关于自住转投资估价师

liuyan1987

最近自住转投资，准备找个估价师，网上看到一个估价师，有五星的google review 我发email联系他，他说可以在正式出报告前，给我做免费估价然后告诉我价格是多少，可我以前问的估价师都不会把价格透露给客户。同样是估价师为什么做法这么不一样呢？

人在悉尼已中年

免费的估价？有这好事？

人在悉尼已中年

意思是，如果估价不满意，可以不用给钱？

Forbne

免费估价不给报告还是估价先让你看一下，不满意还能改价格？

rudegirl1985

怕你拿到其他估价师那里去比?

oz2009

你找你的broker, 让他找银行做估价，就说做refinance. 然后把报告发给你。免费的

idris

以前不给价格的是银行雇来的，可能银行要求估价师不给你价格。现在是你雇的，当然会给你价格

kangarooo

自住房转投资房一定要请valuer吗？记得local agent应该也行吧！还请知道的同学确认一下。

liuyan1987

oz2009 发表于 2024-9-8 17:24
你找你的broker, 让他找银行做估价，就说做refinance. 然后把报告发给你。免费的 ...

这个会不会估的比较低

oz2009

liuyan1987 发表于 2024-9-9 09:00
这个会不会估的比较低

你让broker多估几个，选个高的

mmllyy

kangarooo 发表于 2024-9-8 18:08
自住房转投资房一定要请valuer吗？记得local agent应该也行吧！还请知道的同学确认一下。 ...

ATO 强烈建议需要找 qualified valuer

che999

mmllyy 发表于 2024-9-9 10:13
ATO 强烈建议需要找 qualified valuer

Ato有没有说没有qualied valuer估价的情况下，中介的估价也可以参考

大不了找两个中介估价，取平均数

有数据，ato只能认可，要不然ato还能倒估十年前的价格？

mmllyy

che999 发表于 2024-9-10 21:54
Ato有没有说没有qualied valuer估价的情况下，中介的估价也可以参考

大不了找两个中介估价，取平均数

中介估价可能有利益冲突吧

zxie8

我是找中介估的 ：）

liuyan1987

zxie8 发表于 2024-9-11 18:42
我是找中介估的 ：）

您中介估价的报告给税局也认可了是吗？

miss99

liuyan1987 发表于 2024-9-12 08:41
您中介估价的报告给税局也认可了是吗？

不认可

zxie8

liuyan1987 发表于 2024-9-12 08:41
您中介估价的报告给税局也认可了是吗？

房子只是从自主转成投资，还没卖

henryhe1985

我记得税局是按照年份来计算你的增值部分的。你的value价值不一定能用上。

例如你之前10年是自住，后来作为投资房出租了10年，那么差价中的50% 就会是你这个投资房的增值部分。

欢迎各位专家来确认纠正。

巫拉拉

请问您这个估价师怎么联系啊

大头爸爸

oz2009 发表于 2024-9-8 17:24
你找你的broker, 让他找银行做估价，就说做refinance. 然后把报告发给你。免费的 ...

银行的估价是不能用来做税务参考的，只能用来做银行贷款，其实有些人说得对，可以找个Local Agent出个估价报告

oz2009

大头爸爸 发表于 2025-4-30 15:32
银行的估价是不能用来做税务参考的，只能用来做银行贷款，其实有些人说得对，可以找个Local Agent出个估 ...

银行找的第三方公司上门的报告

lingjoy

如果投资房有refinance,直接让银行的broker帮你找一个。当然对方不会事先告诉你value number, 他是对银行负责的。

大头爸爸

oz2009 发表于 2025-4-30 15:38
银行找的第三方公司上门的报告

是的，但是报告上写清楚只能用做贷款的用途

xq052b

henryhe1985 发表于 2024-9-12 12:22
我记得税局是按照年份来计算你的增值部分的。你的value价值不一定能用上。

例如你之前10年是自住，后来作 ...

月经话题了

自住转投资，可以根据时间折算，也可以做估值

投资转自住，只能根据时间折算

我报税的碰到过

carrie0406

所以ATO是认哪方的估价报告？council rate上面的不可以吗

highjun

我是墨尔本的房产估价师，根据十多年来的经验，我记得好几年前ATO就不认可房产中介提供的估计信了。如果你用会计师帮你做报税，最好听会计师的意见，毕竟会计师一来更熟悉政府要求，二来对报税结果担责。council rates上的估值一直不可以做投资房报税的。从生意和行业规范角度来说，只有当客户支付了估价费用，估价公司才会发送估价结果和报告。一般不会存在还没付钱就先告诉客户估价结果。另一方面，在估价报告中，都会提到估价报告的使用用途。银行贷款估价不一定符合ATO要求，因为不同的估价目的对于估价的要求不一样。有些银行估价（不是所有）只是参照网上的一些信息提供粗略的估价，如果房屋状态发生变化，从严谨角度出发，还是需要估价师进入房屋内部踏勘，拍照留证，然后出具报告。从客户角度来说，当然收费越便宜越好，反正只要结果。

行业规范需要估价报告需要保存7年，以备审核。可以明确的是ATO内部也有估价师会对估价报告进行抽查，如果被发现估价结果有明显问题，ATO会找原先的估价公司和估价师，然后按照新的第三方估价结果，找客户补齐税款。最终影响可大可小，但比较麻烦，所以大部分房产估价公司不会因为为了便宜几百块的估价收费而走捷径或者为了拿业务而迎合客户的不合理要求。

总而言之，对于同一套房屋和估价时间，不同的估价目的有时会产生不同的估价结果。

highjun

对了，忘了一点，关于收费。据我了解，市场上，低的$500-600的也有，$900-$1000的也有，复杂的物业收费4-5千也有可能。对于价格敏感的可以多找几家报价。小公司一般1，2个估价师，报价会随意一些。业务淡的时候收费会便宜一些。中，大型估价公司不愁业务，都有固定客户（银行，政府，律师行等），收费相对固定，但会比较高，优点是操作正规，不怕到时出问题找不到人。本人在一家中型公司，收费不算便宜，通常会按照评估物业的具体要求来报价。大中型公司估价师靠公司派业务，没有找客户的压力。今天正好看到这个贴子，所以就在这提供一些行业的信息供大家参考。

llpbc11

highjun 发表于 2025-5-2 11:13
我是墨尔本的房产估价师，根据十多年来的经验，我记得好几年前ATO就不认可房产中介提供的估计信了。如果你 ...

请问估价报告可以back date 吗

Kylins

carrie0406 发表于 2025-5-1 11:31
所以ATO是认哪方的估价报告？council rate上面的不可以吗

Council rate上的只是land value，一般都是低于市场价。
我的投资房land value是185万，valuer给的评估价是260万-是你选哪个？

Kylins

xq052b 发表于 2025-5-1 09:51
月经话题了

自住转投资，可以根据时间折算，也可以做估值

如果有合规的评估价，你可以选择按时间折算还是按评估价折算那个更划算。
比如自住5年投资5年，你的升值部分可以五五开，但是你的评估报告显示你自住的5年升值了70%岂不是更好？