请解惑：有redraw功能的loan account，如何减少利息支出？

khkb

在只还利息的时候，把钱放在loan account里面，可以减少利息支出。

但一旦IO结束后，转为PI，而且银行有minimum repayment amount，就算降息，这个minimum repayment也没变。

这是不是指这个时候放在里面的钱没有作用了，应该转出来做其他投资？或者还掉一部分本金，减低loan amount？

谢谢。

oed

去贷款账户看看，降息前后的区别

yjxdl123

Redraw ？没有offset ?

marco_lw

不是

Purplelight

每个月利息会自动少扣的；按当时的balance每天累计

khkb

Purplelight 发表于 2025-8-23 19:58
每个月利息会自动少扣的；按当时的balance每天累计

是说还款的本金每月会增加，利息会减少，虽然minimum repayment amount是一样吗？

khkb

yjxdl123 发表于 2025-8-23 19:19
Redraw ？没有offset ?

我这个是没有offset的。

khkb

oed 发表于 2025-8-23 19:02
去贷款账户看看，降息前后的区别

等这次扣钱的时候看看。

xxqqxx89

khkb 发表于 2025-8-23 20:07
是说还款的本金每月会增加，利息会减少，虽然minimum repayment amount是一样吗？ ...

降息的话minimum repayment会降低的

khkb

xxqqxx89 发表于 2025-8-23 20:14
降息的话minimum repayment会降低的

那就是我把钱发放在redraw功能的loan account是能减少利息吗？我要等一两个月看看。

abh

khkb 发表于 2025-8-23 20:31
那就是我把钱发放在redraw功能的loan account是能减少利息吗？我要等一两个月看看。 ...

你balance减少了，利息当然减少了

吃了一个惊

简而言之，贷款就是你有一个账户里面是一个负数，例如-$100000。你的还款最终目标是把这个数字归零。

为了演示，我们假设不是“月供”而是“日供”还款，本质是一样的。

那么今天结束的时候，利息就是-$100000*0.05/365=-$13.7，于是你的余额变成了-$100013.7。假设今天你PI repayment $23.7，于是余额变成-$100013.7+$23.7 = -$99990。是不是向数字归零迈进了一步？

那如果是IO repayment呢？那么你今天就只还款$13.7，于是你的余额每天都定格在-$100000，而不会向零迈进。

如果你往有redraw或者offset功能的账号里放$10000呢？那么今天计算利息的时候就是-$99000*0.05/365=-$13.56

回到你的问题，原本今天利息是$13.7，由于redraw或者offset存款，你的利息就少了$13.7 - $13.56 = $0.14，这就是你省下来的利息。此时，如果你依旧PI repayment $23.7，就会让你的余额“加速”归零。原本需要30年还清，可能25年就还清了。

khkb

吃了一个惊 发表于 2025-8-23 21:05
简而言之，贷款就是你有一个账户里面是一个负数，例如-$100000。你的还款最终目标是把这个数字归零。

为了 ...

谢谢。

我上周联系银行的时候，被告知利息降了，因为他们有minimum repayment, 所以利率降了也不改变最低还款额。而且因为是有最低还款额，变成账户里有钱（比如60万的贷款账户，里面放了40万，显示账户余额是20万），在PI的时候，每月还的金额是一样。

所以，我有点困惑。

zl5431

nab在降息以后可以自己网上点一下, 然后就改了还款额了. 当然只要你有多余存款在那, 一般总是会减少你的利息支出的.

yjxdl123

吃了一个惊 发表于 2025-8-23 21:05
简而言之，贷款就是你有一个账户里面是一个负数，例如-$100000。你的还款最终目标是把这个数字归零。

为了 ...

那這種情況是否建議offset （雖然不能放滿，但是如果常用的帳戶+工資帳戶作為offset）省的利息也不少
repayment如果每年或者每個月都主動多還一點還是有機會提早還完

helina312

1。利率调整的话，本息同还，最低还款额会调整。
2。钱存在REDRAW account里面，降低了你的贷款额，你的利息是按照降低后的贷款额按天计算的。这一点和offset的功能差不多。每个月扣的固定还款额，去掉利息，剩余的就是你还的本金。利息越低，你还的本金就越多。
3. 如果这个贷款账户填满的话，银行就不会继续从其他账户划还款额进来，但是会调整available balance。

khkb

helina312 发表于 2025-8-25 11:08
1。利率调整的话，本息同还，最低还款额会调整。
2。钱存在REDRAW account里面，降低了你的贷款额，你的利 ...

谢谢！

隔壁的老王

吃了一个惊 发表于 2025-8-23 21:05
简而言之，贷款就是你有一个账户里面是一个负数，例如-$100000。你的还款最终目标是把这个数字归零。

为了 ...

就我一个看到了贷款-$100000, offset 是10000，那贷款额应该是-90000而不是-99000吗

Michael-loan

银行扣钱会分本金和利息俩部分列出。您去您的贷款账户去看每个月的明细。应该可以看到利息部分。

迷茫的july

helina312 发表于 2025-8-25 11:08
1。利率调整的话，本息同还，最低还款额会调整。
2。钱存在REDRAW account里面，降低了你的贷款额，你的利 ...

那请问这个账户和offset有什么区别啊，看起来差不多呢

ymmf

https://www.reddit.com/r/AusFina ... e_tax_implications/

Daisy2

会缩短贷款时间

吃了一个惊

yjxdl123 发表于 2025-8-25 09:40
那這種情況是否建議offset （雖然不能放滿，但是如果常用的帳戶+工資帳戶作為offset）省的利息也不少
rep ...

对，所有钱直接进offset，虽然利息是每月结账，但是利息计算是每天算，早一天进offset就早一天省利息

newlifesyd

有的银行会自动降低每月还款，有的要手动调。但不管哪种，利息是肯定降的。
如果你的钱没其他投资的话，为什么要做IO呢。最灵活是开offset account，什么钱都往里存，需要用的时候随时往外转。
Redraw原理一样，不过手续会麻烦点。

helina312

迷茫的july 发表于 2025-8-25 14:23
那请问这个账户和offset有什么区别啊，看起来差不多呢

主要差别是投资房利息抵税的区别。

itlyi2

newlifesyd 发表于 2025-8-25 20:03
有的银行会自动降低每月还款，有的要手动调。但不管哪种，利息是肯定降的。
如果你的钱没其他投资的话，为 ...

好像westpac会自动调整， anz要打电话人工调整。我发现在anz online banking 里面好像可以自己做调整， 不过也没太大必要， 每个月也就多还一百多块的本金。不过我看到我的home loan maturity date 并没变，还是同一天，数学上讲这个日期应该提前一些的，因为每个月多还本金了。  是不是他们网站没做那么仔细， 估计等快结束的一个月给你发信之类的。

newlifesyd

itlyi2 发表于 2025-8-29 23:13
好像westpac会自动调整， anz要打电话人工调整。我发现在anz online banking 里面好像可以自己做调整，  ...

是的，比如St George的就会有提示两个日期。不过意义不大，10年利率就会变化很大，而且每2-3年就可以找有cash rebate的银行做一次refinace，薅一下银行羊毛。像中国银行有$3288，之前ANZ有$2000,但取消了