澳洲不需要更大的房产泡沫

dootbear

澳洲不需要更大的房产泡沫

根据Cotality（前身CoreLogic），澳洲平均住房估值约102万澳元。这使澳洲房价跻身全球最昂贵之列。

2025年第一季度，澳洲住房总值约为本国经济规模的4.14倍，几乎是1990年代的两倍。

对比之下，美国住房存量仅为其经济的1.6倍。

住房存量与GDP

2025年第一季度，澳洲住房存量折合人均近40万澳元。按实际价值计，过去30年翻了三倍多。

平均房价升至逾一百万澳元，名义上让澳洲人看起来很富。

最新《UBS全球财富报告》显示，以家庭净资产中位数计，澳洲位列全球第二，仅次于卢森堡。

但与其他国家不同，澳洲人的大部分财富都压在被高估的自住房上，而不是股票等金融资产。

就此而言，很多“财富”是幻象。昂贵住房正在扼住经济，让国家更差。

澳洲家庭背负着全球最高的债务之一，且多为房贷。

家庭债务与收入比

资本涌入住房，挤压了企业投资，拖累了生产率。银行过度聚焦房贷，忽视对实体企业的贷款。

1990年，约三分之二银行贷款流向企业，房贷仅约四分之一。35年后比例倒转：逾三分之二给住房，企业仅剩三分之一。

住房贷款 vs 企业贷款

澳交所市值前十有五家银行：澳新银行、联邦银行、国民银行、西太、Macquarie Group。

与之形成鲜明对比的是美国股市，前七位是科技创新公司：

英伟达、微软、苹果、亚马逊、Alphabet（Google母公司）、Meta（Facebook母公司）、博康。

美国的技术驱动型生产率在腾飞；澳洲停滞。

每小时产出（GDP per hour worked）

房价更低，澳洲人才会更好：讽刺的是，明明“最富”，却普遍吃紧。

许多澳洲人被房贷与房租压得喘不过气。Cotality称，到2024年末，它们吞噬的收入份额创纪录。

住房可负担性

在可负担性创新低、年轻人离不开父母资助或补贴时，如何还能称“全球第二富”？

若平均房价是50万澳元而不是100万澳元，且家庭债务为收入的90%而非180%，澳洲人会更富。

无论房子50万还是200万，功能一样。

如果房价与债务都减半，澳洲会更平等，财务状况也更好。

1991年，自有住房率比今天高约5个百分点；房价约为收入3倍（今天约8倍）；家庭债务为收入70%（今天约180%）。当时银行三分之二贷给企业，四分之一给房贷。

自有住房率

客观说，1991年的家庭状况比今天更好。

那时经济也更均衡、更多元。

高房价伤害我们的孩子与后代：他们为居住支付不必要的高价，变得更差。

对大多数“住自己房”的人来说，更高的“住房财富”毫无意义（除非你是房东/投资者）。

若把资金投向企业而不是抬高房价，经济也会更均衡、更高效。澳洲11.4万亿澳元的住房存量，是一次巨大的资本错配。

阿尔巴尼斯政府会让情况更糟

本周，政府把“首置5%首付购房”政策提前到10月1日实施。该计划由政府（纳税人）为借款人提供15%贷款担保。

财政部预测，未来12个月将有7万套房通过该计划购买，并称六年后仅会把房价推高约0.5%。

这个0.5%的预测不靠谱。影响会更大。Lateral Economics的建模称，该政策首年将把全国房价推高3.5%至6.6%；首置段房价12个月内或被推高至多9.9%。

过去25年证明，一切需求侧刺激（首置补贴、5%首付等）从可负担性角度看都“搬起石头砸自己脚”：结果是更大的房贷与更高的房价。

平均房贷 vs 房价

在降息配合下，工党的政策将进一步推高家庭债务与房价，把更多国民资本吸进非生产性住房。

再说一次，澳洲平均住宅已超一百万澳元。市场最不需要的，就是更多刺激。

若真想改善可负担性，就要通过减少移民来缓解租金与房价压力。

但政府却把学生签配额增加了2.5万，并放松了英语要求。

结果是，总需求继续跑赢供给，整体可负担性更差。













来源：

https://www.macrobusiness.com.au ... ger-housing-bubble/

Leith van Onselen
Friday 29 August 2025

dootbear

本文要点:

1. 澳洲住房总值达经济4.14倍，均价逾一百万澳元；财富集中自住房，金融资产配置偏少。

2. 家庭债务/收入约180%，房贷为主；高房价高杠杆挤压消费与企业投资。

3. 银行贷款倒挂：约三分之二投住房，仅三分之一给企业，生产率停滞。

4. 与美国对比鲜明：ASX前十多为银行；美股由科技龙头领跑，效率提升。

5. 5%首付担保叠加降息属需求刺激；模型估算首年房价再涨3.5%—6.6%。

6. 改善之道：控需求与移民、减价减债；房价回调50万、债务至90%更公平。

ultrahelix

移民太多，房子造得太少，无解

波风鸣城

阿总第一任期已经证明了执政能力低下。

abcd12345

第6项是重点 政府如何做到债务比 从180跌一半到90

dootbear

abcd12345 发表于 2025-9-3 07:43
第6项是重点 政府如何做到债务比 从180跌一半到90

大幅削减NDIS

取消 AUKUS

abcd12345

dootbear 发表于 2025-9-3 07:46
大幅削减NDIS

取消 AUKUS

这二项都是大手筆 政府和二党中看不到有这样魅力的人材
都是躺在天选之地的澳州矿产资源中 不思进取  赤字无忧  喊喊口号 分分钞票  世界资金也不怛心澳州 因为有丰富的矿产作背书

kanweng

ultrahelix 发表于 2025-9-3 07:30
移民太多，房子造得太少，无解

不是说政府跟印度谈呢，派百万年轻人过来，给澳洲建150万套房产，5000亿的计划吗。

凯瑟琳琳

又在吹风给自住房加CGT？

看来自住房CGT板上钉钉了，一年能省600亿。

凯瑟琳琳

用GDP总量对比全国房屋总价，是一个典型的失真对比。二者维度不对等，很难准确衡量房地产是否过热或泡沫化。

真正更贴近市场基本面的指标，是租售比，就像股市的市盈率一样，反映的是一套房子的“投资回报周期”。

澳洲主要城市租售比：
        •        悉尼：约 2.8–3.2%
        •        墨尔本：约 3.0–3.5%

中国一线城市对比：
        •        北京、上海、深圳租售比仅 1.3–1.6%

澳洲房产市场的无比健康。

具体关于澳洲房价的分析请看：澳洲房产真有泡沫？让我们来仔细捋一捋

detox

高房价奴役民众，摧毁经济，便宜炒房客，但这帐要算在自由党头上～

a_bomb150

憋BB了，有本事就大刀阔斧的搞定strata和建筑质量这两大毒瘤。只要市场对high rise的信心恢复了，供需关系哗哗的就能恢复正常。

倒是去干啊。

zhuzhu007

我曾经天真的以为，房价只要超过平均收入的十倍，就没那么多人买了。现在看来我还是太天真了，澳洲人也有六个银行外加砸锅卖铁，一辈子吃糠咽菜省吃俭用也要买自住房的觉悟。这让我又想起来当年看蜗居，海萍她两口子为了攒够首付都干了些啥，关键是国内房租那时候真心不贵啊。澳洲这边的房东，为了减轻政府吸血造成的伤害，也只能不断提高租金。希望这一系列政策，不要造就太多个海藻吧。哎，一切罪恶，果然都是社会的罪恶啊

ultrahelix

kanweng 发表于 2025-9-3 07:58
不是说政府跟印度谈呢，派百万年轻人过来，给澳洲建150万套房产，5000亿的计划吗。

一百万印度人过来，我信

建一百五十万房产，难

凯瑟琳琳

zhuzhu007 发表于 2025-9-3 08:30
我曾经天真的以为，房价只要超过平均收入的十倍，就没那么多人买了。现在看来我还是太天真了，澳洲人也有六 ...

澳洲最贵的悉尼现在的公寓均价大约在 85 万澳元左右，对一个年入 15万的双职工家庭来说，也就是 5–6 年的总收入，相比其他发达国家大城市，这种 affordability是非常健康的。

如果换成墨尔本或布里斯班，房价更低、入场难度进一步降低。

当然，如果非要拿好区独立屋来定义“房价贵”，那它永远都会贵。

华丽转身

澳洲是想保护好这个泡泡在世界经济回暖之前不破
目前阶段，信心比黄金更珍贵
5%的政策就是要大力引入新生力量参与进来托起这个泡泡
有房没房的，都不要盼着这个泡泡破，这个泡泡破了，老百姓一起全玩完

中国就是政策干预，想刺破一批泡泡之后，让一直在看眼儿、还没进入过泡泡的老百姓投入到另一批泡泡里，只是当权者又贪、又坏、还极其蠢，想不到到破了的泡泡会把老百姓的信心和勇气全带走的

amyo(∩_∩)o

凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 08:05
用GDP总量对比全国房屋总价，是一个典型的失真对比。二者维度不对等，很难准确衡量房地产是否过热或泡沫化 ...

放心。中国的房价很快就会回归。再跌一半就可以比肩澳洲了

amyo(∩_∩)o

凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 08:38
澳洲最贵的悉尼现在的公寓均价大约在 85 万澳元左右，对一个年入 15万的双职工家庭来说，也就是 5–6 年 ...

问题是公寓是给单身的住的。有家有孩子的，很少住公寓。

凯瑟琳琳

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-9-3 08:57
问题是公寓是给单身的住的。有家有孩子的，很少住公寓。

全世界都是这个规矩吗？

amyo(∩_∩)o

凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 09:00
全世界都是这个规矩吗？

要尊重澳洲人的生活方式。要不大家为啥移民澳洲？

华丽转身

凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 09:00
全世界都是这个规矩吗？

我觉得跟有没有孩子有关系，但是关系没那么大，就算自己家没有后院和泳池，出了公寓大门之后就是大花园、大泳池。有孩子没有老人在的家庭，打理院子和泳池，也是够受的。

但是澳洲的新公寓是个大坑，尤其是从房地产热这个点开始建的公寓，这个是有目共睹的。

凯瑟琳琳

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-9-3 09:08
要尊重澳洲人的生活方式。要不大家为啥移民澳洲？

什么是澳洲人的生活方式？那么多移民的生活方式都是要住大house？

edwardt

这个平均房价是被悉尼东区北区拉上去的吧，那里是给全世界富豪的，不是给普通市民的
就算是悉尼，稍微往西往南一点，房价都很亲民啊，这还是house,要是apt, 2mil一大把悉尼市中心的，曼哈顿有这么便宜吗

qingfengsan

最近风向不太对呀，是准备下手还是敲打一下延延后?

amyo(∩_∩)o

凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 09:28
什么是澳洲人的生活方式？那么多移民的生活方式都是要住大house？

难道大家辛苦来到澳洲是为了住鸽子笼？

idlepoison

供需关系而已
政府把条条框框取消了立马房价跌一半
大头都被政府拿走了

vienna0126

凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 08:38
澳洲最贵的悉尼现在的公寓均价大约在 85 万澳元左右，对一个年入 15万的双职工家庭来说，也就是 5–6 年 ...

对对对，不吃不喝5-6年，牛马不配喊生活质量，坚决不能造娃

liveforlove

qingfengsan 发表于 2025-9-3 09:35
最近风向不太对呀，是准备下手还是敲打一下延延后?

感觉是政策要转向了，会不会再像2016-2017年来搞一次？
但是目前另外一个估计是大规模Apartment，因为住房严重短缺，再加5%首付的刺激
所以是不是对大额贷款又会收紧？

qingfengsan

liveforlove 发表于 2025-9-3 09:44
感觉是政策要转向了，会不会再像2016-2017年来搞一次？
但是目前另外一个估计是大规模Apartment，因为住 ...

在房子短缺的时候转向不是饮鸩止渴?暂时逼退一些买家逼出一些卖家，未来会更短缺。

liveforlove

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-9-3 09:36
难道大家辛苦来到澳洲是为了住鸽子笼？

这个说法好像有点奇怪
大家来澳洲，除非一开始就带着巨额财富来的，可以直奔house，否则绝大多数都是从小房子/unit/apartment开始的。
想住大房子，要么有钱，要么有爹，为什么很多人看不到这一点呢？
即使是房价现在涨的不正常，难道是房东的问题吗？难道不考虑现在利息成本有多高吗？难道不考虑现在的通胀成本有多高吗？物价在过去几年涨了多少倍？
个人觉得，一味的归罪房价太高，房东太贪婪，其实是忽视了目前房价的主推手：政府，目前政府的所有举措基本都在鼓励房价，不管是维持移民（实际增加），还是规划大量Apartment，还是5%首付