申请澳洲养老金时面临处理国内房子的问题

ausjz

在澳洲有自住房且仍然在国内有原住房的(房产证有自己的名字)在申请政府养老金时, 有人最近遇到了难题, 大家都知道申请age pension时需要如实填写海外资产和收入, 但问题来了, 写了国内的房产很可能因资产超过养老金资产上限而不够资格, 因在澳洲已经买了房定居, 国内的房子就不能再作为自住房了, 而且国内房子不处理掉的话可能今生都不会拿到政府养老金. 不如实填写吧以后被查到除了追缴已发放的养老金, 还要加利息和罚款, 甚至因欺诈隐瞒而被刑事起诉乃至PR取消, 余生会一直活在不安中. 以前有人认为澳洲查不到, 其实现在大数据时代都很容易查到, 例如当初出国移民时申请资料中记录的住址, 还有他们会委托在堪培拉的机构去国内调查, CRS税务信息交互系统也能查到国内银行资金财产的信息. 最近有人把国内的老房子卖了, 结果被告知作为澳洲税务居民也要向ATO交增值税CGT, 在国内已交的税项, 因两国有互不重复征税的政策可以offset抵扣, 在澳洲仍然要交个人所得税, 最夸张的是国内的老房子二三十年前都不值钱, 按现在的房价卖掉差价可能会有几十万甚至百多万澳元, 就算持有12个月以上的资产增值按50%交税计算, 可一年内这么多收入,税率至少是32%以上. 如果选择赠与亲友吧也有5年的Gifting Rule等待期, 也可有税收问题, 有谁经历过或有专业人士知道最佳方法来处理国内的房子吗?

wuxiaoq

按照自住房买，可以解释一直空着自己回国期间居住，没有出租，因为里面有大量私人物品。卖掉以后汇给子女买房吧，律师给做个财产保全。或者就不卖了，交给中介出租，在澳刷中国银行卡，租金用于消费。或者就别指望pension了，这么多钱，也够养老了。

lxk

那么多钱，那就不要申请澳洲的age pension啊

wuxiaoq

等把钱花的不够资产线了，就可以申请了，也许不是全额，也多少能领点。

ausjz

lxk 发表于 2025-7-26 10:24
那么多钱，那就不要申请澳洲的age pension啊

是不会去领, 问题不卖这里的钱不够终身养老, 卖了吧要交这么多税, 明明是国内自己的房子, 卖了反要被澳洲税局抽重税感觉像被罚了几十万刀的款.

seamoun

我教你一招，已经实践过 （南京市），把国内房子得房本 换成你孩子名字，只需要交几万人民币得印花税，然后房子就不在你名字下了。同时 房子也不存在卖出交税。

Purplelight

楼主已经研究的透透的啦 大部分同学能想到的 不能想到的，楼主已经都想过了，包括或真或假的赠与他人五年等待期 等等.

那就如实说明情况，如果手头缺现金没钱用 该卖就卖 该交税就交税. 如果手头还有钱，想国内留个房产来去方便，那就留着.

ausjz

wuxiaoq 发表于 2025-7-26 10:32
等把钱花的不够资产线了，就可以申请了，也许不是全额，也多少能领点。

在澳洲买房的且国内也留有房子的, 这辈子就不要想领age pension了, 特别是办父母移民来的, 本指望来澳洲享福的, 但是他们靠国内的退休工资在澳洲花, 没有age pension的补充, 日子过得很拮据.

wuxiaoq

ausjz 发表于 2025-7-26 10:36
是不会去领, 问题不卖这里的钱不够终身养老, 卖了吧要交这么多税, 明明是国内自己的房子, 卖了反要被澳洲 ...

可以不缴税的。说清楚就可以

ausjz

wuxiaoq 发表于 2025-7-26 10:22
按照自住房买，可以解释一直空着自己回国期间居住，没有出租，因为里面有大量私人物品。卖掉以后汇给子女买 ...

现在国内银行的钱进出他们也能查到, 可能现在政府钱不够了, 只要领取澳洲福利金包括政府养老金,他们能可能倒到N年.
前不久在看到youtube上的一段视频, 也在说这事.
https://www.youtube.com/watch?v=uPLzuiWWEjE&t=51s

ausjz

wuxiaoq 发表于 2025-7-26 10:41
可以不缴税的。说清楚就可以

网上几年前也有类似的话题, 他们去问过ATO及会计师, 答复都是需要交税.

刚问了ChatGPT, 它的答复是:
若你是澳洲税务居民，则出售中国房产增值部分需向澳洲申报，并可能需缴纳CGT，但可享有双重征税抵免。
若你不是澳洲税务居民，出售中国房产一般无需在澳洲缴税，也不必向ATO申报。.

税务居民判定标准（ATO 主要测试）
ATO 会综合以下因素判断是否仍是澳洲税务居民（参考 ATO residency rules）：

居住测试（Resides Test）
你是否仍“通常居住”在澳洲？

如果只是去海外临时停留，但保留澳洲的住所、家庭、经济联系，仍可能被视为澳洲居民。

183天测试
在澳洲停留183天以上基本是税务居民，但反向并不是自动非居民。

住所测试 & 意图
你是否在海外建立了永久居所？还是仍保留澳洲房产、银行账户、健康保险、驾驶执照？

如果只是短期海外居住（如 1 年）且计划回澳洲，通常仍是澳洲税务居民。

经济联系
是否有澳洲银行账户、养老金、投资、税务记录等。

wuxiaoq

该交就交吧。想一想在这里享受阳光空气水，无价之宝，心里也就平衡了。

laoqiu

其实等老了才知道，有钱的目的就是为了安静的生活，那么让你生活在不安之中的钱有什么用呢？

hy117

现在过户给子女或亲友，延迟五年后再申请澳洲养老金。

cathyqk

国内卖房的钱不到自己的账户上它怎么知道？

凯瑟琳琳

我去年把国内的房子卖了，赔了200w，本来不准备申报了。而且本来就是赔钱，申报也是抵税。

结果ato联系我说记得申报国内卖房的cgt。。。

ausjz

凯瑟琳琳 发表于 2025-7-26 13:07
我去年把国内的房子卖了，赔了200w，本来不准备申报了。而且本来就是赔钱，申报也是抵税。

结果ato联系我 ...

说明ATO还真能掌握海外的金融资金流动, 几个月前有认识的人接到Centerlink的电话调查他在国内买卖股票的情况, 现在只知道他已经领不到任何寻工津贴福利了(不清楚最后有没有受罚)

ausjz

cathyqk 发表于 2025-7-26 12:24
国内卖房的钱不到自己的账户上它怎么知道？

国内卖房的钱可以转到别人的银行账户下? 查了一下外籍人士在国内卖房首先要开一个银行账户. 想想也对, 那样才不会引起以后的法律纠纷和洗钱的嫌疑, 不符合流程.

ausjz

hy117 发表于 2025-7-26 12:04
现在过户给子女或亲友，延迟五年后再申请澳洲养老金。

过户给直系亲属(父母或子女)还可以, 如果过户给兄弟姐妹或其他亲戚, 他们要交税的.

FYI (来源ChatGPT):

一、Age Pension和海外房产
澳洲Centrelink规定：全球资产必须申报，包括海外房产。如果房产证在你名下，即使你不住、不出租，也要算作资产。这会纳入资产测试，影响养老金领取。隐瞒风险：被发现会被追缴、罚款甚至刑责。
???? 资产测试门槛（2025）：夫妻自住房，非居住房产+其他资产总值超过 $1,059,000，养老金可能归零。

二、如果转让房产，有哪些选择？
赠与兄弟姐妹(非直系亲属)
出售给兄弟姐妹:
⚠️ 两种方式在中国和澳洲都有税务影响，且赠与税费比出售贵得多。

三、中国税务（以上海为例）
方式                              个人所得税                       契税                     其他费用
赠与给直系亲属        20%（市场价全额）        3%                公证费、评估费
出售给直系亲属        差额 20%（核定）          1%-3%                手续费

???? 重点：兄弟姐妹不是直系亲属，赠与必须交20%个税，税负非常高。

四、澳洲税务（CGT）
澳洲税法要求申报全球资产的资本增值。
处置（disposal）包括出售或赠与，即使你没收钱，ATO按市场价算。

CGT计算方法：

增值 = 市场价 - 成本基数
持有超过12个月，可享 50% CGT折扣
增值部分计入当年应税收入，按边际税率纳税。

???? 举例（假设）：
房子市场价 RMB 2,000,000（约 AUD 430,000）
成本 AUD 11,000（当年分房买产权）
增值 = 430,000 - 11,000 = 419,000
50%折扣 → 209,500 计入应税收入
税额（假设32.5%税率）≈ AUD 68,000

五、总税费对比（赠与 vs 出售）
方式                            中国税费                               澳洲CGT                        合计约人民币
赠与给兄弟姐妹        RMB 460,000                        RMB 330,000                 RMB 790,000
出售给兄弟姐妹        RMB 120,000-400,000        RMB 330,000                 RMB 450,000-730,000
✅ 结论：出售比赠与便宜，但仍然很贵。

六、能否证明“无经济利益”免申报？
如果房子几十年由家人住，你没有收租，可以尝试：
提供 母亲/兄弟姐妹的居住证明（水电账单、户口、居委会证明）
当年付款证明（不是你付的）

你在澳洲生活30年、无控制权的证据
⚠️ 但Centrelink一般仍会认定产权=资产，除非证据极强。

七、实用建议
如果房子价值低，可能继续持有，申报后养老金减少，但避免高额税费。
如果价值高，考虑出售给兄弟姐妹，规避赠与20%个税，但CGT仍要交。
出售后，可以用资金改善澳洲自住房，增加豁免资产，减少资产测试影响。
赠与不是好办法，税负太重，而且澳洲有5年Gifting Rule：超出$10,000/年部分，仍算你的资产5年。

✅ 总结
澳洲税务看产权，中国税务看亲属关系。
转让海外房产，最关键的成本是 澳洲CGT，无法避免。
如果主要目的是养老金，可能“申报+少拿养老金”比“过户+交双重税”更划算。

???? 如果你想算清楚自己情况，可以这样做：
估算房产市场价（人民币→澳元）
计算CGT（增值 × 50% × 税率）
结合中国税费，看哪个方案更省钱

wuxiaoq

cathyqk 发表于 2025-7-26 12:24
国内卖房的钱不到自己的账户上它怎么知道？

国内卖房子是必须要把钱放到原房主银行账户的，和澳不同。

wuxiaoq

凯瑟琳琳 发表于 2025-7-26 13:07
我去年把国内的房子卖了，赔了200w，本来不准备申报了。而且本来就是赔钱，申报也是抵税。

结果ato联系我 ...

还有这种事？？！！卖国内房子还会赔钱吗？ATO是怎么知道的呢？

xinyuebj

凯瑟琳琳 发表于 2025-7-26 11:07
我去年把国内的房子卖了，赔了200w，本来不准备申报了。而且本来就是赔钱，申报也是抵税。

结果ato联系我 ...

你是在领pension 吗？

yan035

ausjz 发表于 2025-7-26 10:36
是不会去领, 问题不卖这里的钱不够终身养老, 卖了吧要交这么多税, 明明是国内自己的房子, 卖了反要被澳洲 ...

你有这么多的资产还要领 age pension, 当然要进行资产测试了，该交的税都要交，否则对其他人不公平。

Purplelight

wuxiaoq 发表于 2025-7-26 13:49
国内卖房子是必须要把钱放到原房主银行账户的，和澳不同。

啊？还有这种要求？

国内好像很多地方要求都很乱. 我前几年收到妈妈一个文件让我签个字 意思是当年各种原因有一套别人的房子放在我名下了（晕 我从来不知道，也不认识这个名字). 然后现在那人儿子大了那人想卖了房子给儿子结婚用.

我签完字后来就没有再要求我什么了. 我在国内没有银行账户 也不知道他们是怎么搞定这存款问题的.

凯瑟琳琳

wuxiaoq 发表于 2025-7-26 13:50
还有这种事？？！！卖国内房子还会赔钱吗？ATO是怎么知道的呢？

我不知道ato怎么知道的。但是给我发信说记得申报海外投资收益。

凯瑟琳琳

xinyuebj 发表于 2025-7-26 13:58
你是在领pension 吗？

没有。这个不是Centrelink找我，是ato

xinyuebj

凯瑟琳琳 发表于 2025-7-26 12:18
没有。这个不是Centrelink找我，是ato

可是在这个论坛看到的在讨论有全球资产收益的，基本都是在领澳洲福利的，没领的人没人说过被通知征税这些事啊。

xinyuebj

凯瑟琳琳 发表于 2025-7-26 12:17
我不知道ato怎么知道的。但是给我发信说记得申报海外投资收益。

如果海外就一套房，不是算作自住房吗？

gcc

seamoun 发表于 2025-7-26 10:37
我教你一招，已经实践过 （南京市），把国内房子得房本 换成你孩子名字，只需要交几万人民币得印花税，然后 ...

那以后孩子卖的话，是不是也要交税？

ausjz

问题就在于在澳洲买了自住房, 国内的房子(产证上是自己的名字)就不算自住房了, 申请age pension时就要作为资产评估, 因此会影响养老金的领取了. 未来卖掉也要交资产增值税