澳洲自建房101

hwkevin

前言

2003 年，本人带着迷茫和梦想，来到澳洲这个神奇的大陆，开始了自己的留学生涯。我本人学的是金融专业，经过几年的金融和财会专业的学习，我顺利的拿到了澳洲的绿卡。那个时候留学生没有现在多。毕业后一年多，我顺利的在澳洲的四大银行之一找到了工作，从事房地产贷款的业务。从那时候起，中国的经济开始腾飞，越来越多的国人开始来澳洲留学，移民，投资做生意。当然也不完全国人来澳洲投资买房，其他东南亚的移民，印度，欧洲，美洲的移民也都喜欢到澳洲投资房产。澳洲的地产行业从2005年进入一个飞速发展的时代。澳洲的地价和房价开始节节攀升。许多投资客赚的盘满钵满，因为所有的房产都在涨，不管什么区域，不管什么房型，买到就赚。那个时候每年的房产增值率都在10%以上，很多郊区的独栋房子5年价格就翻了一倍。越来越多的国人看到商机，开始囤地或者开发重建。房地产市场一片欣欣向荣。
我在银行工作的几年后，辞掉了工作，开始贷款经纪人的生涯，成了一个个体户。专门帮助华人朋友做购房贷款，转贷款，或者土地开发的贷款业务。那个时候贷款政策比较宽松，地产市场也在上升期。那个时候谁的胆子大，能把钱贷到基本上都能赚钱。很多地产开发商买到地以后，花几个月的时间做个批文，转手加个几十万就拿到市场上卖掉。到2017年的时候，市场变的非常狂热。澳洲政府为了控制地产市场的风险，开始采取多种策略主动为市场降温。2017年底成立的皇家委员会（Royal Commission into Misconduct in the Banking, Superannuation and Financial Services Industry）开始对银行的贷款政策进行调查。但其调查结果和建议对澳大利亚金融市场的信贷政策产生了深远影响，促使金融机构加强了信贷审核标准和流程。澳大利亚的外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称FIRB）也开始逐渐加大政策调控力度，逐步增加了外国人在澳洲投资买房的成本。澳洲地产市场在那个时候开始降温，告别了飞速发展的时代。
我在这波澳洲地产的黄金上升周期的开始阶段，虽说离地产行业很近，一开始却是不断踩坑 (比如说买了公寓，买了远郊的House and Land package，还是几套。虽然没赔很多钱，但是把资金锁在了错误的资产上，错过了高速的资产增值，可以说同样的资金投入到独栋的话，几年下来少赚了至少100万澳币。不说了，说多了都是泪)，后来沉下心来，跟着几个地产投资的前辈朋友们学习，买了几次房，也卖了几次房，终于明白了房地产这三个字的真正含义。后来我遇到我一生中的贵人。这位贵人大哥是一位奇人，他80年代末揣着几百澳币来到澳洲，一句英文不会，从餐馆刷盘子开始，到自己学西餐，做大厨，开餐馆。后来学修车到开修车行，再到工地做包工头，拿到建筑师执照，后来成了博士山有名的开发商。他的经历简直具有传奇色彩，够写一本书了。他指导我做一个小型的地产开发，这个项目是找了一个建筑商完成的，我自己参与不多，但是项目按最初预计的那样成功了，我终于也吃到了一点地产市场的时代红利。
2015年，在大哥的指导和鼓励下，我开始了人生的第一个自建房。从买地到建房结束花了大概2年左右的时间，我作为owner builder，参与了整个设计，拿批文到施工建造的全过程。整个建筑面积大约60个square。跟我一开始找建筑商的报价比，成本上至少节省了30%，省下了好几年的工资。当然这个过程也并不完全一帆风顺。比如在做地下室外墙的防水的时候，刚好碰到了墨尔本的雨季。那一个多月几乎没有几个晴天，地基的土墙和地下室外墙之间一直积水，我和家人几乎每天要拿着抽水机去抽水。还有印象深刻的是，在做花园挡土墙的时候，遇到了一个无良的contractor。由于我钱付的过快，超过了他的施工进度，这个contractor有一个多月玩消失了，怎么也联系不上。后来知道他接了几个其它活去做了。还好他后来又回来继续干了，但是工期延误了2个月才完成。
在这个项目中，大哥具体指导整个项目流程，项目前期准备，从土壤测试，植被报告，土地平整，建筑设计，再到建筑施工的几个阶段（foundation， framing，locking up，fixing，completion），再到花园，drive way。有大概20多工种参与施工，他负责提前告诉我各个工种的衔接，以及现场的监工，确保工程质量达标。我自己负责每个工种的报价和筛选合适的施工方，签合同，跟进施工进度，确保工期在预定范围内。
这个项目整体是非常成功的，我住进了自己参与设计的房子。拿到了从事项目管理的文凭，也积累了不少项目管理的实战经验。
在接下来的几年内，有不少相熟的朋友或者邻居找到我，希望我帮他们介绍建筑商帮他们建房子。我劝他们如果有时间而且预算充足的情况下，不如考虑自建房，他们只要找一个像大哥那样靠谱的监工指导就可以了。他们有几个咨询了建筑商，觉得没有信心自建房，最终还是跟建筑商签了合同。也有几个朋友在我的怂恿下，迈出了勇敢的一步，走上了自建房的道路。他们有的已经搬进了理想的家园，有的正在建造的过程中。我也很高兴在这个过程中帮他们实现了自建房的梦想。我想把自己和朋友自建房过程中积累的经验编纂成册，希望能给计划自建房的朋友一点启发。祝愿大家早日建设完成自己梦中的城堡！
（未完待续）

hwkevin

自建房就是香

在澳洲自建房，就像自己动手做一道菜，虽然过程有点复杂，但最后吃到的味道绝对比外卖香多了。咱们从一个普通投资人的角度，聊聊自建房的优缺点，顺便看看为啥优点能甩缺点几条街。
优点一：量身定制，打造梦想之家
自建房最大的好处就是可以按自己的喜好来设计。想象一下，你可以决定厨房是开放式还是封闭式，要不要造个健身房，睡房是造4个还是5个，装修风格是古典还是现代，等等。找建筑商去造的话，当然自己也可以参与图纸设计，可是造价那可是相当的高。很多人怕预算超支所以去找Volum builder造。殊不知volume buider 可没有那么多房型可选。装修材料更加是选择有限。这种自由度，买现房，或者找建筑商建房可享受不到。就像定制西装，合身又舒服，穿出去还特有面子。
优点二：省老鼻子的钱，好钢要用在刀刃上
自建房通常比买现房，或者找建筑商建更划算，尤其是在选地和设计上精打细算的话。通常卖家要卖房的时候，他要把所有成本（市场地价成本，造价，利息成本，各种税务成本）加上10%到20%卖出去才能有利润。这就像买面粉和卖面包的区别。
自己建房的话，项目管理的钱（通常是10%左右的总建筑成本）省不了，因为这个过程必须有专业的builder去把控。那自己当owner’ builder省的其实是建筑商造房的利润，通常在15%到20%建筑成本左右。很多builder还要在建筑材料方面赚5%到10%左右的钱（这个通常是在你要求升级材料的时候实现的）。如果自建的话，建筑材料成本也可以省下一些。
优点三：质量把控，住得安心
自己建房，从选材到施工，全程都能盯着。尤其是在看不见的地方。比如说屋顶或者外墙防水，或者是排水系统，这是无良建筑商最容易偷工减料的地方。他们做的好不好，你短时间根本没法知道，全凭他们的良心了。但是后面出了问题，麻烦就大了。你可以到油管搜索building inspection的视频，这种问题比比皆是。如果遇到隐藏的质量问题，比如漏水、裂缝等，住进去才发现问题，那可就糟心了。自建房就像自己做饭，食材新鲜，过程透明，吃得放心。
优点四：税务优惠，省钱有道
澳洲政府为了鼓励自建房，提供了一些税务优惠，比如首次购房补贴、印花税减免等。这些政策能帮你省下一大笔钱，相当于政府给你发了个红包。省下的钱可以用来装修或投资其他地方，何乐而不为呢？
澳洲税务系统还有一个巨大的漏洞，那就是投资自住房的收益，不管有多少，一分钱税都不用交。很多投资客利用这个漏洞，滚动式开发自住房，赚的盆满钵满。你建好了一个自住房，搬进去住一到两年，再开发下一套。华人子女多的，那更有福了，可以同时开发多套自住房。

缺点一：耗时耗力，过程繁琐
自建房最大的缺点就是耗时耗力。从选地、设计、审批到施工，整个过程可能需要一两年甚至更久。期间你得和各种包工头打交道，，稍有不慎就可能延误工期。这就好比自己开公司，虽然最后可能赚大钱，但前期得操不少心。
缺点二：预算超支，风险不小
自建房过程中，预算超支是常有的事。你可能一开始计划花100万，结果最后花了130万甚至更多。这是因为施工过程中可能会遇到各种意外，比如材料涨价、设计变更等。这就好比去超市买东西，本来只想买瓶酱油，结果一不小心买了一堆零食，结账时才发现超预算了。
为什么优点远多于缺点？
虽然自建房有这些缺点，但优点明显更多。首先，能自己参与建造梦想的城堡和家园，这种满足感和成就感是无法比拟的。其次，自建房可以省出两年甚至更多的工资，花时间去经营也是值得的。最后，自建房能让你对房子的质量有绝对把控，住得安心。想想看，你不仅能拥有一套完全符合自己心意的房子，还能在长期内节省不少开支，甚至还能通过投资获得收益。这些优点，完全能够抵消那些小小的缺点。
而且，现在市场上有很多专业的建筑商和顾问，他们可以帮助你解决很多技术性的问题，让你的自建房过程更加顺利。

总的来说，自建房就像一场冒险，虽然过程有点坎坷，但最后的回报绝对值得。只要你做好充分准备，控制好预算和时间，自建房的优点远多于缺点。所以，如果你有足够的耐心和资金，想清楚了自己的目标，找对了合作伙伴，那这趟旅程肯定会让你收获满满。不妨试试自建房，说不定为你打开了一条新的财富之路呢。

hwkevin

各州相关法规

澳洲各州对自建房的要求略有不同，但核心流程大致相似。你需要遵守当地的规划法（Planning Law）和建筑法（Building Code）。以下是各州的主要要求：

新南威尔士州（NSW）
证书要求：如果你的自建房项目价值超过10,000澳元，你需要获得“自建房许可证”（Owner-Builder Permit），并完成一个认可的自建房课程。这个课程能帮助你了解如何安全、合规地管理你的建筑项目。
保险要求：你需要购买“房屋建筑补偿保险”（Home Building Compensation Insurance，简称HBC保险），以应对建筑商破产、死亡、消失或因不合规被吊销执照等情况。
维多利亚州（Victoria）
证书要求：你需要从维多利亚建筑管理局（Victorian Building Authority，简称VBA）获得“同意证书”（Certificate of Consent），适用于价值超过16,000澳元的国内建筑项目。此外，你还需要安排Building Surveyor几次现场检查，确保房屋符合安全和结构标准。
保险要求：如果你计划在法定保修期内出售房屋，需要购买“自建房保修保险”（Owner Builder Home Warranty Insurance），以保护购房者。
昆士兰州（Queensland）
证书要求：如果你的项目价值超过11,000澳元，你需要获得“自建房许可证”（Owner-Builder Permit），并完成一个认可的培训课程。
保险要求：你需要购买“自建房保险”（Owner-Builder Insurance），以应对建筑过程中的潜在风险。
西澳大利亚州（Western Australia）
证书要求：你需要从建筑服务委员会（Building Services Board）获得“自建房批准”（Owner-Builder Approval），然后从当地政府获得建筑许可证。
保险要求：虽然西澳大利亚州没有强制要求自建房者购买特定的建筑保险，但购买适当的保险仍然是明智的选择。
南澳大利亚州（South Australia）
证书要求：南澳大利亚州的自建房者不需要完成特定的培训课程，但可能需要获得“白卡”（White Card），这取决于项目的性质。
保险要求：购买适当的保险仍然是明智的选择。
塔斯马尼亚州（Tasmania）
证书要求：如果你的项目价值超过20,000澳元，你需要获得“自建房许可证”（Owner-Builder Licence），并完成“白卡”课程。
保险要求：你需要购买适当的保险，以应对建筑过程中的潜在风险。
澳大利亚首都领地（ACT）
证书要求：你需要完成一个认可的培训课程，并提交“建筑商声明表”（Builder Declaration Form），表明你打算管理自己的建筑项目。
保险要求：购买适当的保险仍然是明智的选择。
北领地（Northern Territory）
证书要求：北领地的自建房者需要获得相应的许可证和证书，确保房屋能够抵御当地的气候挑战。
保险要求：购买适当的保险仍然是明智的选择。


不管你在哪个州自建房，以下两个保险推荐你必须要买，它能帮你规避不少风险：


建筑保险（Construction Insurance）：覆盖施工期间可能发生的损失，比如火灾、风暴或盗窃。
公共责任保险（Public Liability Insurance）：如果有人在你的工地上受伤，或者你的工地对周围财产造成损害，这份保险可以帮你赔偿。


在自建房的整个流程中，你最终需要获得以下证书来确保你的建筑是合法合规的：


开发许可（Development Approval）：这是你的建房“入场券”，证明你的项目符合当地的规划要求。在维州也叫做 Planning Permit。
建筑许可（Building Permit）：这是开工的“绿灯”，确保你的设计符合建筑规范。
建筑设计师证书（Architectural Design Certificate）：证明你的房子设计是由合格的专业人士完成的。
结构工程师证书（Structural Engineer Certificate）：证明房子的结构设计是安全的，不会轻易倒塌。
电气安全证书（Electrical Safety Certificate）：证明房子的电气系统符合安全标准。
管道工证书（Plumber Certificate）：证明房子的管道系统安装正确，不会漏水或堵塞。
防水证书 （Waterproof Certificate): 证明房子防水达标。
能源节省证书（Energy Saving Certificates），证明你的房子是否节能环保。
最终验收证书（Occupancy Certificate）：这是房子完工后的“毕业证”，证明它可以安全入住。



总之，在澳洲自建房，各州的法律、法规和保险要求各有不同。作为房东，你需要了解并遵守当地的法规，确保你的项目合法、安全。虽然这些要求听起来有点繁琐，但它们都是为了保护你和你的投资，让你的自建房之旅更加顺利。如果你觉得麻烦，可以聘请专业的项目经理帮你搞定这些琐事。

steven2016

谢谢分享，非常好，收藏了。

hwkevin

hwkevin 发表于 2025-4-11 15:02
各州相关法规

澳洲各州对自建房的要求略有不同，但核心流程大致相似。你需要遵守当地的规划法（Planning L ...

选地是关键

在澳洲买地建房，选地址可是个技术活！不仅要考虑现在住得舒不舒服，还得想着未来能不能赚得盆满钵满。对于自建房来说，买什么样的地，在哪买直接决定了建好房以后你能已多高的价格卖掉，可谓是重中之重！今天咱们就来聊聊从建筑开发和资产增值的角度，选地址时需要注意的9个要点。
1. 地段，地段，还是地段！
老话说得好，“地段决定一切”！选地时，首先要看这块地是不是在热门区域。比如靠近学校、商场、公共交通的地方，不仅生活方便，未来增值潜力也大。“地段就是一切”这句话可不是空话，它就像买房产界的“金科玉律”。地段的好坏直接影响到你的生活质量、房产价值以及未来的投资回报。比如在墨尔本，如果你买了一块位于优质学区的土地，比如靠近著名的公立或私立学校，你的房产未来会非常抢手。家长们都希望孩子能接受优质的教育，所以学区房的需求一直很高。即使土地价格稍高，但长期来看，投资回报非常可观。
2. 交通便利性
如果这块地离火车站、公交站或者高速公路入口很近，那简直就是“黄金地段”！毕竟没人喜欢每天花两小时堵在路上。交通便利不仅能提高生活质量，还能吸引更多租客或买家，让你的房子成为“抢手货”。如果你买了一块远离主要交通线路的土地，虽然价格可能便宜，但每天上下班可能会非常麻烦。而且，未来卖房或出租时，交通不便可能成为一大劣势，影响房产的价值。
3. 基础设施
看看周围有没有超市、医院、公园等基础设施。如果步行就能买到牛奶、遛个狗，那这块地绝对是“香饽饽”。基础设施完善的地方，不仅住得舒服，未来增值潜力也大。但也不能离这些基础设施太近，如果离交通枢纽，超市，医院太近，反而不好。比如容易遭小偷光顾，比如太噪杂，再比如如果政府在当地规划建个难民楼，那附近的地价必然受打压。
4. 未来发展计划
查查当地政府的规划，看看这块地附近有没有什么大型开发项目。比如新的购物中心、学校或者交通枢纽。如果有，那这块地未来可能会“身价暴涨”！就像买股票一样，提前布局才能赚大钱。
5. 地块大小和形状
地块大小和形状直接影响你能建什么样的房子。方正的地块比奇形怪状的地块更容易设计，也更能吸引买家。想象一下，如果你的地块像个“披萨切片”，设计师可能会抓狂！地块的大小直接影响你能建造的房屋面积。较大的地块可以容纳更大的房屋，同时还能提供更多的户外空间，如花园、露台或游泳池。较小的地块虽然价格可能更实惠，但可能会限制你的设计选择，需要更巧妙地利用空间。
6. 地形和土壤条件
平坦的地形比陡峭的山坡更容易施工，成本也更低。陡坡地区可能需要进行大量的土方工程，如削坡、填方等，以满足建筑的平整度要求，这会增加建设成本和施工难度。而平缓的地形则相对容易进行建筑布局，能够更灵活地设计房屋的朝向和空间布局。地形的坡度和走向决定了雨水的流向，对于排水系统的设计至关重要。在坡度较大的地区，需要设计合理的排水渠道，防止雨水冲刷导致土壤侵蚀和建筑基础受损。土壤条件也很重要，如果土壤不稳定，可能需要额外的基础工程，那预算可就“嗖嗖”往上涨了。土壤条件差的地区，如存在大量岩石或硬土层，可能会增加挖掘和打桩的难度，延长施工时间，增加施工成本。
7. 社区环境
看看周围的邻居和社区环境。如果周围都是高档住宅，那你的房子未来增值潜力也大。但如果附近看不到几个新房子，那可能就得三思了。毕竟人人都希望跟富人做邻居。此外还要避免犯罪率高的地区，比如说墨尔本的Norble Park这个区，它的交通条件不错，但多年来地价相对而言并不高，懂的都懂。晚上能安心睡觉的地方，才是好地方。
8. 建筑限制
在澳洲买地建房，zoning（分区规划）和overlay（附加规划）这些规划要求就像是“游戏规则”，直接影响你能建什么、怎么建。如果不搞清楚这些规则，可能会发现自己的“梦想之家”变成了“梦想泡影”。下面咱们就来聊聊这些规划要求对开发的影响，用简单易懂的方式帮你理清思路。

8.1. Zoning（分区规划）
Zoning是地方政府对土地用途的基本分类，决定了这块地能用来干什么。不同的zoning有不同的开发限制，以下是常见的几种zoning及其影响：
住宅区（Residential Zoning）：
这是最常见的zoning，允许建住宅，但具体类型可能有限制。比如：
低密度住宅区（Low Density Residential）：只能建独栋别墅，不能建公寓。
中密度住宅区（Medium Density Residential）：可以建联排别墅或低层公寓。
高密度住宅区（High Density Residential）：可以建高层公寓。
如果你买的地是低密度住宅区，却想建公寓，那基本没戏，除非你能申请到重新分区（Rezoning），但这通常耗时耗力。
商业区（Commercial Zoning）：
允许建商店、办公室、酒店等商业设施。如果你想建住宅，可能需要特别申请。
工业区（Industrial Zoning）：
主要用于工厂、仓库等工业用途。通常不允许建住宅，除非是混合用途开发。
农业区（Rural Zoning）：
主要用于农业活动，建房限制较多，通常只能建与农业相关的设施。
影响：
Zoning决定了你能建什么类型的房子。如果zoning不符合你的开发计划，要么调整计划，要么申请重新分区，但后者难度较大。

8.2. Overlay（附加规划）
Overlay是在zoning基础上附加的额外规划要求，通常是为了保护某些特定价值或应对某些风险。常见的overlay包括：
遗产保护（Heritage Overlay）：
如果地块位于遗产保护区，你可能不能随意拆除旧建筑或改变外观。比如，你想把一栋老房子推倒重建，可能需要保留某些历史特征。
植被保护（Vegetation Protection Overlay）：
如果地块上有受保护的树木或植被，你可能不能随意砍伐或清理。这会影响你的设计和施工。
洪水区（Flood Overlay）：
如果地块位于洪水区，你可能需要采取额外的防洪措施，比如抬高地基或设计排水系统。这可能会增加开发成本。
火灾风险（Bushfire Overlay）：
如果地块位于火灾高风险区，你可能需要使用防火材料，并设计防火隔离带。这也会增加开发成本。
景观保护（Landscape Overlay）：
如果地块位于景观保护区，你可能需要保护自然景观，比如不能建太高或太显眼的建筑。
影响：
Overlay会增加开发的复杂性和成本。比如，如果你买的地有植被保护overlay，可能需要聘请生态专家评估，甚至调整设计以保护树木。

8.3. 其他规划要求
除了zoning和overlay，还有一些其他规划要求可能影响开发：
容积率（Floor Area Ratio, FAR）：
规定了建筑总面积与地块面积的比例。比如，如果容积率是0.5，意味着你只能建占地50%的房子。
高度限制（Height Limit）：
规定了建筑的最大高度。
退线要求（Setback Requirements）：
规定了建筑与地块边界的距离。比如，前院、后院和侧院需要留出多少空间。这会影响你的设计和使用面积。

8.4. 对开发的影响总结
限制开发类型：Zoning决定了你能建什么，overlay和其他规划要求则进一步限制了怎么建。
增加开发成本：比如，洪水区需要额外的防洪措施，火灾风险区需要防火材料，这些都会增加成本。
延长开发时间：如果需要申请特别许可或重新分区，可能会耗费大量时间。
影响设计灵活性：比如，退线要求、高度限制和植被保护都会限制你的设计选择。

8.5. 如何应对这些规划要求？
提前研究：在买地之前，仔细研究当地的zoning和overlay要求，确保地块适合你的开发计划。这些在购房合同上都有体现。
咨询专业人士：聘请买家中介、建筑师或项目经理，帮你解读规划要求并制定开发策略。

9. 预算和回报
最后，别忘了算算账！买地和建房的成本，加上未来的维护费用，能不能在未来卖出或租出个好价钱。如果预算超支，回报又低，那这块地可能就是个“坑”，千万别跳！我曾经认识个投资客，在墨尔本的Bronia花了200多万造了个大豪宅，在他那个街区是个妥妥的地王，可是后来卖的时候遇到了麻烦，因为太小众，找不到有缘人。买地建房一定要记住：以终为始。首先要确定你买的区，那个区的天花板在哪里，平均成交价格是多少，你未来几年的卖价是多少，由此来确定投资多少钱买地，多少钱造房。在买地之前的几个月，一定要多参加拍卖，做到对目标街区的地价了如指掌。
总结
选地建房就像下棋，走一步看三步。不仅要考虑现在住得舒不舒服，还得想着未来能不能赚得盆满钵满。只要把这9个要点都考虑清楚，你的房子不仅能成为温馨的家，还能成为你的“摇钱树”！所以，拿起你的“放大镜”，开始你的选地之旅吧！