到底要不要把投资房换了升级自住房？

Icylemon

现在的自住房是三房House，家里老大读大学已经搬出去，两个奔五的人带着一个二年级的小娃，其实是够住了。但手里有点闲钱，又想折腾房子了。

除了自住房之外，还在远郊有一套小House，现在租金800多，基本够覆盖房贷，也从13年的60多万的购入价涨到现在大概140-150万左右，但这几年价格有点涨不动的感觉，考虑卖了他加到自住房里。

现在纠结的是，这套投资房卖出去，还得加到自己的工资收入里交税，毛估估得交20多万的税，自住房一卖一卖，印花税，中介费加起来也差不多30万了，这样一来一去交易成本已经50万了。现在400来万的北区House，真得还有很大的升值空间吗？

TigerBNE

如果未来无法回到低利率时代，大部分投资房是否值得持有，要考虑三个方面，升值的潜力，利息支出，税务优势，直觉有50%投资房确实不值得持有，没具体算过。

yn0521

投资房继续持有，等退休后没有主动收入了再卖，就不用交那么多税了。现在可以做refinance把增值部分套现出来升级自住房

abcd12345

房子的核心价值依然是地段 你的思路很正确  操作虽不易 但我认为方向正确。本人觉得北区的增值空间远高於现在400万基础  随具体地址而不同

hhse

我觉得看你现在住哪里。
要是现在住的区差北边高大上区2个档次以上，换房以后居住感受会有所提升，值得。
不然的话，我觉得挺折腾，其实差别不大。

北区400万升不升，要是自住长期持有，不是都关系不大么。

我家也是差不多的情况，考虑了很久，还是没有升级自住。

fly-star

房子随便一折腾，印花税和增值税之类的，一二十万就进去啦。

hhse

忽然想起来，老大成年了，可以原价卖给他，再当自住卖么。我一直没搞清，到底能这样抄做么

gycyc

hhse 发表于 2024-6-2 10:28
忽然想起来，老大成年了，可以原价卖给他，再当自住卖么。我一直没搞清，到底能这样抄做么 ...

可以啊但是楼主本来就是投资房 卖给谁都是有个交易 CGT免不了 省的也就是律师费中介费 大头是税

nconksd

hhse 发表于 2024-6-2 10:28
忽然想起来，老大成年了，可以原价卖给他，再当自住卖么。我一直没搞清，到底能这样抄做么 ...

印花税和增值税必须交。除非你家老大喜欢这个房。

Grange

现在的房子多少年了？重建或扩建也可以增值。

xq052b

找broker，投资房refinance出来升级自住房

feifeirun

同意楼上，如果还有房贷一定要做成interest only, 把现金放手里。
升级自住房，把原来的自住房卖了呗，不用交税啊。看年纪，不如多等几年，退休后再卖远郊的投资房可以少交甚至免交税。

feifeirun

Grange 发表于 2024-6-2 10:51
现在的房子多少年了？重建或扩建也可以增值。

现在建筑成本太高，不划算

天涯浪客

nconksd 发表于 2024-6-2 10:40
印花税和增值税必须交。除非你家老大喜欢这个房。

原价卖哪里有增值税？

Grange

feifeirun 发表于 2024-6-2 12:07
现在建筑成本太高，不划算

建筑成本还会下来吗？

pan123au

有闲钱，就给老大买一个自住房，加上老大和你们的贷款额度，投资和自住不卖。

QianNing

天涯浪客 发表于 2024-6-2 12:17
原价卖哪里有增值税？

税务局表示arm's length了解一下。或者Part IVA（专门对付避税的大口袋）了解一下。

forrest_xu

自住房还满意就别换，换房换风水有一定风险。投资房还是能产出一些租金

我想要的生活

北区？楼主老移民也被下套？

Icylemon

我想要的生活 发表于 2024-6-2 22:41
北区？楼主老移民也被下套？

不太明白，我哪里被下套了?

Icylemon

yn0521 发表于 2024-6-2 06:22
投资房继续持有，等退休后没有主动收入了再卖，就不用交那么多税了。现在可以做refinance把增值部分套现出 ...

我和老公都45+了，收入短期也没有太多提升空间，现在即使做refinance，能贷出来的金额也很有限。

算一算这个税，看来是要等到不工作的时候再卖了，到时候再弄点去Super里面，应该能少交不少。

Icylemon

hhse 发表于 2024-6-2 10:07
我觉得看你现在住哪里。
要是现在住的区差北边高大上区2个档次以上，换房以后居住感受会有所提升，值得。
...

现在也在北区，就是房子小了点，考虑过加建，但感觉好麻烦

Icylemon

hhse 发表于 2024-6-2 10:28
忽然想起来，老大成年了，可以原价卖给他，再当自住卖么。我一直没搞清，到底能这样抄做么 ...

不想再在澳洲折腾什么鬼投资房了，虽然买的房子都是赚的，但真要卖的时候，很多都是纸面财富。

老大现在住在我们另外一套投资房里面，下北的公寓，这个将来就算给他的了。

lennon

Icylemon 发表于 2024-6-3 21:37
不想再在澳洲折腾什么鬼投资房了，虽然买的房子都是赚的，但真要卖的时候，很多都是纸面财富。

老大现在 ...

你们这种情况非常好的，佩服你们当年的眼光和布局。

忽然一周

先refinance钱出来装修自住房, 等退休了吧自住房卖了, 搬去投资房, 也不考虑CGT了, 也有很多现金退休, 还可以买个公寓给你的小孩

JimeiChen

忽然一周 发表于 2024-6-5 10:22
先refinance钱出来装修自住房, 等退休了吧自住房卖了, 搬去投资房, 也不考虑CGT了, 也有很多现金退休, 还可 ...

投资房变自住， 当你卖房时， 作为投资期间升值部份还是要交税的， 但 你搬进原来的投资房时， 要 请估价师把投资房先估值， 应该是这样？

忽然一周

JimeiChen 发表于 2024-6-5 21:19
投资房变自住， 当你卖房时， 作为投资期间升值部份还是要交税的， 但 你搬进原来的投资房时， 要 请估价 ...

对的， 理论上投资这一段的要交，但是你那个时候只有一套房了，可能不会卖了，所以也是理论上欠的税

selina79

JimeiChen 发表于 2024-6-5 21:19
投资房变自住， 当你卖房时， 作为投资期间升值部份还是要交税的， 但 你搬进原来的投资房时， 要 请估价 ...

不，按居住年限比例
比如投资房8年，自住房10年，需要交税的CG=（卖价-买价-其他相关费用）/2 *8/(8+10)

weisong8

北区400万还升不升？我留意过一套，2016卖555万，当时我认为疯了。这套房子上个月出手，竟然卖了1千2佰多万。不到十年翻了一翻，有钱人的世界看不懂。要是有钱当年买了多好啊，现在立马退休啦。

smilycat888

selina79 发表于 2024-6-6 10:32
不，按居住年限比例
比如投资房8年，自住房10年，需要交税的CG=（卖价-买价-其他相关费用）/2 *8/(8+10) ...

是我误导了