负扣税到底省了税没有？

aqldu

不讨论折旧，只讨论负扣税。只是想讨论一下原理，非专业人士。理解可能有错误，请不要以此为依据。请教一下，看我的理解对不对。我的理解是，负扣税并没有省太多的税。假设房子持有两年出售，买房时是50万，卖房时是100万。两年付利息十万，两年收到租金2万。两年可负扣税亏损：8万。那末卖房时算cgt基数就是100 - 50 -（10 - 2 - 8）=50万。卖房价格-买房价格-持有成本。如果没有负扣税cgt基数就是100-50-(10-2)=42万。此时，这8万块算到了income里来交税了。由此可见，在卖房交cgt时，如果有负扣税，cgt缴税基数也变大了，并没有真正使税务减小。有好处的几点：1.现金流较好。2.卖房时cgt减半交税。坏处是卖房时可能收入变高，税率提高。

seamoun

是房屋折旧的负扣税改变你的基数，不是租金和利息。。。。。。你是靠自己想象做数学题。

vcsg

负扣税相当于先省现在的税，将来卖房时补上税。中间有些税率的变化吧。普通人税率在37%这样，也就省了了大概10-15%最多了。主要还是打的时间差。如果中间差了10年以上，就值很多了。

coffee_bean

租金，利息，负扣税额都不是计算CGT成本的一部分。最根本的算法就错了。

destine

CGT怎么算的都没搞清楚，LZ还是歇歇吧。。。。

aqldu

destine 发表于 2024-5-5 08:57
CGT怎么算的都没搞清楚，LZ还是歇歇吧。。。。

我觉得我算的挺对的呀？要不你来解释一下？你的贷款利息有两种方式抵扣：1.从你每年的income里扣2.从你卖房的利润里扣。负扣税的好处：1.是时间差，税率不一样.2.长期持有，缴税时间延后带来的复利（前提：当年省得税没有放到这个房子的offset）和通胀贬值。3.卖房时cgt减半

aqldu

seamoun 发表于 2024-5-5 08:42
是房屋折旧的负扣税改变你的基数，不是租金和利息。。。。。。你是靠自己想象做数学题。 ...

不考虑折旧，只考虑负扣税。请问在有负扣税和没有负扣税两种情况，在缴税时，利息是怎么抵扣的？

aqldu

destine 发表于 2024-5-5 08:57
CGT怎么算的都没搞清楚，LZ还是歇歇吧。。。。

你去ato官网的例子里，在算cost base时没有算利息，那是因为现在有负扣税。也就是说负扣税会让每年你的盈亏相抵。再最后那一年卖房时，也就不用再算利息的花费了。如果没有负扣税，在算cgt时，当然要考虑到付了多少利息成本

yn0521

1. 买个投资房 利息 5 万/年 租金 1 万/年？是有多想不开。。雷锋啊
2. 括号里的 10-2-8 确定加减符号没弄错么
3. 如果真有房子持有两年就价值翻倍，躺赚 50  ，那要么不卖，要是卖了的话交税也是理所应当的

aqldu

vcsg 发表于 2024-5-5 08:52
负扣税相当于先省现在的税，将来卖房时补上税。中间有些税率的变化吧。普通人税率在37%这样，也就省了了大 ...

对，如果先投资十年，再自住十年，退休后当自住房卖，这种情况下会很划算

aqldu

yn0521 发表于 2024-5-5 09:21
你买个投资房 利息 5 万/年 租金 1 万/年？是有多不想不开。。雷锋啊

这只是为了好算举的例子。目的是弄清楚负扣税的原理。

aqldu

yn0521 发表于 2024-5-5 09:21
1. 买个投资房 利息 5 万/年 租金 1 万/年？是有多想不开。。雷锋啊
2. 括号里的 10-2-8 确定加减符号没弄 ...

10-2-8是没错的。10：利息2：租金 8：income可以抵扣的金额。10-2-8等于0代表投资房cost已经在ato找平了，卖房时不应再算这年的cost了

aqldu

coffee_bean 发表于 2024-5-5 08:53
租金，利息，负扣税额都不是计算CGT成本的一部分。最根本的算法就错了。

那是因为现在有负扣税，每年都在ato找平了。在我的例子里，这三项合计也是0.如果没有负扣税，每年的亏损在ato并没有找平，这样这些亏损就累积到最后一起算

luckyc

aqldu 发表于 2024-5-5 09:24
对，如果先投资十年，再自住十年，退休后当自住房卖，这种情况下会很划算 ...

老哥儿好像根本没搞清楚一些问题。就像你说的这一点，投资的前十年还是要算CG的，不可能你后期变自住房，卖的时候完全按自住房卖。如果你的房产只是前十年增值多，你后来回去住的十年也没有意义。

还有之前说的问题，利息和租金差的负扣税不会算到CG

aqldu

luckyc 发表于 2024-5-5 09:52
老哥儿好像根本没搞清楚一些问题。就像你说的这一点，投资的前十年还是要算CG的，不可能你后期变自住房， ...

第一个问题，我的意思是你交cgt的时间无限延后，并且退休后，税率变低。还有就是通货膨胀因素，让延后数十年再交更划算。第二个问题，现在cgt不算利息和租金是对的，因为已经由负扣税找平。如果没有在每年找平，那没有理由付的利息不算成本

QianNing

不看楼主的内容，只看标题所提出的问题，negative gearing（还是用正式的名字吧，负扣税这三个字到底是什么鬼？），答案是省税了。你的应税收入因为negative gearing而减少了，当然少交税了。

Boxhiller

负扣税只在特定情况下有意义
1、现金收租，少报收入，偷税
2、新房有较多折旧

负扣税还要求你有其他需要纳税的收入。如果没有其他需要纳税的收入，税务局不会给你倒贴、退钱的。比如说你房子亏2万，但其他收入只有1万，或者现金收入只上报1万，那么你本来就不交税，税务局不会给你退一分钱的。

换句话说，负扣税就是通过亏自己的钱来减自己交的税。如果你的边际税率是37%，那你就是通过亏损100刀来省37刀，你说这是占便宜还是吃亏？

花一元钱买瓶汽水，汽水倒掉，瓶子卖给废品回收站，卖回三毛七分钱，你是赚钱还是赔钱呢？

Boxhiller

做生意的目的是赚钱，而不是亏钱省税。
与其为了负扣税而买投资房，保持亏损状态经营，不如把房子卖掉。

amyo(∩_∩)o

aqldu 发表于 2024-5-5 09:58
第一个问题，我的意思是你交cgt的时间无限延后，并且退休后，税率变低。还有就是通货膨胀因素，让延后数 ...

ato说了可以这样吗？那海外人士买的投资房不都收不到cgt了？就算没有付口水，ato会让你把利息减掉？

Aus

负扣税 是战略意义 帮助投资者在艰难的头几年 度过现金流难关
如果以付口水为投资目标 洗洗睡吧哈哈
个人浅见

aqldu

QianNing 发表于 2024-5-5 10:01
不看楼主的内容，只看标题所提出的问题，negative gearing（还是用正式的名字吧，负扣税这三个字到底是什么 ...

当年是省税了，但是卖房时不会把每年的cost再算一遍进去。如果没有负扣税，卖房时没有理由不把每年的投入算进去

aqldu

amyo(∩_∩)o 发表于 2024-5-5 10:06
ato说了可以这样吗？那海外人士买的投资房不都收不到cgt了？就算没有付口水，ato会让你把利息减掉？ ...

我也不知道细节，只是自己理解，可能不对。海外的不懂，不过海外的限制更多可能。

chinahare

折旧的部分会降低个税税基也增加CGT税基（金额一致），负扣税不影响CGT，折旧是产生负扣税的部分因素不是全部，如果不考虑折旧，那么负扣税完全不影响CGT

Forbne

负扣税之所以有好处的大头就是折旧，虽然折旧要还，但是CGT有一半减免，楼主如果不算折旧，那么负扣税的确没啥好处了

吃了一个惊

LZ有没有发现 只要说负扣税的坏话 有的人就急了

aer22

如果买套投资房给孩子住，没有收入也不做任何抵扣，那么在卖的时候每年的利息，地税，council费，水费，维修费….是不是都可以算做cost呢？

QianNing

aer22 发表于 2024-5-5 13:56
如果买套投资房给孩子住，没有收入也不做任何抵扣，那么在卖的时候每年的利息，地税，council费，水费，维 ...

肯定不能全算。私人费用（水费什么的）不能在税表里申报吧？

yl001

Aus 发表于 2024-5-5 10:08
负扣税 是战略意义 帮助投资者在艰难的头几年 度过现金流难关
如果以付口水为投资目标 洗洗睡吧哈哈
个人 ...

就是这个道理。。。负扣税，只是帮助投资者在亏损的情况下。。。减少些亏损而已。。。

学术民工

aer22 发表于 2024-5-5 13:56
如果买套投资房给孩子住，没有收入也不做任何抵扣，那么在卖的时候每年的利息，地税，council费，水费，维 ...

我不是会计，我的理解是

你没有收租，不算投资，所以running cost都无法退税的

而这些running cost跟CGT是没有关系的

跟CGT相关的是，折旧，装修这些

jasonll1985

negative gearing是每年抵个人税的和CGT直接没有关系。