如果我等到55岁再卖房子，我能避免资本利得税吗？

dootbear

SMH：如果我等到55岁再卖房子，我能避免资本利得税吗？

我有一处投资房产想卖。我现在54岁，如果我等到55岁再卖，我能避免资本利得税吗？另一个问题：把30万澳元从这笔投资出售款存入我的养老金（super），这笔供款会不会抹掉我30,000澳元的优惠供款（concessional）和120,000澳元的非优惠供款（non-concessional），以及我把三年供款挤在一起的提前规则，还是我仍然可以存这些优惠、非优惠和提前额度？

很遗憾，不管你在任何年龄，如果你有资本利得，你就需要为此纳税。

它会被加到你的应税收入里，如果你持有资产超过一年，可先减去50%的折扣，然后按你的边际税率缴税。

但你说得完全对，把钱供进养老金是最能把这笔税降到最低的办法。

你其实把三种把房产出售利润放进养老金的机会揉到了一起。

让我把它们分开说明。

机会1：缩小住房规模供款（Downsizer contribution）

为了尝试释放住房存量，几年前政府引入了一项能力：把30万澳元从你出售自住房的收入存进养老金。

你必须持有该房产10年，但你甚至不必还在工作，而且这笔供款不会影响你的其他养老金额度。

你可以从55岁开始这么做，这也许就是你提到那个年龄的原因。

不过，对你来说关键的词是“自住房”，你卖的不是它。

更何况，你的自住房本来就没有资本利得税。

这样做的好处，如果你缩小住房规模（downsize），只是把更多钱放进税负更优的养老金领域。

养老金机会2：税后供款（After-tax contribution，非优惠供款）

这在官方上叫非优惠供款（non-concessional contribution）。你可以在任何一个财政年度把12万澳元的税后资金存进养老金。

或者，如果你在上一财政年度末的养老金低于200万澳元（称为转移余额上限），你就可以这么做。

这些供款对你已经发生的任何资本利得没有影响。

但你也许会决定，仅仅为了税收优惠，把钱停在养老金里。

我认为更多的困惑也在这里开始：你可以使用“提前三年”规定，一次性把三年的税后额度都存进去，也就是36万澳元。

记住，你需要等到所谓的养老金“保留年龄（super preservation age）”才能重新动用这笔钱。这个年龄只有对1960年7月1日前出生的人才是55岁，对你来说，现在是60岁（如果你退休）。

税前，或称优惠，供款（before-tax – or concessional – contributions）分两种：薪资牺牲和个人。

薪资牺牲供款，显然，是你通过雇主从工资里供进去的；个人供款是你自己存进去并申请税务扣除的供款。

这些可以降低你的资本利得负担，因为你供进养老金的金额会从你的应税收入顶端扣掉。

机会3：税前供款（优惠供款）那么你最多可以供多少？

不管用哪种方式，税前供款再加上你的雇主为你支付的12%养老金保证金，在2025-26财政年度合计不能超过三万澳元。

但是，只要你在6月30日时的养老金余额少于50万澳元，你还可以把前面五年未用的年度额度一并“清扫”进来。

这些被称为“结转（carry-forward）”供款，而过去五年的额度会在本年度三万澳元的基础上再加137,500澳元，总计167,500澳元。

这意味着，如果你愿意把这笔钱锁在养老金里直到你在60岁可以动用，你就可以在这么大的房产利润上省下对应的边际税。（你只需要支付15%的养老金供款税。）

或者说，如果你还有这些完整的限额可用，你就可以这样做。

你可以很简单地登录你的myGov账户，进入ATO板块，然后选择“super”，再选“information”，再选“concessional contributions”，来查清还剩多少额度。

你需要在与资本利得税事件发生的同一财政年度做这笔税后养老金供款，并向你的养老金基金提交一份“打算申报扣除”的表，把它变更成税前供款。

而且，你可以把你的投资房产出售所得，同时用于税前和税后供款，只要在各自的限额内，如果你符合条件，你就可以供到那个数，而且这是你自己的选择。





来源：

https://www.smh.com.au/money/inv ... 0250821-p5moro.html

Nicole Pedersen-McKinnon
Money contributor
August 23, 2025 — 5.00am

dootbear

本文要点：

1. 卖投资房无论年龄都要缴CGT；持有超一年可打五折，再并入收入按边际税率缴税。

2. 缩小住房规模供款适用于自住房，可从55岁起存30万澳元，不影响其他额度，与投资房无关。

3. 非优惠供款：每年12万澳元；可提前三年一次存36万澳元；取用需到60岁并退休。

4. 优惠供款上限三万澳元（含雇主12%）；如余额少于五十万澳元，可结转五年至167,500澳元。

5. 税后供款须与CGT同年完成并提交意向表改为税前；出售款可在税前/税后额度内同时使用。

viviancn

支持红版多发这类文章

fengdu08

支持红版开辟新的赛道！

dootbear

同学们周末好。

祝大家super 节节高升！

dabaili

支持支持

oed

税务制度急需改革，澳洲的税务制度太过复杂，基本是对有钱人有利。

kawara

oed 发表于 2025-8-23 08:21
税务制度急需改革，澳洲的税务制度太过复杂，基本是对有钱人有利。

专坑打工仔，尤其是PAYG的

TGTG

【几年前政府引入了一项能力：把30万澳元从你出售自住房的收入存进养老金。】

自住房出售不收税的话，存这个的意义在哪里？因为养老金收益不收税？

SAland

60岁以后养老金收益不收税，额外把30万澳元从出售自住房收入存进养老金，对于那些现有 Super 在 2/30 万左右高不高低不低又马上要退休的人来说还是很不错的选择。

kawara

TGTG 发表于 2025-8-23 09:35
【几年前政府引入了一项能力：把30万澳元从你出售自住房的收入存进养老金。】

自住房出售不收税的话，存这 ...

养老金的收益税率低

SAland

kawara 发表于 2025-8-23 09:43
养老金的收益税率低

而且 60岁以后免税。。。

TGTG

SAland 发表于 2025-8-23 09:43
而且 60岁以后免税。。。

没到60，现在每年super的收益我也没看到有收税啊？

kawara

TGTG 发表于 2025-8-23 09:46
没到60，现在每年super的收益我也没看到有收税啊？

没给你看不代表没收。只是没给你看而已

SAland

TGTG 发表于 2025-8-23 09:46
没到60，现在每年super的收益我也没看到有收税啊？

没到60现在每年super的收益收划一 15%仍然是优惠的。

当然如果你是州公务员参加的 CPF，那么 super的所有税都暂免直至你 60岁后转移时一次性补缴全额 15%，然后再进入免税 income stream 账户。

TGTG

kawara 发表于 2025-8-23 09:49
没给你看不代表没收。只是没给你看而已

竟然还有这么一出