ABC:走势类似中国,中国房市崩盘应成澳洲前车之鉴

philguo

2024澳洲地产总价值超过11.032万亿。是GDP的4.1174倍。高居世界第一。一般来说超过3意味着房地产泡沫严重。美国房地产总额50多，还不到60万亿，连GDP的两倍都不到。2020年中国住房市值62.6万亿美元，2023年47.85万亿美元，最新数据没出来，应该是3左右甚至低于3. 公认的房价畸形高的香港2025年1月楼市总市值8.99万亿港币。GDP是3863。3亿美元。和港币29979亿港币。也跌破了3的倍数。
相当于澳洲地产泡沫比香港高很多！ 和澳洲类似的移民国家，地广人稀，新西兰最高的时候应该是2021年，9250亿美元/2536，3.64. 还是小于4的。现在基本上就是3左右。考虑到目前经济状况，铁定跌破3.。加拿大现在是7.2/2.16=3.33。按照目前状况，跌破3也是大概率。

而这个数值是大资本投资房地产最重要数据之一。相当于股票的市盈率。

2024财年中澳贸易总额2800多亿。是总额，不是中买澳的。铁矿石占了1500多亿。澳洲70%的工作和GDP的一半以上或多或少都和此相关。房地产占了中国40%的钢铁消耗。现在中国很多钢铁产量就是为了保就业。2020年澳洲矿业联盟就预测2025年中国铁矿石要减少进口30%。加上今年年末西非大铁矿出矿。
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ABC:
大多数澳洲人已经充分意识到，我们的经济命运与中国紧密相连，但或许我们仍然忽视了来自这个最大贸易伙伴的一些关键警示信号，尤其是在房地产领域。

中国庞大的房市崩盘已经成为新闻头条多年，像恒大这样的世界级开发商，因巨额债务和大量未售出及未完工的项目而破产。
但是，这场房地产危机本应在澳洲受到更多关注。
据《华尔街日报》报道，巴克莱银行的一份报告估计，迄今为止，中国房价下跌造成的累计财富损失达18万亿美元（约合29万亿澳元）。
这相当于每个中国家庭损失约6万美元，或10万澳元。即使对于平均财富多于中国家庭数倍的澳洲家庭来说，这也是一个沉重的打击。
这个金额甚至超越了2008年美国房地产崩盘对家庭造成的直接财富损失。
然而，这场危机尚未结束，大多数城市的房价仍在继续下跌。

因多年来新房销售下滑，开发商手中积压了大量待售公寓和未开发土地，足够供应市场3年。
具体来说，中国可能有多达8000万套空置房屋，是澳洲目前房屋总数的7倍多。
哈佛大学教授兼前国际货币基金组织（IMF）首席经济学家Kenneth Rogoff和同来自IMF的杨元辰在一项研究中指出，尽管大部分住房仍然空置，但中国的人均居住面积已经超过了许多更富裕的西方国家。
“中国的人均住房面积现在已超过欧洲任何一个主要国家，尽管中国的人均GDP只有欧洲国家的三分之一，”他们写道。
但中国过度建设的不仅仅是住宅，许多巨型基础设施项目也未得到充分利用。


Rogoff和杨元辰估计，2021年（房地产泡沫破裂前）建筑业占中国经济总产出的31%左右。
这一比例比建筑业在美国GDP中所占的份额高出50%以上，与西班牙和爱尔兰在房地产崩溃前的水平相当。
由于劳动年龄人口已经开始下降，如果建筑业和房地产行业不大幅萎缩，很难想象如此大量的住房供应过剩将如何消化。
Rogoff和杨元辰在2020年的一篇论文中计算得出，“中国房地产行业的规模如果缩减20%，即使没有引发金融危机，也会使产出在数年内累计下降5%至10%”。
“痛苦尚未显现”
中国房地产行业的危机对澳洲来说尤为糟糕，因为公寓建设是钢铁的主要消费市场，而澳洲是钢铁两个关键原料——铁矿石和炼焦煤的主要供应国。
铁矿石价格现在已经跌回每吨100美元以下，削减了国家收入以及税收，使联邦预算重新陷入赤字。
澳元也受到了冲击，跌破62美分，是2000年代初危机时期以外的最低水平。

澳洲著名独立经济学家Chris Richardson对中国房地产的过度开发进行了严厉批评。
他在推特上写道：“中国建得太多，而且过度依赖债务来支撑。这就是为什么房地产市场在2022年开始放缓，而且还有很多痛苦尚未显现。”
他警告澳洲应该更多地关注北方的中国，而不是太平洋对岸的美国和特朗普的动向。
虽然新一轮的激进关税会加剧中国的经济困境，但Richardson认为，这些问题的根源在中国国内。
“中国的人口结构变化非常显著，老龄化正在加速，出生率已骤降，65岁以上的人口今年将达到3亿，”
他引用了Rogoff和杨元辰最近报告中的数据，表示：“低生育率是中国自己造成的。北京、深圳和上海的房价收入比已经达到伦敦和新加坡的近2倍，东京和纽约的3倍，在这样的国家，谁还养得起孩子呢？”

澳洲有什么不同？
除了对澳洲一些主要出口产品的直接影响外，中国低迷的房市也提醒我们应反思自身的房地产危机。
与中国一样，自1990年代初以来，澳洲房价飙升。
与中国一样，主要城市的房价收入比和首付门槛现在已使大多数潜在买家望而却步，除了极高收入者或有家庭财富支持的人。
与中国一样，澳洲家庭债务激增，占GDP的比例大约是中国的两倍，不过政府债务仍远低于中国。
与中国一样，澳洲人生育率降低，生育时间推迟，而住房成本是导致生育率下降的主要因素之一。
目前，澳中两国之间关键的区别在于，澳洲的房价仍在上涨（尽管有早期迹象表明这一点正在改变）且住房供应不足（而非过剩）。


但在其他方面，澳洲与中国，或者与之前的美国、爱尔兰、西班牙或日本的房地产危机有什么不同？
得益于移民，澳洲的住房供应相对短缺而不是过剩，我们的人口仍在强劲增长，而中国则不然。如果人口像新冠疫情期间那般停止流动，供需平衡很快就会发生巨大变化。
在这种情况下，需要采取极端的货币和财政刺激措施，才能将普遍预测的房价下跌10%-30%的趋势逆转为又一轮房地产繁荣。
但是，如果类似的情况再次发生，而澳联储和联邦政府由于某些原因无法再次如此积极地干预，那么所有导致潜在房地产崩盘的因素都具备了。
此外，中国房市的崩盘也可能通过冲击国家收入、经济增长、联邦预算和澳元，造成引发澳洲房地产危机的条件。

Jovani

凡是供过于求的，就会降价，凡是泡沫的最终还是会破裂，这确实是规律。
但澳洲的地产一直都是充分市场化，有风险会在很短时间内得到市场自我修正。中国不一样，在2008年后，政府为了卖地，银行为了房贷的业务，地产商为了开发赚钱，一起做大做疯了地产业。比如如果中国银行没有腐败和政府政绩的要求，纯粹按市场化房贷，一众地产商他们就不能贷出那么天量的贷款。在这十几年，中国在很短时间内造了有地球以来最大规模的房子，基建，这些都是靠债务推动，而且不是市场自我需要的债务，完全是上述几方联手认为的，。一般百姓裹挟着上杠杆买房，这样短时间内形成巨大的泡沫。一旦几点到来，反向崩盘也会很快。
澳洲人口一直增长，房子供给并没有大量过剩，有时段造成的泡沫也会在没有多大时就修正了，所以不能简单类比中国。

maatthew

澳洲是个移民国家 中国基本可以算作是一个单一民族的封闭国家 感觉完全不一样

hist1

Jovani 发表于 2025-4-22 14:34
凡是供过于求的，就会降价，凡是泡沫的最终还是会破裂，这确实是规律。
但澳洲的地产一直都是充分市场化， ...

赞同，澳洲和中国完全不一样没有类比性

danielweng

Jovani 发表于 2025-4-22 14:34
凡是供过于求的，就会降价，凡是泡沫的最终还是会破裂，这确实是规律。
但澳洲的地产一直都是充分市场化， ...

澳洲房屋供应是紧缺，不是过剩。澳洲也没有中国那么大面积的成片小区。澳洲是移民国家，人口自然增长也高于中国，整个地产环境和中国完全不一样，这有什么可比性？……

自游自在

该来的总会来的

coolangatta

2020年和2022年不是都崩过了吗？

oed

空置率，租售比，最重要的是澳洲银行和银行监管机制，这些都很难和中国地产发生的情况形成对比。

zflj

确实，中澳经济模式~样，只靠房地产一支独秀支撑着。中国没崩是因为有大量的农民支撑着，澳洲没崩是因为还没到崩的时候，现在只是每况愈下。

maxinfang

“因多年来新房销售下滑，开发商手中积压了大量待售公寓和未开发土地，足够供应市场3年。”
如果澳洲也有这基建速度 现在谁还抱怨房租不到呢
不像中国开发商 不建就死
澳洲这里builder 主动破产 分分钟躺平吃福利 这就是澳洲比较让人无语的地方 澳洲的问题是产能不足 但是家里有矿

dominos

Jovani 发表于 2025-4-22 14:34
凡是供过于求的，就会降价，凡是泡沫的最终还是会破裂，这确实是规律。
但澳洲的地产一直都是充分市场化， ...

整体经济更重要。供求只是决定的重要一个原因，比如印度，里约热内卢贫民窟。人均住房面积不到一平米，供应远远小于需求吧，房价也不涨。

cwb1000

楼主你会得罪很多人啊 崩不会但是下调是很有可能的

可负担性越来越差。很多人抱怨surcharge 说到底是没有余钱消费了。以后钱都在房地产和银行 百姓口袋空空 经不起任何风险

dominos

zflj 发表于 2025-4-22 15:44
确实，中澳经济模式~样，只靠房地产一支独秀支撑着。中国没崩是因为有大量的农民支撑着，澳洲没崩是因为还 ...

中国是靠制造业。汽车去年超过房地产成为第一大产业。我亲戚一个小工厂，雇佣了300多人。还听挣钱。

philguo

cwb1000 发表于 2025-4-22 16:09
楼主你会得罪很多人啊 崩不会但是下调是很有可能的

可负担性越来越差。很多人抱怨surcharge 说到底是没有 ...

我在评论客观事实。历史上靠搞房地产立国的有没有善终的。炒房子都是挣得子孙后代的钱。前几次不崩是靠的大水漫灌和中国崛起。但是这东西有副作用的。要吃多了在吃边际效用递减。最大的利空不是国内。是国际上中国放缓。加上贸易战要引发的人类历史上最大的大萧条。

2024财年中澳贸易总额2800多亿。是总额，不是中买澳的。铁矿石占了1500多亿。澳洲70%的工作和GDP的一半以上或多或少都和此相关。房地产占了中国40%的钢铁消耗。现在中国很多钢铁产量就是为了保就业。加上今年年末西非大铁矿出矿。这次要到来的大萧条不知道GDP会不会下滑10%以上？

澳洲因该祈求一带一路大获成功，这样才能继续繁荣。过去几年一带一路很大程度上带动了澳洲的经济。

Jovani

dominos 发表于 2025-4-22 16:07
整体经济更重要。供求只是决定的重要一个原因，比如印度，里约热内卢贫民窟。人均住房面积不到一平米，供 ...

人多只是房产价格的一个必要因素，并不是充要因素。房产要升，七个字
人多钱多共给少。

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-22 16:30
我在评论客观事实。历史上靠搞房地产立国的有没有善终的。炒房子都是挣得子孙后代的钱。前几次不崩是靠的 ...

真实 1/3 gdp 直接来源于 卖矿
澳洲就是大学班里的小富二代 还是女的 最容易圣母心泛滥
房产就是他华而不实的 衣裳
爬满 虱子
瘙痒难耐
看着 同学华人 的实用耐穿的三居
再看看这里的house 每个oz心中都有一套晚礼服的公主般梦幻

天涯浪客

philguo 发表于 2025-4-22 16:30
我在评论客观事实。历史上靠搞房地产立国的有没有善终的。炒房子都是挣得子孙后代的钱。前几次不崩是靠的 ...

任何房地产崩盘的国家，崩盘前都有两个特点，一个是极高的空置率，另一个是极低的租金回报。你可以对比一下澳洲你所熟悉的地区，看看是不是符合？

清咖一杯

供应不足，人口增加，就这两点怎么和中国比？

dominos

Jovani 发表于 2025-4-22 16:42
人多只是房产价格的一个必要因素，并不是充要因素。房产要升，七个字
人多钱多共给少。 ...

钱多比人多供给更重要，经济基本面好每个人钱才能多。

dominos

天涯浪客 发表于 2025-4-22 17:33
任何房地产崩盘的国家，崩盘前都有两个特点，一个是极高的空置率，另一个是极低的租金回报。你可以对比一 ...

美国2008年爆发前房屋空置率是2.9%。高还是低?

印度大城市比如德里和里约热内卢空置率也是很低的，平均一米住房有1点几个人。租金也不是很高，但是价格上不去。归根到底还是国家穷。楼主说的主要意思还是澳洲经济要变差。并不矛盾。

天涯浪客

dominos 发表于 2025-4-22 17:41
印度大城市比如德里和里约热内卢空置率也是很低的，平均一米住房有1点几个人。租金也不是很高，但是价格 ...

我说的是回报率，不是价格高低。

dominos

天涯浪客 发表于 2025-4-22 17:44
我说的是回报率，不是价格高低。

你说的两点，第一空置率，第二租金回报律。

我住的墨尔本内东5公里。这个区平均租金和平均房价比值，超过40年回本。周边几个区也差不多这样。clayton这种远郊也是30几年，都远远超过美国了。和中国前几年45年差不多。

天涯浪客

dominos 发表于 2025-4-22 17:41
美国2008年爆发前房屋空置率是2.9%。高还是低?

印度大城市比如德里和里约热内卢空置率也是很低的，平均 ...

随便搜了一下，10％。

dominos

天涯浪客 发表于 2025-4-22 17:48
随便搜了一下，10％。

https://finance.sina.cn/sa/2008- ... tpnny1580443.d.html

是2.9

天涯浪客

dominos 发表于 2025-4-22 17:50
https://finance.sina.cn/sa/2008-04-28/detail-ikftpnny1580443.d.html

是2.9

这是空置房数量，就是卖不出去的房子。不是空置率。

westice

dominos 发表于 2025-4-22 16:12
中国是靠制造业。汽车去年超过房地产成为第一大产业。我亲戚一个小工厂，雇佣了300多人。还听挣钱。 ...

和房子一样，如果找不到出口市场，也会垮掉一大批

天涯浪客

dominos 发表于 2025-4-22 17:48
你说的两点，第一空置率，第二租金回报律。

我住的墨尔本内东5公里。这个区平均租金和平均房价比值，超 ...

另外我建议你用公寓来看，不要用house。因为house是升级房产。

dominos

天涯浪客 发表于 2025-4-22 17:52
这是空置房数量，就是卖不出去的房子。不是空置率。

你在17楼说空置率，我给你找个控制率，你仔细看看，是卖不出去了的吗？然后你找个出租空置率给我。合着你怎么说怎么有理，打哪指哪啊。

天涯浪客

dominos 发表于 2025-4-22 18:03
你在17楼说空置率，我给你找个控制率，你仔细看看，是卖不出去了的吗？然后你找个出租空置率给我。合着你 ...

我说的就是出租空置率，新闻版上经常有这种新闻啊。

dominos

天涯浪客 发表于 2025-4-22 17:55
另外我建议你用公寓来看，不要用house。因为house是升级房产。

我住的区所有房产平均价格除以平均房租就是40多年。房地产在墨尔本并不只是公寓吧，实际上澳洲这种国家，都是有地的为主吧！