Commercial property 的租期?

Ausshirley

准备和朋友成立一个新公司做生意, 正在找Commercial property用作showroom 和 office rooms,  有一个关于租期的疑问。

目前为止接触的Agent一般要求租期2年以上, 最好3到5年, 如果5年以上似乎还可以争取一些优惠。

本来考虑长租的,比如5年(因为的确想把这个生意做大做久), 但是租金每年4 - 6%递增, 让我觉得是不是反而是两三年后重新租更划算呢? 每年4-6%递增有点厉害呀。

请教各位有经验的同志,  我的这个"两三年后重新租可能更划算"的想法成立吗?  有什么建议吗? 谢谢 .

玄武真人

很正常啊， 每年4%的CPI现在已经是良心价了。 长约一般在起价上会有优惠。

红蝴蝶

楼主大概是第一次租商业房吧。租金每年有增长是正常现象，给CPI 涨幅已经很不错了。有的商业房东直接要求一个固定涨率，可能要高过CPI 呢。同时还有其它费用，比如outgoing 等。你的想法不成立，过二、三年再租房子即不可能便宜，也不利于生意的发展。

Ausshirley

玄武真人 发表于 2024-1-3 14:57
很正常啊， 每年4%的CPI现在已经是良心价了。 长约一般在起价上会有优惠。

请问"长约"是指3年以上还是5年以上?  Rent $250K/pa的话,  起价大约可以期望有多少优惠?谢谢。

Ausshirley

红蝴蝶 发表于 2024-1-3 17:04
楼主大概是第一次租商业房吧。租金每年有增长是正常现象，给CPI 涨幅已经很不错了。有的商业房东直接要求一 ...

谢谢红蝴蝶。是的,是第一次租商业房。本来看着大街上的商铺空置率这么高, 还想着是不是长租可以争取一下"没有年递增,甚至递减"呢。见笑了.
如果年租金$100K起步,可能也没那么觉着年递增4%有那么刺眼了。但如果年租金$250起步, 按年递增4%的话, 到第5年光租金就翻到了$292,  再加上outgoings, 再加上10%GST, 给我感觉像银行的利滚利的架势,  就觉得是不是有点冤大头?
你的意思, 想做长久生意的话, 租期本来就应该考虑5年以上?或更长?

weaknet

- 租期要看生意将来的规划，尤其是有没有转让出售的可能性。租期短的生意不好卖。

- 租金的话，取决于对未来的经济前景预测。如果只签两年，到了第三年房东要求加租20%，不同意你就得搬家，搬公司除了搬家费用，还要通知所有的客户，供应商，考虑员工上班距离，更改所有公司地址资料和宣传册、广告牌等因素。

成熟的公司，常见的都会要求3年+3年，或者5年+5年的租约，Childcare,Bunnings和Dan Murphy等不少都是10年+10年的租约，还见过私立医院直接要求房东租约30年+10年+10年。

- 租金的每年上浮，这个是标准的商业租赁合同。而且有的房东宁愿空着，也不会同意减租约上的绝对租金金额，因为这关系到他这个物业贷款的银行评估，商业物业的评估值取决于租金，如果锁定了较低租金，贷款review的时候有评估值下降，需要补交本金的可能性。

- 可能争取到的优惠：
1. 如楼上所述，争取一个较低的起始租金，如果想明显低于市场价，有些难度；
2. 争取免租期，以正常市场价作为起始租金，比如租约3年，免租期1-3个月，理由用于装修店面等工作（也有另一种方式，比如每月租金1万，但前四个月每个月给50%，即$5000, 道理一样），从业主角度考虑，接受的可能性较高。

红蝴蝶

Ausshirley 发表于 2024-1-3 22:50
谢谢红蝴蝶。是的,是第一次租商业房。本来看着大街上的商铺空置率这么高, 还想着是不是长租可以争取一下" ...

你看有层主回复的很详细，商业租期在合同里都有option，3+3 或者5+5 等，根据你自己生意类型决定。长租可以要求更多的免费时间。带option 的租约，到期你可以继续做，也可以卖生意。同时租约也要在一个部门登记，以保证租期内，即使换了房东，新房东也要允许你继续进行生意，商业律师都知道在哪里登记。商业租约有哪些优惠，关键看你们怎么样谈判。

Ausshirley

weaknet 发表于 2024-1-3 23:46
- 租期要看生意将来的规划，尤其是有没有转让出售的可能性。租期短的生意不好卖。

- 租金的话，取决于对未 ...

谢谢Weaknet这么详细的回答, 原来还是一团浆糊的脑子一下子思路清晰了不少,  非常感谢

Ausshirley

谢谢weaknet和红蝴蝶的详细回复。
只是我是小白一个,  没完全搞懂你们提到的这个"3年+3年，或者5年+5年的租约"的意思。 比如说"3年+3年", 是指3年租期的合同里写明"3年到期后, 我如果想要继续租, 房东不能拒绝?年递增幅度也不能变吗?"

shine_on

10% GST可以直接claim回来的，不用担心
房东一般喜欢face rent高一点，然后给你30－40%的incentive（这是目前悉尼写字楼的平均，当然有些房东会更激进一些，次一些的区也会相应高一点，墨尔本要40－60%）
这个incentive可以用来装修（fit-out），前几个月免租（rent-free），或平摊到每个月免租（rent abatement），等等。签租约的时候这些就是约定好的，有时规定一个总数，租客可以选择其中一个或几个选项
现在房东为了争取小一点的租客，很多都事先装修好（spec fit-out），这样相应的incentive也会給得少，但好处是你作为租客不用自己愁装修，比较能visualise将来能怎么利用这个空间

shine_on

Ausshirley 发表于 2024-1-4 20:44
谢谢weaknet和红蝴蝶的详细回复。
只是我是小白一个,  没完全搞懂你们提到的这个"3年+3年，或者5年+5年的 ...

续租的option是签第一期租约的时候谈的，会写在租约里，一般有fixed review和market review两种
fixed review就是事先规定好百分之几
market review是按续约时的市场价

weaknet

Ausshirley 发表于 2024-1-4 21:44
谢谢weaknet和红蝴蝶的详细回复。
只是我是小白一个,  没完全搞懂你们提到的这个"3年+3年，或者5年+5年的 ...

这种一开始约定好的option，总的来说，其实是对租客的保护，有利于租客的。

比如3年+3年，到了第一个3年到期的时候，只要你想续租，你是有优先的续租权的，即使外面有人愿意花更贵的价钱租这个物业，你也有match price并优先继续租的权利。如果你不想在这个地方继续经营了，也可以选择走人。

Ausshirley

谢谢 shine_on 和 weaknet 的解答。
追问一下这个有利于租客的"开始约定好的续租option",  关于下面这两方面的好处是"关于续租option的common sense, 而不用在租约里描述的"?,  还是"有标准的预制的文本在租约里的"?  还是"需要双方商谈后定制这个文本描述额外备注这个续租option"?
     - "你想续租, 有优先的续租权 ........"
     - "你不想在这个地方继续经营了，也可以选择走人......"

tm698js

Ausshirley 发表于 2024-1-6 10:44
谢谢 shine_on 和 weaknet 的解答。
追问一下这个有利于租客的"开始约定好的续租option",  关于下面这两方 ...

合同里面写租期的那部分会单独标出来有没有，有几个option.

正文里面一般也会有关于option的定义。

shtouyr15

weaknet 发表于 2024-1-5 02:40
这种一开始约定好的option，总的来说，其实是对租客的保护，有利于租客的。

比如3年+3年，到了第一个3年 ...

那如果房东自己不想再续呢？

shine_on

shtouyr15 发表于 2024-1-11 20:58
那如果房东自己不想再续呢？

租约里有规定，exercise option有个通知的最后期限的，需要租客提前多少多少个月通知房东自己要exercise option
如果房东不想续，一般也只能选择静悄悄，不要提醒租客，最好租客忘了这件事，过了通知期限就没有义务给他续了

weaknet

shtouyr15 发表于 2024-1-11 21:58
那如果房东自己不想再续呢？

不会拖到最后一天才续约，作为租客，如果对自己的生意负责的话，需要预留较长时间就开始谈租约的下一期，比如一年到半年。

澳洲总体还是诚信社会的交易方式，房东不想继续租给这个租客了，最好也提前较长时间通知，解约的话要看最初开始签的协议具体条款。常规情况下：
1.如果业主是拿回店铺自用，一般标准合同是可以的，没问题；
2.如果业主是嫌现在的租客不好，有些违规行为之类的，那需要提前发表格，走正规流程；
3.如果业主是想换个租客，比如租给自己朋友之类的，最好提前通知，商议退租事宜，或者提出一个较高的租金，让租客知难而退；
4.如果只是正常找到一个新租客，比如愿意出比现在租客高15%的租金，有书面offer。标准商业租赁合同3+3,5+5这种情况下，老租客都有优先的rights to lease，可以选择match offer，然后继续租；
5. 如果业主提出一个高的离谱的新租金，明显想无理由赶人走，那么租客可以申请仲裁，有人来评估这个地段的合理租金，给租客主持公道。

现实中，由于租客和房东都是买卖生意人，一个有闲钱投资，一个做生意，对时间、钱、性价比、麻烦的观念趋同，一般都不会情绪化上头，只要要求合理都能有商量。大多出纠纷的都是新手，第一次租店或者出租店面，这时候律师或者中介的作用就比较重要，需要尽到给客户普及行业规则和知识的作用。

Ausshirley

shine_on 发表于 2024-1-11 22:04
租约里有规定，exercise option有个通知的最后期限的，需要租客提前多少多少个月通知房东自己要exercise  ...

Good tip

victordaydayup

去年年底刚签约，这些条件都是可以谈的，租期，租金，免费时间，租金年增长率，其实挺分房子和房东的，说实话，现在经济并不好，空租很多很多（我在墨尔本），一般都会给些优惠，不过也有没有贷款的房东，就是刚着，空着，也没办法，双向选择的事情。

BTW，如果有showroom的话，需要加装一些东西，最好在租约里把proposal附进去，后面省很多麻烦。

Ausshirley

victordaydayup 发表于 2024-1-12 13:59
去年年底刚签约，这些条件都是可以谈的，租期，租金，免费时间，租金年增长率，其实挺分房子和房东的，说实 ...

我们主要就是showroom.  
你说的proposal是指装修的要正规的designer设计签字的装修方案吗?

红蝴蝶

Ausshirley 发表于 2024-1-12 14:18
我们主要就是showroom.  
你说的proposal是指装修的要正规的designer设计签字的装修方案吗? ...

建议做生意的租约，一定要请专业律师指导，后面会省很多麻烦，这个律师费真的不能省。

victordaydayup

Ausshirley 发表于 2024-1-12 13:18
我们主要就是showroom.  
你说的proposal是指装修的要正规的designer设计签字的装修方案吗? ...

不用，我就是大概出个图，在平面中要怎么隔，以后搬走时make good就行。但是提前在合同里约好比后面再告诉房东会好很多，毕竟合同是这么签的。

leon3758

我2年合约4月到期, 原本有+1但中介没通知; 自己又忘记了时间; 现在中介要求重签新合约; 加租4%, 额外加bond, 再加中介合约900;  看到周边仓库越来越多招租,  只同意了加租4%, 但拒绝重签新合约; 不知道哪天倒闭撑不下去.  如果签约就没法走.   考虑到房东如果找新租客,他会额外费用; 而且还有一个空档期.  理论上房东应该会允许我们month by month;  但中介就赚不到900合约费.

请问万一对方找新租客, 正常会提前60天通知我们搬走?