算不明白了

piggy1105

我有个房子去年1月买的，在anz贷款了364k，贷款年限30年，p+i， 一开始rate是5.99%，大概5月的时候涨息后来和银行谈，涨到6.09%，今年1月底房子卖了，然后proceed还款，律师的adjustment里显示还款359913.19，那这样的话代表我一年才还了4k多？这个数真是让我疑惑，我觉得怎么都得还个12k以上吧? 去问银行说可能是accrued interest，但是有这么多吗？拿gpt算了一下也没有这么多。

southsydneyfish

不知道楼主你怎么算的，也不知道你有没有检查GPT的算法。

但你可以看看这个链接。第一年确实是只还了$4500左右的本金。

Amortization schedule

ausox

gpt算了一下, 确实4K多没错
你贷款年限缩短为15年, 就差不多了

piggy1105

感谢回复，原来本金就还那么点点。

anquandiyi

那个还的是本金，一年的话差不多，还款的大头都是利息

悉尼浪子

一般银行不会算错，要不系统就废了

yl001

很简单的数学，你月还款是多少? 36w4 一年的纯利息很容易算。然后你月还款x12 -利息。不就差不多是你换的本金了

116805286

不是很正常么？你主要还的都是利息而已。本金还了4000就不少了。

无题

这一年的一买一卖的各种费用和印花税，租房子住都不用花那么多

ausox

你贷款年限拉得太长了, 你要10年还完, 那本金不就还的多了吗

yingke

你这一年买卖，不考虑利息。就计算印花税，中介费，律师费，能赚钱吗？

Huayra-J

贷款36万4，利息6%，不考虑所有手续费和anz的月费，0offset 对冲。
按照30年贷款，月供是2183，那么12个月一共连本带利偿还2183*12 = 26196.
36万4一年利息为 364000*0.06 = 21840
所以说实际偿还还本金26196-21840 = 4356
待付本金为364000-4356=359644，和你给的数字有不到300刀误差
但是上面是根据6%的利息算的，你有大半年都是6.1%，这0.1% 36万的话刚好大概就是300刀，这不就对上了。所以说银行没算错。
你觉得不可思议的原因是因为：
在6%的利息下，你的每个月月供2183里面有1820（83%）是在偿还利息，仅有363（16.7%）是在实际还本