投资方refinance 买自住

大西洋12345

小白又来一提个问，请各位大神指点：

我有一个A自住+一个B投资，两个都没有贷款。我现在想买一个新的C 作为自住，以前的自住A会自动变成投资。 如果我把A或者B Re-finance出一些钱 作为C的首付款，那A或B以后产生的利息啥的，我可以作为花销抵税吗？ 谢谢～

maxinfang

c是自住房 refiance 无用 要买投资房 在做refiance 那首付才是有用的

大西洋12345

maxinfang 发表于 2024-8-27 14:30
c是自住房 refiance 无用 要买投资房 在做refiance 那首付才是有用的

谢谢～
我想这么做还有一个目的是想把贷款分散在两个房子里，这样每个贷款都不会超过70%，利息会低一点。不然的话只有C一个房子贷款就会到80%，利息会高。这么想对吗？

大西洋12345

maxinfang 发表于 2024-8-27 14:30
c是自住房 refiance 无用 要买投资房 在做refiance 那首付才是有用的

那就是说，能不能抵税是看贷出来的钱买了什么，而不是这个贷款的房子是不是投资房？ 是这个意思吗

maxinfang

大西洋12345 发表于 2024-8-27 14:36
谢谢～
我想这么做还有一个目的是想把贷款分散在两个房子里，这样每个贷款都不会超过70%，利息会低一点。 ...

理论 没错 是可以这么操作
但是也看你投资房负扣税 跟你工资
一般自住压低到60% 有些场景可能更优化

maxinfang

大西洋12345 发表于 2024-8-27 14:38
那就是说，能不能抵税是看贷出来的钱买了什么，而不是这个贷款的房子是不是投资房？ 是这个意思吗 ...

看目的 是的

Forbne

不可以

红泥小火炉

为什么大家都说不可以呢。。。
AB都没有贷款，就是own outright，应该可以作为equity贷款啊
然后贷出来钱的时候还住在A，那新买的这个C就是作为投资房。

等搬入C之后，跟银行把三个房子的loan purpose改一下不是就可以了？A改成投资（利率会涨），C改成自住(利率会降)。

再然后AB就都是按投资房正常报税啊

大西洋12345

红泥小火炉 发表于 2024-8-27 17:23
为什么大家都说不可以呢。。。
AB都没有贷款，就是own outright，应该可以作为equity贷款啊
然后贷出来钱的 ...

那这么说 A投资房refinance 产生的利息是可以作为A的cost的吗？ 即使这个钱是用来买自住房的？

QianNing

楼主，你在第四楼问的已经就是答案了。贷款利息能不能在税表里申报为费用，要看贷款买的是什么，跟抵押物毫无关系。如果买的是投资房就可以。

JhYu

No

红泥小火炉

大西洋12345 发表于 2024-8-27 18:43
那这么说 A投资房refinance 产生的利息是可以作为A的cost的吗？ 即使这个钱是用来买自住房的？ ...

在买C之前，A房是你的无贷款自住房，用它抵押来贷款，这时候贷款产生的利息是你自住房的利息，怎么能报税呢。
想报税，得是你住进C房，并把A转为投资房之后啊

smilycat888

红泥小火炉 发表于 2024-8-27 20:33
在买C之前，A房是你的无贷款自住房，用它抵押来贷款，这时候贷款产生的利息是你自住房的利息，怎么能报税 ...

你说的这种ATO查到就是罚。
住进新买投资方的那一刻，原来自住房top up的钱就不再可以再claim tax deductions了，用途不再是投资，不可以claim.

红泥小火炉

smilycat888 发表于 2024-8-28 13:20
你说的这种ATO查到就是罚。
住进新买投资方的那一刻，原来自住房top up的钱就不再可以再claim tax deduct ...

我没明白。。A房贷出来的钱不是用来做C房的首付了吗？没说要claim tax deduction吧
如果是入住C房后，A房不就是投资房么，A房房贷的利息为什么不能以投资房expense来报税呢

smilycat888

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 13:51
我没明白。。A房贷出来的钱不是用来做C房的首付了吗？没说要claim tax deduction吧
如果是入住C房后，A房 ...

A房产生利息因为是C房，C房变成自主，A房利息就不是用来投资，所以不可以claim tax.

红泥小火炉

smilycat888 发表于 2024-8-28 14:01
A房产生利息因为是C房，C房变成自主，A房利息就不是用来投资，所以不可以claim tax.  ...

那我就真的不明白了，除了买的第一个自住房，后面买的每个房子买的时候都是投资房，难道BCD等等这些投资房只要住进任何一个，A变成投资房产生的利息都不能抵税？

如果C房买了之后并没有自住而是一直保持投资，那C房的利息能不能报税呢？如果能的话，A房变成投资房不是一样么

每个人只能有一个自住房，除此以外的房子都是投资房，A或C总要有一个是投资房可以报税的吧。

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 15:24
那我就真的不明白了，除了买的第一个自住房，后面买的每个房子买的时候都是投资房，难道BCD等等这些投资 ...

可以的 a 按最低的那个额度算 估计没问题 不过自住房买的早 还有还进去了 可能租出去 正现金流还要交税 那么 不如卖了 重做贷款 税率优惠最大化 又不用交cgt 赢两次 如果持有数年 按自住比例和 投资比例算 可能交税交的自己都傻了

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 15:33
可以的 a 按最低的那个额度算 估计没问题 不过自住房买的早 还有还进去了 可能租出去 正现金流还要交税  ...

你的意思是手上永远只留一个房子？否则你卖了之后现金留在手里么？还是升级自住房？而且可以不让它正现金流啊
只要有投资房，就一定要面临税的问题。税再多也就是三分之一，还剩三分之二还是赚到了啊

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 15:39
你的意思是手上永远只留一个房子？否则你卖了之后现金留在手里么？还是升级自住房？而且可以不让它正现金 ...

没 自住房 还款很多了的 不住了 就卖了 买新投资房 不要傻傻自住转投资 如果真的很好 就换小孩名字

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 15:42
没 自住房 还款很多了的 不住了 就卖了 买新投资房 不要傻傻自住转投资 如果真的很好 就换小孩名字 ...

假设自住5年转投资6年，然后卖掉，后面这6年是要交CGT，如果我没理解错，这部分CGT是你想避免的，所以5年搬出时就卖掉不用交CGT。

但晚卖6年又多涨了多少呢？这部分涨幅也是要考虑进去的吧。开始那五年自住本来也不用交CGT，不用参与考虑。就算直接卖掉，钱不还是要买投资房，后面这六年怎么都是要交税啊，因为怎么都是持有投资房，只是持有原来的自住转投资，还是新买的投资房的区别。而且新买的投资房有生成一次stamp duty。

所以我说除非你永远没有投资房，永远只持有一套自住，否则税是躲不掉的。但税总是小头儿，大头儿还是赚的，除非投资房晚卖反倒房价大跌了

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 15:48
假设自住5年转投资6年，然后卖掉，后面这6年是要交CGT，如果我没理解错，这部分CGT是你想避免的，所以5年 ...

问题是你后面六年 的租金肯定是 正现金流得一塌糊涂 如果100w 五年涨到150w 你贷款可能6年前就还了50w 贷款只剩下50w
那你 基本年年等着交好几万的税吧  

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 15:52
问题是你后面六年 的租金肯定是 正现金流得一塌糊涂 如果100w 五年涨到150w 你贷款可能6年前就还了50w 那 ...

offset里的钱不要留在里面啊，拿出来放进新自住房的offset里啊。投资房都是以租养贷，offset都清空的

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-27 17:23
为什么大家都说不可以呢。。。
AB都没有贷款，就是own outright，应该可以作为equity贷款啊
然后贷出来钱的 ...

你真厉害，ato会感谢你交的罚款。

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 13:51
我没明白。。A房贷出来的钱不是用来做C房的首付了吗？没说要claim tax deduction吧
如果是入住C房后，A房 ...

看来你是真不懂。勇气可嘉！

人在悉尼已中年

大西洋12345 发表于 2024-8-27 14:36
谢谢～
我想这么做还有一个目的是想把贷款分散在两个房子里，这样每个贷款都不会超过70%，利息会低一点。 ...

最省钱的做法就是把原来的房子都卖掉，买了新自住房后，再重新买投资房，才能实现新投资房的利益最大化（贷款104%利息负扣税。）

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 15:54
offset里的钱不要留在里面啊，拿出来放进新自住房的offset里啊。投资房都是以租养贷，offset都清空的 ...

不是你refiance以后的offset 你第一套房 只贷了80w 还了20w 进去 你可能只有 60w 贷款 但是 你的房子已经是 150w 房子的租金了

红泥小火炉

人在悉尼已中年 发表于 2024-8-28 15:56
看来你是真不懂。勇气可嘉！

反正我都是住哪套，offset的存款就跟着我去哪套房子，其他房子出租以租养贷。十年都是这样，该报税报税，最后房子都卖掉了也没有任何问题。

我没看出ATO哪一段规定表示这样不行

人在悉尼已中年

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 16:01
反正我都是住哪套，offset的存款就跟着我去哪套房子，其他房子出租以租养贷。十年都是这样，该报税报税， ...

无知者无畏。

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 16:00
不是你refiance以后的offset 你第一套房 只贷了80w 还了20w 进去 你可能只有 60w 贷款 但是 你的房子已经 ...

所谓refinance，贷款额是涨了的啊…
100万买，贷80。五年后还掉本金总计20万，贷款balance60万。
这时候refinance到房子价值150万，你的贷款也跟着到了120万啊。

红泥小火炉

人在悉尼已中年 发表于 2024-8-28 16:02
无知者无畏。

所以我来学啊，你的信息是哪来的呢？会计告诉你的？还是ATO上的呢？