通过缩小自住房来“解锁养老资金”的两大陷阱

dootbear

SMH：通过缩小自住房来“解锁养老资金”的两大陷阱

缩小住房（downsizing）是许多澳洲人为退休资金做规划时的热门选择。

梦想或许是卖掉自己那栋空荡荡的大房子，换取在世界各地旅行的机会，同时住进一个舒适的小公寓，最好还能带个景观。

但这个计划存在两个方向完全相反、却同样巨大的陷阱。

我们先来看一种情况：

如果你卖房并赚到一笔利润。政府为了鼓励缩小住房、释放住房存量，推出了新政策，允许你将30万澳元的售房收益存入税收优惠的养老金账户中。

这是一个重要的机会，唯一的限制条件是你必须年满55岁。

除此之外，你只要出售的是自己拥有至少10年的主要居所，就符合资格。即使你超过75岁（一般自愿缴纳养老金的年龄上限），也依然可以存入，只需在售房后90天内把钱汇入养老金账户，并填写缩小住房缴费表交给养老金基金。

而且，每位业主的额度都是30万澳元。也就是说，夫妻两人可存入60万澳元。但采用这一策略意味着，这笔原本在领取养老补贴时不计入资产和收入测试的60万澳元，如今将被计算在内。

这就是第一个潜在陷阱。

即使“成功”缩小住房、解锁了一笔资金供你使用，但你可能因此失去政府的养老金补贴。你需要仔细计算收支。

不过，你还需要认真研究房产市场，因为这些年来我看到过无数例子，人们原本打算缩小住房，结果却“升价”了，这就是第二个潜在陷阱。

即使你愿意牺牲空间，但在关键时刻往往会难以接受比独立屋小得多的面积，于是想通过更好的景观来弥补。而好景观，没错，就是高价格。

于是，市场上出现了一系列无需卖房就能释放房屋资金的产品。如果“吃得上饭”是问题，你就能鱼与熊掌兼得。主要的商业性房屋净值释放方式是反向按揭（reverse mortgage）和住房回售计划（home reversion scheme）。

它们可以成为退休策略的一部分，英国和美国几十年来都有人使用。通过反向按揭，你为房屋办理按揭贷款，但无需偿还本金利息。利息会不断累积，最终在你去世或卖房时用房产出售所得偿还（当然也可能用外部资金提前还清，需确认）。由于这种贷款没有定期偿还和时间限制，利率比普通房贷更高，通常高出一个百分点以上。

住房回售计划则是另一种选择。在这种情况下，你直接把部分房屋卖给提供产品的公司，将来该公司就能按比例获得出售所得。

这两种方式都有一个保障：在你过世前，不会被赶出房子。但无论用何种方式从房产中套现，都可能带来养老金资格问题。

第三个对养老金更有利的选择是澳洲服务局（Services Australia）的房屋净值获取计划（Home Equity Access Scheme）。它类似反向按揭，如果你有资格领取养老金，就可以用房屋净值作为抵押，补充退休收入。

这种方式的利率远低于反向按揭，但缺点是借款额度限制严格。无论选择哪种方式释放房屋净值，你都需要确保房子状况良好、功能完备。

这又把我们带回缩小住房的初衷，也许最终目标是生活方式优先，而不是自己刷墙粉刷。你或许可以选择购买带业委会管理的公寓，让他们替你负责维修，这可能就是理想。

不过，别忘了我之前的提醒：小心房价可能超出预算。也别忘了考虑不仅是业委会费用，还可能存在特别征费或大额一次性收费。





来源：

https://www.smh.com.au/money/inv ... 0250826-p5mq2c.html

Nicole Pedersen-McKinnon
Money contributor
August 30, 2025 — 5.00am
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dootbear

本文要点:

1. 缩小住房可将最多60万澳元存入养老金，但这笔钱会计入资产测试，可能影响养老补贴。

2. 缩小住房常见第二陷阱是“升价”，购小面积房产时追求景观，反而增加成本。

3. 市场替代方案包括反向按揭和住房回售计划，可释放房产净值，但利率高或分割产权。

4. 政府提供房屋净值获取计划，利率更低但额度有限，对养老金待遇更有利。

5. 缩小住房目标是生活方式改善，但需警惕隐藏费用、业委会征费和房价意外上涨。

凯瑟琳琳

在自住房cgt豁免+不计入asset测试的条件下，很多自住房千万豪宅的还能领养老金

che999

把30万澳元的售房收益存入税收优惠的养老金账户中的目的是什么？自住房本来就没有cgt

我把收益放在外面存定期和吃股息不好吗，还是放进去后考虑到收益不用上税？

Holly2583

（这笔原本在领取养老补贴时不计入资产和收入测试的60万澳元，如今将被计算在内。）刚刚正苦改变政策了吗？gd

Holly2583

资本利得税和 Centrelink也存在严重的潜在问题。《缩小 规模简易指南》对此进行了详细 讨论，如果您正在考虑购买老年公寓， 我建议您阅读这本书。最好从别人的 错误中吸取教训：在那本书中，我们举了 一个例子，一个男人从岳母那里得到了40万 澳元，用于购买老年公寓，结果发现这给 他带来了18.8万澳元的税单。为什么？因为从法律上 讲，他既创造了老年公寓的权利，又同时处置了它。成本 基数为零，50%的折扣不适用，因为还没有过去12个月。

在 2020年5月的预算中， 政府宣布了他们打算修改 关于老年公寓资本利得税的法律，并希望消除 本章中提到的一些异常情况。这些变化后来 已经立法，但在考虑购买老年公寓时，听取 建议仍然极其重要。

总结

居住地对您的健康、财富和退休后的幸福感有着 巨大的影响。

在考虑您想住在哪里时，请记住考虑您的 社交网络。

计算新住所和搬家的费用。记住要考虑对 您财务状况的连锁反应，例如养老金的变化。

您的四个主要选择是永久产权住宅、分契式 产权房产、退休社区或老年公寓。

laoqiu

这个不用想，以后政府肯定会用费和税来逼着你换小房子。

abcd12345

当出售大住房的金额释放 影响了养老补贴  恰恰说明 房产的增值大于super
而另一新闻super的基金公司危机又说明了房产的风险并没有大于super
但澳州全部躺向房地产 这不是一个好政策
幸亏 天佑澳州 有独特的丰富的矿产资源 几辈子赤字都不用发愁 矿产是国家信誉的保障 远胜各国 这就是澳州笑傲世界的理由

玉堇

“而且，每位业主的额度都是30万澳元。也就是说，夫妻两人可存入60万澳元。但采用这一策略意味着，这笔原本在领取养老补贴时不计入资产和收入测试的60万澳元，如今将被计算在内。“

Super的初衷就是减少政府养老金的负担，把这说成是“陷阱”是说笔者不想政府减少不必要支出吗？

vch801

处处有坑，遍地是雷。
尤其是物业。

idris

玉堇 发表于 2025-9-1 08:08
“而且，每位业主的额度都是30万澳元。也就是说，夫妻两人可存入60万澳元。但采用这一策略意味着，这笔原本 ...

笔者站在退休者的位置思考

yuanlin1988

che999 发表于 2025-9-1 07:23
把30万澳元的售房收益存入税收优惠的养老金账户中的目的是什么？自住房本来就没有cgt

我把收益放在外面存 ...

退休之后super账户的收益是免税的吧？

玉堇

idris 发表于 2025-9-1 08:32
笔者站在退休者的位置思考

对于正常退休者来说，这是对自己的生活最有利的选择，不是陷阱。对于天天想着怎样多拿福利的，或许是。

z_denise

Holly2583 发表于 2025-9-1 07:36
资本利得税和 Centrelink也存在严重的潜在问题。《缩小 规模简易指南》对此进行了详细 讨论，如果您正在考 ...

这段没明白，是这个人买了又马上卖掉所以cgt吗？
他既创造了老年公寓的权利，又同时处置了它。成本 基数为零，50%的折扣不适用，因为还没有过去12个月。

Holly2583

上传不了图片解释一下

Holly2583

z_denise 发表于 2025-9-1 08:55
这段没明白，是这个人买了又马上卖掉所以cgt吗？
他既创造了老年公寓的权利，又同时处置了它。成本 基数 ...

原文：There are also serious potential problems with capital gains tax and Centrelink. This is discussed in great detail in Downsizing Made Simple and I urge you to read that if you are thinking of a granny flat. It's best to learn from other people's mistakes: in that book we give the example of a man who received $400,000 from his mother-in-law for a granny flat and found that it had created a tax bill for him of $188,000. Why? Because legally he had created and then simultaneously disposed of a granny flat right. The cost base was zero, and the 50% discount didn't apply, as 12 months had not passed

. In the May 2020 budget the government announced their intention to modify the laws regarding CGT on granny flats, and hopefully remove some of the anomalies mentioned in this chapter. Those changes have since been legislated but it's still extremely important to take advice when thinking about getting involved with granny flats.

Summing up

Where you live has a huge influence on your health, wealth and happiness in retirement.

Remember to consider your social networks in think- ing about where you want to live.

Calculate the costs of your new place, and those of the move. Remember to look at the knock-on effects on your finances, such as changes to the pension.

Your four major options are a freehold home, strata title property, retirement community, or granny flat.

Y叔

论坛里关于养老的文章越来越多了

qingfengsan

如果习得长生不死之术，是不是可以永远拿钱?签那个反向贷款其不是要把银行熬破产

kiama

反向按揭想占政府银行的便宜，美得你。说不定有多少巨坑等着你呢

dootbear

Y叔 发表于 2025-9-1 09:11
论坛里关于养老的文章越来越多了

Y叔，澳洲2700万人口中，有将近3成55岁以上的人口了。

那就是接近800万人了。

Y叔

dootbear 发表于 2025-9-1 09:49
Y叔，澳洲2700万人口中，有将近3成55岁以上的人口了。

那就是接近800万人了。

真是不少了

天涯浪客

Y叔 发表于 2025-9-1 09:11
论坛里关于养老的文章越来越多了

人口老龄化严重。

Y叔

天涯浪客 发表于 2025-9-1 17:43
人口老龄化严重。

所以需要移民，但是移民多了也有社会压力

viviancn

红版下篇说下养老院吧

z_denise

viviancn 发表于 2025-9-1 18:31
红版下篇说下养老院吧

集资组个线下养老院

yx.zhang

idris 发表于 2025-9-1 06:32
笔者站在退休者的位置思考

他只是在推销反向抵押