澳洲房产真有泡沫？让我们来仔细捋一捋

凯瑟琳琳

最近看到不少讨论，甚至有拿“澳洲房产总值是GDP的5.9倍”（此处对方数据错误：澳洲GDP是2.8万澳元，所以房产总值vsGDP只有4倍。）当作铁证，说澳洲的房价泡沫比香港还夸张。甚至还把房产总值比GDP说成市盈率（实际上租售比才是房地产的市盈率，澳洲房地产租售比无比健康）

乍一听吓人，但问题是：一个比值能说明一切吗？

不如我们换个方式，从结构、资金行为、人口趋势这些维度，一起认真捋一捋。

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一、房产/GDP比值高，是结构决定的

澳洲房产总值约 11.3万亿澳元，GDP约 2.8万亿澳元，确实是4倍。

但这并不是什么“危险信号”，而是澳洲这个国家本身的结构特征决定的：
        •        地广人稀：人口少，总GDP自然低；
        •        独立屋为主：人均住房面积大，资产分子天然高；
        •        发达国家：法律健全、建筑质量高、城市宜居，房子本身值钱。

简单比喻就是：

• 一个农场主住在价值1000万的农场+别墅，一年产值50万牛奶；
• 城里100人合住一栋5000万的公寓楼，一年产值1000万皮鞋。
  

你不能说前者“泡沫”，只能说“结构不同”。

顺便提一句：

瑞士和新西兰此比值都超过澳大利亚

瑞士住宅房产总值是GDP的约4.4倍【来源：UBS Global Real Estate Bubble Index 2023、IMF World Economic Outlook 2024】；

新西兰住宅房产总值是GDP的约4.5倍【来源：CoreLogic NZ Housing Report 2024、IMF World Economic Outlook 2024】。

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二、资本和居民钱装在哪

各国居民财富的配置结构不同，用“房产总值/GDP”这种单指标横向比较，很容易误判：
        •        中国：存款约GDP的130%，房产约3倍GDP，股市约80%。→ 储蓄和房产为主，金融参与度低。
        •        美国：存款35%，房产约1.5倍GDP，股市170–200%。→ 财富重配在金融资产上。
        •        澳洲：存款30–35%，股市约100%，房产高达4倍GDP。→ 资金重仓房产，自住房是主力。


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三、澳洲的房地产基本面

1. 杠杆稳健：
        •        澳洲房贷平均LVR为 65–70%，高于80%的贷款仅占 7%；贷款审批严格，大部分为自住用途；
        •        美国2023年仍有超过 30% 的贷款是首付低于10%，FHA、VA等低首付贷款产品广泛存在；
        •        美国次贷危机前，LVR高达 95–100%，大量零首付+次级贷，直接引爆系统风险。

澳洲房贷结构以“稳定、本地收入、长期自住”为核心，系统性风险远低于美国过去的金融泡沫结构。

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2. 空置率极低：
        •        澳洲主城空置率普遍 低于1.2%：悉尼、墨尔本、布里斯班长期在 0.9–1.3% 区间；
        •        作为对比：
        •        美国2007–2009年危机前后：全国空置率达 11%，持售型房源空置高达 3%；
        •        西班牙危机前全国空置率约 5%，沿海城市超 10%；
        •        中国全国城市长期估算空置率10-20%。

澳洲不是房子卖不掉，是房子不够住，租房排队。

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3. 租售（租售比=房地产业的市盈率）健康：

澳洲主要城市租售比：
        •        悉尼：约 2.8–3.2%
        •        墨尔本：约 3.0–3.5%

中国一线城市对比：
        •        北京、上海、深圳租售比仅 1.3–1.6%

中国投资逻辑严重依赖“只涨不跌”的房价预期，而非租金回报本身

4. 可负担性强（买房所需年薪倍数）

        •        悉尼单元楼中位价：AU$851,934
        •        澳洲全职员工中位年薪（2024）：AU$72,644
来源：ABS《Employee Earnings, August 2024》，全职人员中位周薪 AU$1,397 × 52 周 = AU$72,644
https://www.abs.gov.au/statistic ... ings/latest-release

→ 单人买一套悉尼公寓需 11.7年税前工资；
→ 双职工家庭仅需 5.9年，且还未考虑首付、贷款杠杆。

对比香港（同样用中位数）：
        •        香港私人住宅平均价格：HK$10,000,000+ ≈ AU$1,950,000
        •        香港全职员工工资中位数（2023/2024）：HK$22,000/月 ≈ AU$4,290/月 × 12 = AU$51,480/年
来源：香港政府统计处《综合住户统计调查》
https://www.censtatd.gov.hk/sc/scode210.html

→ 单人买房需 37.9年税前工资；
→ 双职工家庭也要 18.9年，远高于澳洲。

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结论：按“中位收入 × 房价中位数”来衡量，悉尼买公寓是11.7年工资，香港是37.9年工资，相差超过3倍。双职工家庭买房的压力差距更大，澳洲的住房可负担性比香港好太多。


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四、供需（人口增长）
        •         澳洲净移民国家；
        •        城市土地开发受规划限制，新增住宅供应缓慢；

人口本身是经济的基础，人口下降，经济一定跟着下滑；而人口上升，经济不一定上升，要看人口质量。

至于房价：人口增长是房价上涨的必要条件，但不是充分条件；而人口下降且没有预期移民补充，房价长期下跌是必然的。

判断一个地区未来能否靠移民托住楼市，最直观的方法就是看中产和高端人才的流动方向：

- 中国中产和做题家通过移民前往澳大利亚，而不是澳大利亚的中产和高端人才移民到中国。
- 鹤岗的小镇做题家通过高考流向北上广深，而不是北上广深的土著反过来移民到鹤岗。


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总结

澳大利亚现状
        •        地广人稀，房子多、产出少；
        •        财富结构重房产，轻金融；
        •        杠杆低、空置低、可负担性高、租金真实；
        •        高质量人才流入、土地刚性、政策稳定。

这是一个国家基于地理、制度、文化、行为习惯自然演化出来的资产结构，不是某种投机泡沫。

别被一个比值吓到，也别用一个数值替代完整结构判断。
真正值得担心的，是债务驱动、人口流出、杠杆松动、可负担性和金融投机。

澳洲目前，这些它统统不具备。

Blackburnian

澳洲房市并不存在泡沫，高利率环境本身就是最严格的压力测试。长期高贷款利率的考验，已经充分验证了市场的稳健性和抗压能力，说明这是一个具备坚实基本面的房地产市场。即使在高利率的环境下，澳洲房价并未出现崩盘迹象，反而持续展现出强劲的韧性与上行潜力，“泡沫论”早已不攻自破。随着利率逐步回落，房地产市场有望释放更多增长动能，开启新一轮上升周期。

xq052b

而且之前的几次小幅下跌已经挤掉了泡沫

meya

跌跌更健康，高息不跌，不知道是啥支撑的，信心肯定是一部分因素！

波风鸣城

我来总结下，楼主认为澳洲房产和gdp比值高是因为澳洲独立屋为主，这是个理由。
谈到泡沫是跑题了，重点应该是是5.5–6倍GDP合不合理，即使合理的话，应不应该继续。
我认为不应该继续。一个国家长远的发展，不是靠的房地产。中国已经做出反面教材。

coolangatta

有没有明确的数据，比如自住房比例是多少，投资房比例是多少？
就像股票，投资房筹码容易被洗盘洗出来，自住的话就会拿的比较稳

dominos

别的地方不知道，墨尔本内东有些畸形了，我有房的都认为不可持续。铁道边一个500多米地的100年破房子300多万。还款那是一般工薪阶层付的起的。90年才21万。问题是附近个个房子都这样。

dominos

墨尔本租售比没那么高吧，我住的区realestate平均房价除以平均租金是49年。

凯瑟琳琳

波风鸣城 发表于 2025-4-24 09:27
我来总结下，楼主认为澳洲房产和gdp比值高是因为澳洲独立屋为主，这是个理由。
谈到泡沫是跑题了，重点应该 ...

我主要讨论”澳洲房地产是否存在泡沫”。结构不同、资产偏好不同，比值自然不同。如果按倍数判断，那美国股市总市值是GDP的两倍多，远高于中国股市总市值vs GDP，但没有人会说买a股而不买美股。

”泡沫”有明确特征：高杠杆、高空置、负现金流、价格脱离供需与长期价值基础。澳洲这几个维度都不具备泡沫典型特征。如果不是“泡沫”，那它就是一种结构偏好。

“房地产不是国家发展的长期依赖”，这点我同意。但澳洲也并没有依赖房产拉动GDP。澳洲经济增长主要靠资源出口、教育、移民红利，房产是财富存储手段，不是经济增长引擎，与中国完全不同。中国的问题在于把房地产当作财政发动机、信用扩张渠道和就业支柱，那自然会出问题。

ub_mike

继续炒，把房产市值和GDP比例炒到10甚至100，我们就是宇宙第一强国

波风鸣城

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-24 10:08
我主要讨论”澳洲房地产是否存在泡沫”。结构不同、资产偏好不同，比值自然不同。如果按倍数判断，那美国 ...

我觉得媒体讨论的重点是“GDP的5.9倍”合不合理，对于经济发展健不健康，不是有没有泡沫。
没有泡沫不代表这是个合理和健康的数值。

sylvannus

Rural land is not explicitly part of the residential property category. Acreage is not considered residential if you're intending on using the land or livestock to generate a sole source of income.

回到标题，宏观和微观数据很矛盾。

宏观上，房地产市值/GDP，房地产产值/GDP，家庭债务/收入，房价/收入都已经爆表。外界贸易，中国经济放缓不可避免。

但是微观上，移民还是处于高位，房屋需求极为旺盛，信贷违约比例不高，借贷政策还有放宽空间。很难判断。

xddt

楼主写的不错，AI评价很高
要分析这篇文章的观点是否正确，我们可以从**数据真实性**、**逻辑完整性**、**可能的偏见**、以及**有没有遗漏风险**等几个维度来逐条验证它的主张。

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## ✅ 文章观点回顾 + 合理性分析

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### **观点一：房产/GDP 比值高，并不等于泡沫**

#### ✅ 正确性分析：
- **数据真实性**：澳洲房产总值确实超 11 万亿澳元，GDP 约 2 万亿，这个比例没问题。
- **逻辑合理性**：国家结构不同，房产/GDP 比值不能简单横比（人口密度、城市结构、住房形态差异）。
- **例子（农场主 vs 城市合租）**形象说明了资产高但GDP低的可能性。

#### ???? 补充：
- 比值高不一定是“泡沫”，但如果这个比值不断扩大，并伴随其他风险指标（如收入脱节、供给剧增等），就可能存在系统性风险。这一点文章略显轻描淡写。

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### **观点二：不同国家财富配置结构不同，不能用单一指标比较**

#### ✅ 正确性分析：
- **澳洲居民对房产投资比重高**，是已知事实，自住房+投资房占很大比例；
- 对比中美财富配置（美偏股市，中国偏存款）是准确且有洞察力的；
- **这种结构性解释确实有助于解释房产总值/GDP 高的问题。**

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### **观点三：澳洲房地产“基本面健康”**

#### ✅ 杠杆低：
- 平均LVR在 65–70%，确实较为稳健；
- 高风险贷款占比低，监管严格（APRA监管有效）；
- 相比美国 2008 年次贷危机前的大量零首付贷款，澳洲确实更保守。

#### ✅ 空置率低：
- 最新数据显示，澳洲主城空置率确实在 1% 左右，反映出供需紧张；
- 对比中国、美国、西班牙危机前的高空置率，澳洲属于紧缺状态。

#### ✅ 租售比合理：
- 租售比在 2.8–3.5% 属于健康范围，支撑房地产收益逻辑；
- 中国一线城市低租售比确实更偏向“炒房”逻辑。

#### ???? 补充：
- **但文章忽略了“高房价对可负担性的侵蚀”问题**。即便系统稳定，不代表“人人买得起”，这是另一个维度的“风险”。

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### **观点四：供需主导长期趋势，非投机**

#### ✅ 正确性分析：
- 澳洲是“净移民国家”且移民水平恢复较快，结构性人口流入对住房需求影响大；
- 都市规划管控严格（绿带政策等），土地供给弹性低 → 这确实推高房价。

#### ???? 补充：
- 移民政策具备一定**政策敏感性**，若发生调整，对长期供需预期会造成冲击；
- 政策工具（如限制投资房购房贷款或租金控制）也可能引发市场波动。

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## ⚠️ 潜在缺点与偏误

| 方面 | 内容 | 分析 |
|------|------|------|
| **倾向性** | 明显为“房市辩护”立场 | 虽有理有据，但缺乏对反方观点的同理性考察 |
| **忽略“价格与收入比”** | 没有提及澳洲房价与居民收入比的历史高位问题 | 可负担性下降是澳洲年轻人真实焦虑 |
| **忽略系统外部冲击** | 比如央行加息、国际资本变化、地缘政治等外因对市场可能冲击 | 缺少对“黑天鹅”可能的考量 |

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## ✅ 结论：观点总体合理，但非“无懈可击”

这篇文章的**主要观点和数据是准确的，逻辑上也具备说服力**。它成功拆解了“用房产/GDP比值判断泡沫”的粗暴逻辑，指出澳洲房市的健康面（杠杆低、空置低、租售合理）以及供需支持。

但它也**过于“自信”，较少涉及下列问题**：
- 可负担性危机；
- 政策风险与人口变数；
- 宏观金融环境变化（如持续加息对房贷负担影响）；

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如果你是政策研究者、房地产从业者或普通买房人，我建议你：
- 既参考这类结构性分析；
- 也关注微观层面的“价格收入比”、“收入增速”、“购房者信心”；
- 最好结合 **本地市场细节** 做出判断。

需要我基于这篇文章帮你写一个“反方论点”或者“可负担性角度分析”吗？可以更全面地看待问题。

luliang2000

拉倒，孟买按平米算都比澳洲贵

xddt

AI的反驳：
太好了！那我们来构建一个“**反方角度**”的分析，以平衡原文的“房市没问题”的乐观论调。我们会从**可负担性、收入房价比、政策风险、人口结构和全球金融趋势**等角度出发，看看是否存在被忽略的风险。

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## ???? **反方论点：澳洲房市未必“稳如泰山”**

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### 一、**高房产/GDP比值反映出“收入与资产脱节”**

- 虽然文章强调“结构差异”，但无视了一个现实问题：
  > **房价的上涨远快于收入增长**。
  
- 过去 20 年，澳洲房价涨幅远超工资增长，尤其在悉尼、墨尔本等城市，**房价中位数是家庭年收入的 10–12 倍以上**（远高于国际公认合理的 3–5 倍）。
  
???? **风险点：**
- 高比值未必是泡沫，但它确实代表了房市对居民实际收入的脱钩。
- 这会引发**“可负担性危机”**，特别是年轻人被迫租房或依赖家庭支持购房。

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### 二、**人口结构风险：不是移民万能**

- 虽然澳洲是“净移民国家”，但：
  - 移民集中在大城市，对中小城市提振有限；
  - 移民收入水平通常偏低，短期内对高房价支撑作用有限；
  - 移民政策受政治和经济周期影响大（如2024年就收紧临时签证和PR审批）。

???? **风险点：**
- 一旦**移民政策收紧**或经济不振、租金太高导致移民“住不起”，需求端可能突然放缓。

---

### 三、**利率风险：加息周期尚未完全释放影响**

- 澳洲经历 2022–2023 年多轮激进加息，RBA现金利率从0.1%升至4.35%；
- 虽然目前房市看似“软着陆”，但大批**固定利率贷款将在2024–2025年“贷款翻倍”**。

???? **风险点：**
- 房贷还款压力剧增，若经济下行或失业率上升，将诱发**违约风险和价格回调**；
- 尤其是投资性购房者（多套房）面临现金流紧张和抛售压力。

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### 四、**政策逆风：审慎监管和租赁市场改革**

- 澳洲政府对房地产越来越“重干预”，例如：
  - 加强对海外买家限制；
  - 各州推动租金控制和租赁权改革；
  - 加大土地释放、推动建房数量；
  - 减少投资房的税收优惠（负扣税、资本利得税折扣）。

???? **风险点：**
- 政策一旦转向“控房价”而非“保房价”，投资预期将发生变化，房市热度难以持续。

---

### 五、**资产集中风险：财富配置“偏房产”是一把双刃剑**

- 原文强调澳洲人对房产的“信仰”——但这种“单押房市”的结构也暗藏系统性风险：
  - 一旦房市停滞或下跌，居民净资产迅速缩水；
  - 退休体系（很多人在自管养老金中重配房产）也将受波及；
  - 消费信心也容易受到房市波动拖累。

???? **风险点：**
- 居民财富“绑死在砖头上”，容易导致资产不流动、抗风险能力低。

---

## ???? 总结：澳洲房市结构稳定 ≠ 无风险

| 乐观观点 | 反方提醒 |
|----------|-----------|
| 杠杆低，监管严 | 利率翻倍后贷款压力仍在释放中 |
| 空置率低，供需紧 | 房价已远超收入增长，年轻人被“挡在门外” |
| 移民支撑需求 | 政策可变，移民消费能力有限 |
| 财富配置重房产 | 风险集中度高，缺乏资产多样化 |
| 土地制度限制供给 | 政府若转向鼓励建房，将重塑供需逻辑 |

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philguo

最大的决定原因根本不是这些小点，是整体经济健康状况。尤其移民国家，大家为了利益聚集，差了就树倒猢狲散。很多都是有房者自我安慰。还不如想想如何防止损失呢。

澳洲的比值在中国崛起前一直很健康。都在3以下。4万亿以来才起来的。可以说是中国红利的最大受益者。
而且澳洲的泡沫根本不是健康不健康的问题。是严重畸形了。说到香港，就会想到高房价，棺材房之类。总市值/GDP现在都跌破3了。如果澳洲应对得当，花几年让其降到4以下，冲击不会那么大。不过看来澳洲不想主动刺破。那就等被动吧。看看会不会跌破3.

房产/GDP比值高，是结构决定的，加拿大新西兰也都符合这些。
空置率极低：前几年火热时候加拿大新西兰也都符合这些。经济下滑1/3加拿大移民走了。新西兰不知道数据但是也不少

philguo

很多时候不要总自我安慰，总有例外的。很多规律就是规律。尤其是拉长看。就像离篮筐越近投篮命中率越高。掷硬币次数越多几率越接近50%。巴菲特的市盈率让他错过很多高增长的股票。隔段时间就有嘲笑过时的声音。但是现在看他这两年的逐步退出，发现你大爷还是你大爷。

philguo

xddt 发表于 2025-4-24 10:52
AI的反驳：
太好了！那我们来构建一个“**反方角度**”的分析，以平衡原文的“房市没问题”的乐观论调 ...

我炒外汇时候喜欢把两方推动力列出来，看看哪个最大。决定大趋势。20年屡试不爽。

对于房地产，也是一样。最大的是经济基本面。什么人口，空置率，都是浮云。经济不好了尤其支柱产业出问题了，什么理由都没用。

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-24 11:12
最大的决定原因根本不是这些小点，是整体经济健康状况。尤其移民国家，大家为了利益聚集，差了就树倒猢狲散 ...

既然查了美国。那就查查 新西兰 和 加拿大 2025 跌完了以后的比值呗
估计跌完了 还是不健康 还要再对折才能到3吧

美国是因为房产税 和2008次贷危机 强行降低房产类产品融资风险
把钱硬是从房子挤到了股市 要么房子泡沫 要么股市泡沫 总要有一个来承接
这巨大的印钞的 都承受不住 就是物价飙升 大家为此买单

但是即便如此 美丽国仍无法摆脱 实体虚空化的厄运 甚至由于人为引导资金从房子到 股市
导致了 财富更集中化 贫富差距的极限化 出现了20% 与 80% 的黄金分割线

而澳洲 钱到房子里 反而是对中产甚至是2/3有房人口最大的保护
这也是美国 用税务扭曲房产市场 付出的代价 极右 川普上台 打破重来
澳洲 还暂存理智的原因

sylvannus

philguo 发表于 2025-4-24 11:26
我炒外汇时候喜欢把两方推动力列出来，看看哪个最大。决定大趋势。20年屡试不爽。

对于房地产，也是一样 ...

中国2016-2019年期间也是普遍宏观看空，微观看多，也有大量争论。微观关注供需比例，宏观关注基本面。李嘉诚2015年就跑了，到2017居民偿债总额/GDP和债务总额/GDP已经没有上升空间，但看着房价节节高，城市房产疯狂抢购限购，谁也不知道什么时候是明斯基时刻，债务上升周期越接近末尾越是疯狂的暴涨期，最为赚钱。

csc40

澳洲主要是大城市太少了，就这么几个首府城市。其他小城市基础建设，医疗，教育资源都差很多。大量新移民和新生代本地人为了工作只能选择大城市，推动了房价上涨。

如果澳洲首府城市的HOUSE房价能稳定在1M以下那其实就好很多了。

philguo

maxinfang 发表于 2025-4-24 11:30
既然查了美国。那就查查 新西兰 和 加拿大 2025 跌完了以后的比值呗
估计跌完了 还是不健康 还要再对折才 ...

新西兰最高的时候应该是2021年，9250亿美元/2536，3.64. 还是小于4的。现在基本上就是3左右。考虑到目前经济状况，铁定跌破3.

加拿大没查。记得是7.2/2.16=3.33。按照目前状况，跌破3也是大概率。可见澳洲泡沫之大。为何有房产的RBA不敢加息。

财富到房产，是阶级固化。对有钱人的保护。剥夺了下一代生存权利。对宜居程度的破坏。

philguo

sylvannus 发表于 2025-4-24 11:37
中国2016-2019年期间也是普遍宏观看空，微观看多，也有大量争论。微观关注供需比例，宏观关注基本面，李 ...

客观规律不可违背。出来混迟早要还的。最后尘归尘，土归土。市场就像烟花，有升腾的爆发力，绽放的华彩，就有落幕时被黑夜的吞噬，天地万物皆是如此。

摩尔公园

老旧公寓够便宜，新公寓也不贵，大地破房有下探空间，豪宅是稀缺品。整体市场从租售比和房价收入比来看还算正常。

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-24 11:43
新西兰最高的时候应该是2021年，9250亿美元/2536，3.64. 还是小于4的。现在基本上就是3左右。考虑到目前 ...

问了下chatgpt  新西兰

年份        房地产总价值估算（万亿纽元）        GDP估算（亿纽元）        比值估算
2014        0.8        2000        4.0
2015        0.9        2100        4.3
2016        1.0        2200        4.5
2017        1.1        2300        4.8
2018        1.2        2400        5.0
2019        1.3        2500        5.2
2020        1.4        2400        5.8
2021        1.5        2600        5.8
2022        1.5        2700        5.6
2023        1.5        2800        5.4
2024        1.5        2900        5.2



年份        房地产总价值（万亿澳元）        GDP估算（万亿澳元）        比值估算
2014        5.5        1.5        3.7
2015        5.8        1.6        3.6
2016        6.2        1.7        3.6
2017        6.6        1.8        3.7
2018        7.0        1.9        3.7
2019        7.4        2.0        3.7
2020        7.8        1.9        4.1
2021        8.2        2.1        3.9
2022        10.6        2.2        4.8
2023        10.8        2.3        4.7
2024        11.0        2.3        4.8

等下回来 再查一下 2024 比值应该是5.9的 估计 chatgpt 傻了 吃完饭 回来查查哪里出错了

凯瑟琳琳

philguo 发表于 2025-4-24 11:12
最大的决定原因根本不是这些小点，是整体经济健康状况。尤其移民国家，大家为了利益聚集，差了就树倒猢狲散 ...

新西兰和加拿大的问题，从来就不是“房产/GDP比值太高”，而是政策方向彻底走错、市场信心崩了：
        •        新西兰从2021年起一口气砍掉负扣税，收紧贷款条件。结果就是——长期投资者被逼出场，市场供给断裂，本地人开始离开，整个房市信心断崖式下滑。
        •        加拿大更极端：海外买家全面禁入，各省接连上马空置税、炒房税，BC、安省甚至加到2–3倍地税的程度；贷款压力测试越来越严，一些城市干脆冻结租金上涨。投资者被逼到墙角，逐渐撤退。虽然移民人数看起来很高，但大多是临时签证持有者和留学生，真实的“买房需求”并没有转化出来，反而加剧了供需错配，信心持续恶化。

这些问题，澳洲当然也不是没有——墨尔本就是最典型的缩影：
        •        租赁保护政策明显偏向租客，投资房东逐步退出市场；
        •        政策反复摇摆，造成预期混乱；
        •        市场信心下行，成交持续低迷，买卖两头观望，市场基本处于半冻结状态。

但墨尔本之外，像布里斯班、珀斯、阿德莱德这些城市，人口依旧净流入，租金回报合理，开发空间充足，市场仍在健康运转；全国层面看，移民流入稳定，银行信贷结构健康，房贷违约率仅0.2–0.5%，整体并没有进入系统性风险状态。

更关键的是：澳洲目前不仅没有全面踩刹车，反而还在政策层面继续托底房市——
        •        工党（基本可以确定连任）已经推出5%首付+政府担保的购房支持计划，直接降低入场门槛，刺激边缘购房者入市；
        •        移民政策依然宽松，人口红利仍在释放，住房需求长期具备强支撑。

philguo

maxinfang 发表于 2025-4-24 12:04
问了下chatgpt  新西兰

年份        房地产总价值估算（万亿纽元）        GDP估算（亿纽元）        比值估算

AI总给假数据。这数据不对啊。2021年新西兰地产新高上新闻的，1.28万亿新西兰元，按照当时的汇率，1新西兰元=0.72美元。因此，1万亿新西兰元=9250亿美元。当年GDP最好查，比值是3.64.而且2024房价跌了很多。不可能保持的。

如果2020年就1.4了，那2021年新闻1.28就不是新高了。我怀疑数据有问题。

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-24 12:13
AI总给假数据。这数据不对啊。2021年新西兰地产新高上新闻的，1.28万亿新西兰元，按照当时的汇率，1新西 ...

嗯 回去再查 不过看你回复  那你就的房价总价值的概念 有点偏颇了
总价 = 平均单价 * 数量

如果  单价降低了 但是总价保持不变， 还有一种可能是 数量上去了  所以看这个数据的人很少的
毕竟如果有国家 宏观建房的地方 很有可能数量就蹭蹭上去了 澳洲上不去 只是因为产能不行
中国是蹭噌 量价齐飞好多年的


一般是看 收入房价比吧

philguo

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-24 12:13
新西兰和加拿大的问题，从来就不是“房产/GDP比值太高”，而是政策方向彻底走错、市场信心崩了——最后变 ...

举例类比相对科技来说，就像三体质子封死了物理进步。你这些都是应用端扩展，基础理论没提高。发展不了了。

决定性因素是经济。而澳洲经济决定性因素是铁矿石。关于矿石，我以前写过很多次了。不在说了。

philguo

maxinfang 发表于 2025-4-24 12:19
嗯 回去再查 不过看你回复  那你就的房价总价值的概念 有点偏颇了
总价 = 平均单价 * 数量

我可没查过平均单价 和数量，都是找的总价格。

不是说了吗。总价/GDP相当于股票市盈率。是一个重要指标。我以前不做空房地产，现在开始做空了。

中，港，包括和澳类似的加，新都已经或是将要跌破3.就算在强调客观理由，澳跌破4不过分吧。