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澳洲不需要更大的房产泡沫 [复制链接]

2012年度奖章获得者 2013年度奖章获得者

发表于 2025-9-3 08:28 |显示全部楼层
此文章由 dootbear 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 dootbear 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
澳洲不需要更大的房产泡沫

根据Cotality(前身CoreLogic),澳洲平均住房估值约102万澳元。这使澳洲房价跻身全球最昂贵之列。

2025年第一季度,澳洲住房总值约为本国经济规模的4.14倍,几乎是1990年代的两倍。

对比之下,美国住房存量仅为其经济的1.6倍。

住房存量与GDP

2025年第一季度,澳洲住房存量折合人均近40万澳元。按实际价值计,过去30年翻了三倍多。

平均房价升至逾一百万澳元,名义上让澳洲人看起来很富。

最新《UBS全球财富报告》显示,以家庭净资产中位数计,澳洲位列全球第二,仅次于卢森堡。

但与其他国家不同,澳洲人的大部分财富都压在被高估的自住房上,而不是股票等金融资产。

就此而言,很多“财富”是幻象。昂贵住房正在扼住经济,让国家更差。

澳洲家庭背负着全球最高的债务之一,且多为房贷。

家庭债务与收入比

资本涌入住房,挤压了企业投资,拖累了生产率。银行过度聚焦房贷,忽视对实体企业的贷款。

1990年,约三分之二银行贷款流向企业,房贷仅约四分之一。35年后比例倒转:逾三分之二给住房,企业仅剩三分之一。

住房贷款 vs 企业贷款

澳交所市值前十有五家银行:澳新银行、联邦银行、国民银行、西太、Macquarie Group。

与之形成鲜明对比的是美国股市,前七位是科技创新公司:

英伟达、微软、苹果、亚马逊、Alphabet(Google母公司)、Meta(Facebook母公司)、博康。

美国的技术驱动型生产率在腾飞;澳洲停滞。

每小时产出(GDP per hour worked)

房价更低,澳洲人才会更好:讽刺的是,明明“最富”,却普遍吃紧。

许多澳洲人被房贷与房租压得喘不过气。Cotality称,到2024年末,它们吞噬的收入份额创纪录。

住房可负担性

在可负担性创新低、年轻人离不开父母资助或补贴时,如何还能称“全球第二富”?

若平均房价是50万澳元而不是100万澳元,且家庭债务为收入的90%而非180%,澳洲人会更富。

无论房子50万还是200万,功能一样。

如果房价与债务都减半,澳洲会更平等,财务状况也更好。

1991年,自有住房率比今天高约5个百分点;房价约为收入3倍(今天约8倍);家庭债务为收入70%(今天约180%)。当时银行三分之二贷给企业,四分之一给房贷。

自有住房率

客观说,1991年的家庭状况比今天更好。

那时经济也更均衡、更多元。

高房价伤害我们的孩子与后代:他们为居住支付不必要的高价,变得更差。

对大多数“住自己房”的人来说,更高的“住房财富”毫无意义(除非你是房东/投资者)。

若把资金投向企业而不是抬高房价,经济也会更均衡、更高效。澳洲11.4万亿澳元的住房存量,是一次巨大的资本错配。

阿尔巴尼斯政府会让情况更糟

本周,政府把“首置5%首付购房”政策提前到10月1日实施。该计划由政府(纳税人)为借款人提供15%贷款担保。

财政部预测,未来12个月将有7万套房通过该计划购买,并称六年后仅会把房价推高约0.5%。

这个0.5%的预测不靠谱。影响会更大。Lateral Economics的建模称,该政策首年将把全国房价推高3.5%至6.6%;首置段房价12个月内或被推高至多9.9%。

过去25年证明,一切需求侧刺激(首置补贴、5%首付等)从可负担性角度看都“搬起石头砸自己脚”:结果是更大的房贷与更高的房价。

平均房贷 vs 房价

在降息配合下,工党的政策将进一步推高家庭债务与房价,把更多国民资本吸进非生产性住房。

再说一次,澳洲平均住宅已超一百万澳元。市场最不需要的,就是更多刺激。

若真想改善可负担性,就要通过减少移民来缓解租金与房价压力。

但政府却把学生签配额增加了2.5万,并放松了英语要求。

结果是,总需求继续跑赢供给,整体可负担性更差。













来源:

https://www.macrobusiness.com.au ... ger-housing-bubble/

Leith van Onselen
Friday 29 August 2025

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仰望星空:南风车星系M83
M83南风车星系,在长蛇座,直径12万光年,距离地球一千五百万光年,是南半球看到最明亮和最近的棒旋星系之一。图中还看到距离我们22亿光年的PGC 88914星系。
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2012年度奖章获得者 2013年度奖章获得者

发表于 2025-9-3 08:29 |显示全部楼层
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本文要点:

1. 澳洲住房总值达经济4.14倍,均价逾一百万澳元;财富集中自住房,金融资产配置偏少。

2. 家庭债务/收入约180%,房贷为主;高房价高杠杆挤压消费与企业投资。

3. 银行贷款倒挂:约三分之二投住房,仅三分之一给企业,生产率停滞。

4. 与美国对比鲜明:ASX前十多为银行;美股由科技龙头领跑,效率提升。

5. 5%首付担保叠加降息属需求刺激;模型估算首年房价再涨3.5%—6.6%。

6. 改善之道:控需求与移民、减价减债;房价回调50万、债务至90%更公平。
仰望星空:南风车星系M83
M83南风车星系,在长蛇座,直径12万光年,距离地球一千五百万光年,是南半球看到最明亮和最近的棒旋星系之一。图中还看到距离我们22亿光年的PGC 88914星系。

发表于 2025-9-3 08:30 |显示全部楼层
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移民太多,房子造得太少,无解

发表于 2025-9-3 08:42 来自手机 |显示全部楼层
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阿总第一任期已经证明了执政能力低下。
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发表于 2025-9-3 08:43 |显示全部楼层
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第6项是重点 政府如何做到债务比 从180跌一半到90

2012年度奖章获得者 2013年度奖章获得者

发表于 2025-9-3 08:46 |显示全部楼层
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abcd12345 发表于 2025-9-3 07:43
第6项是重点 政府如何做到债务比 从180跌一半到90

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M83南风车星系,在长蛇座,直径12万光年,距离地球一千五百万光年,是南半球看到最明亮和最近的棒旋星系之一。图中还看到距离我们22亿光年的PGC 88914星系。
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发表于 2025-9-3 08:52 |显示全部楼层
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dootbear 发表于 2025-9-3 07:46
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这二项都是大手筆 政府和二党中看不到有这样魅力的人材
都是躺在天选之地的澳州矿产资源中 不思进取  赤字无忧  喊喊口号 分分钞票  世界资金也不怛心澳州 因为有丰富的矿产作背书

发表于 2025-9-3 08:58 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 kanweng 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 kanweng 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 kanweng 于 2025-9-3 07:59 编辑
ultrahelix 发表于 2025-9-3 07:30
移民太多,房子造得太少,无解


不是说政府跟印度谈呢,派百万年轻人过来,给澳洲建150万套房产,5000亿的计划吗。


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发表于 2025-9-3 09:00 来自手机 |显示全部楼层
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又在吹风给自住房加CGT?

看来自住房CGT板上钉钉了,一年能省600亿。
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发表于 2025-9-3 09:05 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 凯瑟琳琳 于 2025-9-3 08:13 编辑

用GDP总量对比全国房屋总价,是一个典型的失真对比。二者维度不对等,很难准确衡量房地产是否过热或泡沫化。

真正更贴近市场基本面的指标,是租售比,就像股市的市盈率一样,反映的是一套房子的“投资回报周期”。

澳洲主要城市租售比:
        •        悉尼:约 2.8–3.2%
        •        墨尔本:约 3.0–3.5%

中国一线城市对比:
        •        北京、上海、深圳租售比仅 1.3–1.6%

澳洲房产市场的无比健康。

具体关于澳洲房价的分析请看:澳洲房产真有泡沫?让我们来仔细捋一捋

发表于 2025-9-3 09:09 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 detox 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 detox 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
高房价奴役民众,摧毁经济,便宜炒房客,但这帐要算在自由党头上~
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发表于 2025-9-3 09:16 |显示全部楼层
此文章由 a_bomb150 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 a_bomb150 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
憋BB了,有本事就大刀阔斧的搞定strata和建筑质量这两大毒瘤。只要市场对high rise的信心恢复了,供需关系哗哗的就能恢复正常。

倒是去干啊。

发表于 2025-9-3 09:30 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 zhuzhu007 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 zhuzhu007 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我曾经天真的以为,房价只要超过平均收入的十倍,就没那么多人买了。现在看来我还是太天真了,澳洲人也有六个银行外加砸锅卖铁,一辈子吃糠咽菜省吃俭用也要买自住房的觉悟。这让我又想起来当年看蜗居,海萍她两口子为了攒够首付都干了些啥,关键是国内房租那时候真心不贵啊。澳洲这边的房东,为了减轻政府吸血造成的伤害,也只能不断提高租金。希望这一系列政策,不要造就太多个海藻吧。哎,一切罪恶,果然都是社会的罪恶啊

发表于 2025-9-3 09:37 |显示全部楼层
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kanweng 发表于 2025-9-3 07:58
不是说政府跟印度谈呢,派百万年轻人过来,给澳洲建150万套房产,5000亿的计划吗。

一百万印度人过来,我信

建一百五十万房产,难
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发表于 2025-9-3 09:38 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 凯瑟琳琳 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 凯瑟琳琳 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
zhuzhu007 发表于 2025-9-3 08:30
我曾经天真的以为,房价只要超过平均收入的十倍,就没那么多人买了。现在看来我还是太天真了,澳洲人也有六 ...


澳洲最贵的悉尼现在的公寓均价大约在 85 万澳元左右,对一个年入 15万的双职工家庭来说,也就是 5–6 年的总收入,相比其他发达国家大城市,这种 affordability是非常健康的。

如果换成墨尔本或布里斯班,房价更低、入场难度进一步降低。

当然,如果非要拿好区独立屋来定义“房价贵”,那它永远都会贵。

发表于 2025-9-3 09:45 |显示全部楼层
此文章由 华丽转身 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 华丽转身 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 华丽转身 于 2025-9-3 08:58 编辑

澳洲是想保护好这个泡泡在世界经济回暖之前不破
目前阶段,信心比黄金更珍贵
5%的政策就是要大力引入新生力量参与进来托起这个泡泡
有房没房的,都不要盼着这个泡泡破,这个泡泡破了,老百姓一起全玩完

中国就是政策干预,想刺破一批泡泡之后,让一直在看眼儿、还没进入过泡泡的老百姓投入到另一批泡泡里,只是当权者又贪、又坏、还极其蠢,想不到到破了的泡泡会把老百姓的信心和勇气全带走的
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发表于 2025-9-3 09:53 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 amyo(∩_∩)o 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 amyo(∩_∩)o 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 amyo(∩_∩)o 于 2025-9-3 08:54 编辑
凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 08:05
用GDP总量对比全国房屋总价,是一个典型的失真对比。二者维度不对等,很难准确衡量房地产是否过热或泡沫化 ...


放心。中国的房价很快就会回归。再跌一半就可以比肩澳洲了

发表于 2025-9-3 09:57 来自手机 |显示全部楼层
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凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 08:38
澳洲最贵的悉尼现在的公寓均价大约在 85 万澳元左右,对一个年入 15万的双职工家庭来说,也就是 5–6 年 ...

问题是公寓是给单身的住的。有家有孩子的,很少住公寓。
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发表于 2025-9-3 10:00 来自手机 |显示全部楼层
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amyo(∩_∩)o 发表于 2025-9-3 08:57
问题是公寓是给单身的住的。有家有孩子的,很少住公寓。

全世界都是这个规矩吗?

发表于 2025-9-3 10:08 来自手机 |显示全部楼层
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凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 09:00
全世界都是这个规矩吗?

要尊重澳洲人的生活方式。要不大家为啥移民澳洲?

发表于 2025-9-3 10:27 |显示全部楼层
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凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 09:00
全世界都是这个规矩吗?

我觉得跟有没有孩子有关系,但是关系没那么大,就算自己家没有后院和泳池,出了公寓大门之后就是大花园、大泳池。有孩子没有老人在的家庭,打理院子和泳池,也是够受的。

但是澳洲的新公寓是个大坑,尤其是从房地产热这个点开始建的公寓,这个是有目共睹的。
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发表于 2025-9-3 10:28 来自手机 |显示全部楼层
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amyo(∩_∩)o 发表于 2025-9-3 09:08
要尊重澳洲人的生活方式。要不大家为啥移民澳洲?

什么是澳洲人的生活方式?那么多移民的生活方式都是要住大house?

发表于 2025-9-3 10:34 |显示全部楼层
此文章由 edwardt 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 edwardt 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
这个平均房价是被悉尼东区北区拉上去的吧,那里是给全世界富豪的,不是给普通市民的
就算是悉尼,稍微往西往南一点,房价都很亲民啊,这还是house,要是apt, 2mil一大把悉尼市中心的,曼哈顿有这么便宜吗

发表于 2025-9-3 10:35 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 qingfengsan 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 qingfengsan 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
最近风向不太对呀,是准备下手还是敲打一下延延后?

发表于 2025-9-3 10:36 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 amyo(∩_∩)o 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 amyo(∩_∩)o 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 09:28
什么是澳洲人的生活方式?那么多移民的生活方式都是要住大house?

难道大家辛苦来到澳洲是为了住鸽子笼?

发表于 2025-9-3 10:40 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 idlepoison 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 idlepoison 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
供需关系而已
政府把条条框框取消了立马房价跌一半
大头都被政府拿走了
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发表于 2025-9-3 10:42 |显示全部楼层
此文章由 vienna0126 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 vienna0126 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
凯瑟琳琳 发表于 2025-9-3 08:38
澳洲最贵的悉尼现在的公寓均价大约在 85 万澳元左右,对一个年入 15万的双职工家庭来说,也就是 5–6 年 ...

对对对,不吃不喝5-6年,牛马不配喊生活质量,坚决不能造娃

发表于 2025-9-3 10:44 |显示全部楼层
此文章由 liveforlove 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 liveforlove 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
qingfengsan 发表于 2025-9-3 09:35
最近风向不太对呀,是准备下手还是敲打一下延延后?

感觉是政策要转向了,会不会再像2016-2017年来搞一次?
但是目前另外一个估计是大规模Apartment,因为住房严重短缺,再加5%首付的刺激
所以是不是对大额贷款又会收紧?

发表于 2025-9-3 10:55 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 qingfengsan 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 qingfengsan 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
liveforlove 发表于 2025-9-3 09:44
感觉是政策要转向了,会不会再像2016-2017年来搞一次?
但是目前另外一个估计是大规模Apartment,因为住 ...

在房子短缺的时候转向不是饮鸩止渴?暂时逼退一些买家逼出一些卖家,未来会更短缺。

发表于 2025-9-3 11:09 |显示全部楼层
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amyo(∩_∩)o 发表于 2025-9-3 09:36
难道大家辛苦来到澳洲是为了住鸽子笼?

这个说法好像有点奇怪
大家来澳洲,除非一开始就带着巨额财富来的,可以直奔house,否则绝大多数都是从小房子/unit/apartment开始的。
想住大房子,要么有钱,要么有爹,为什么很多人看不到这一点呢?
即使是房价现在涨的不正常,难道是房东的问题吗?难道不考虑现在利息成本有多高吗?难道不考虑现在的通胀成本有多高吗?物价在过去几年涨了多少倍?
个人觉得,一味的归罪房价太高,房东太贪婪,其实是忽视了目前房价的主推手:政府,目前政府的所有举措基本都在鼓励房价,不管是维持移民(实际增加),还是规划大量Apartment,还是5%首付

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