宜0.30%
也就是说100万的loan IO的话,每年税后要多出3000的利息。

做一个最简单的计算:
假设taxable income10万一年,交税22800.
多交了3000块,taxable 变成 97000,交税21828.
花了3K,节省了928块。

说回Top up。如果只是拿出来,暂时不用,那无脑IO且放对冲。
如果用去投资了,那应该考虑做个loan split,将来好做账,是我的还会把用掉的部分改成PI。
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发表于 2025-9-17 21:33 |显示全部楼层
此文章由 yl001 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 yl001 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
LZ的假设是建立在 PI和IO一样的利率上吗?
实际情况是,如果PI比IO低0.2-0.3%的利率。。。那么再算算?
还有就是跟收入有关,45%这档的和37%或30%这档,做负扣税,又大不一样了。

发表于 2025-9-17 22:35 |显示全部楼层
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现金为王 发表于 2025-9-17 16:38
假设我在情境2(Refinance + Top Up)下,采用情境3的还款方式:

贷款情况:

好像楼主在Scenario 2和3里,每月的P&I还款中, 本金和利息的数字不对,本金部分的还款应该是$1,440.82 利息是$3,333.33,本金余额也就稍微有点不对。

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发表于 2025-9-17 23:10 |显示全部楼层
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现金为王 发表于 2025-9-17 17:16
这是最理想的,但不知道ATO 会不会这么算,我感觉ATO 只会把你还的本金都放到除TOPUP 外的贷款上。 ...

快速做了个表格,楼主看下应该就有答案了。

例子中4% P&I vs 5% IO的差距太大了,实际的差距是0.13%左右。

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发表于 2025-9-18 09:17 |显示全部楼层
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amyo(∩_∩)o 发表于 2025-9-17 17:09
可不可以这样,我每个月把换掉的本金都算在topup amount上。保持loan和offset的差额始终是100万。等于我自 ...

Ato 明确说过不行
莫与愚争

发表于 2025-9-18 09:19 |显示全部楼层
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楼主的情况2,完全是外行人设想,有重大税务问题,建议找专门人士咨询
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发表于 2025-9-18 09:34 |显示全部楼层
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yl001 发表于 2025-9-17 20:33
LZ的假设是建立在 PI和IO一样的利率上吗?
实际情况是,如果PI比IO低0.2-0.3%的利率。。。那么再算算?
还 ...

我的假设是差了1% 为了方便计算

发表于 2025-9-18 09:40 |显示全部楼层
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ParrotFish 发表于 2025-9-17 22:10
快速做了个表格,楼主看下应该就有答案了。

例子中4% P&I vs 5% IO的差距太大了,实际的差距是0.13%左右 ...

感谢您的回复。我的目的不是要比较IO和PI的区别。如果不进行额外的贷款(TOP UP),按照原来的100万贷款计算,在现金流充足的情况下,PI的利息支付肯定会比IO少,这一点毫无疑问。

但如果我需要进行额外贷款,TOP UP后的PI会迅速降低可抵扣税的本金。这是因为TOP UP部分的本金偿还会导致可抵扣税本金的减少。以我的例子为例(数字可能不完全准确,但大意是这样的),如果TOP UP的金额增加一倍,那么本金减少的速度大约会是原来的四倍左右。

发表于 2025-9-18 12:34 |显示全部楼层
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现金为王 发表于 2025-9-18 08:40
感谢您的回复。我的目的不是要比较IO和PI的区别。如果不进行额外的贷款(TOP UP),按照原来的100万贷款 ...

如果不进行额外的贷款(TOP UP),按照原来的100万贷款计算,在现金流充足的情况下,PI的利息支付肯定会比IO少,这一点毫无疑问。
只要现金流是相同的情况 (无论P&I or IO, 假设你持有现金是一致的),P&I的利息肯定比IO少 而且是越来越少。

但如果我需要进行额外贷款,TOP UP后的PI会迅速降低可抵扣税的本金。
额外贷款部分的本金流失和原本的一百万没有关系。另外,当你top up $1M loan后,你会设置为两个贷款账户 一个原有的一百万 一个新的一百万。原有的一百万是可用于这套房子的抵税,新的一百万会用于新投资的抵税 需要把这部分资金用掉 或 部分用掉后抵税。

建议你找位会计师咨询,你说的一些例子说明税务知识需要增强。

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