数学题-还款额度问题

mightyview

假设一个房子80万，30年期，已经还了10万，还剩25年

请问计算还款额度的时候，这种情况下，每年的还款额度和70万，25年还完的额度一样吗？

xkh

不一样，因为等额还款。
80万的头五年产生的利息也平摊到30年了，所以后25年不会一样。

mightyview

xkh 发表于 2023-12-5 21:12
不一样，因为等额还款。
80万的头五年产生的利息也平摊到30年了，所以后25年不会一样。 ...

那是80万平摊到30年，还款数比较多吗？

fiony

mightyview 发表于 2023-12-5 23:42
那是80万平摊到30年，还款数比较多吗？

https://www.commbank.com.au/digi ... me-loan-repayments#

用CBA的計算器，利率設成2.3,本息同還，80萬30年，月還款額3079(5年後本金70萬)。

同樣利率下，70萬25年，月還款額3071.

mightyview

fiony 发表于 2023-12-6 01:00
https://www.commbank.com.au/digital/home-buying/calculator/home-loan-repayments?ei=calculator-inte ...

这样看，有个问题。
如何利率相同，同样70万，25年还完，那每个月多还8刀的，先前是80万的贷款不应该先还完吗？

mightyview

xkh 发表于 2023-12-5 21:12
不一样，因为等额还款。
80万的头五年产生的利息也平摊到30年了，所以后25年不会一样。 ...

这么说是有道理的，但是70万，25年，不管之前还了多少，第5年可以当成70万开始还，跟已经偿还的利息没有关系不是？

fiony

mightyview 发表于 2023-12-6 01:10
这样看，有个问题。
如何利率相同，同样70万，25年还完，那每个月多还8刀的，先前是80万的贷款不应该先还 ...

80萬貸款在30年產生的利息是308228，70萬貸款在25年產生的利息221122。

80萬前五年總還款184740,本金還了10萬，利息還了84740,剩下25年還要還利息223488。比70萬貸款的利息多了2366,每個月多還8塊，還的是多出來的利息。

school4me

fiony 发表于 2023-12-6 01:28
80萬貸款在30年產生的利息是308228，70萬貸款在25年產生的利息221122。

80萬前五年總還款184740,本金還 ...

eguan88

30年的租金不用付了呀

mightyview

fiony 发表于 2023-12-6 01:28
80萬貸款在30年產生的利息是308228，70萬貸款在25年產生的利息221122。

80萬前五年總還款184740,本金還 ...

不过想过来，这个等额还款虽然等额，但是他计算不是保证每年产生的利息当年还完，在还一定部分的本金吗？
如果是这样，第五年开始（25年还款）70万产生的利息和直接从70万开始还，当年应该都是一样的啊？

管閒事的路人

如果你的10萬指的是本金就是

mightyview

xkh 发表于 2023-12-5 21:12
不一样，因为等额还款。
80万的头五年产生的利息也平摊到30年了，所以后25年不会一样。 ...

所以您的意思是80万，头一年的还款额度不够还利息吗
按照上面网友的例子， 2.3%的利息，80万第一年利息也就1万7> 3000每月的还款额度，一年就会还款3万多，覆盖第一年利息完全有余

管閒事的路人

还款额度由当前欠款，当前利率和剩余期限决定。三者一样还款就一样。

landtadie

mightyview 发表于 2023-12-6 01:12
这么说是有道理的，但是70万，25年，不管之前还了多少，第5年可以当成70万开始还，跟已经偿还的利息没有 ...

但因为是等额还款，之前算的是平摊到后25年的。

sarahlin

利息都一样，差别是本金还的速度，如果还款额多一点，那就本金换得快不用25年就还完。

shuaiwhy022

我之前回复过另外一个帖子，说为什么refinance的时候千万不要重新按照30年还款。多出来的几千块的rebate都是羊毛出在羊身上，结果被骂惨了。学好数学多重要。

jimg1

楼上计算都不对，因为楼主给的前提有问题

楼主第一句 已经还了10万，正确描述应该是  已经还了X万
第二句 还款额度70万，25年还完，正确描述应该是  还款额度80-X万，25年还完

因为还了5年后一共还了多少本金，不是你说了算的，是计算器计算出来的

基于我的改动，我认为两者是一样的，因为5年后的前提都是：你占用了银行80-X万的资金25年，所以要还的本金加利息是一样的

mightyview

管閒事的路人 发表于 2023-12-6 11:50
还款额度由当前欠款，当前利率和剩余期限决定。三者一样还款就一样。

按您的说法，25年期70万和80万还了10万还剩25年结果应该是一样的啊？

mightyview

jimg1 发表于 2023-12-6 14:30
楼上计算都不对，因为楼主给的前提有问题

楼主第一句 已经还了10万，正确描述应该是  已经还了X万

前提是个假设，x可以是10可以是任何数字

第二句我讲的不对，应该是贷款额70万，更严谨一些

mightyview

jimg1 发表于 2023-12-6 14:30
楼上计算都不对，因为楼主给的前提有问题

楼主第一句 已经还了10万，正确描述应该是  已经还了X万

按照4楼的算法，确实不同啊

jimg1

mightyview 发表于 2023-12-6 14:42
按照4楼的算法，确实不同啊

我试了下，我感觉这个CBA的计算器有问题，因为我用WBC的计算器算下来是一样的
用WBC的计算器计算80万本金利率2.3%，5年后剩余本金是 $701,854
再用这个本金按2.3% 利率25年每个月还款额还是$3079

https://www.westpac.com.au/perso ... mortgage-repayment/

mightyview

shuaiwhy022 发表于 2023-12-6 13:55
我之前回复过另外一个帖子，说为什么refinance的时候千万不要重新按照30年还款。多出来的几千块的rebate都 ...

可以请你解释一下吗？

mightyview

jimg1 发表于 2023-12-6 15:02
我试了下，我感觉这个CBA的计算器有问题，因为我用WBC的计算器算下来是一样的
用WBC的计算器计算80万本金 ...

我也是这么想的，我感觉应该一样

ParrotFish

mightyview 发表于 2023-12-6 16:17
我也是这么想的，我感觉应该一样

楼主如果有excel的话，谷歌下三个公式就行，PMT, PPMT & IPMT，然后就能任意的比较了。

管閒事的路人

mightyview 发表于 2023-12-6 14:40
按您的说法，25年期70万和80万还了10万还剩25年结果应该是一样的啊？

是的。

管閒事的路人

jimg1 发表于 2023-12-6 15:02
我试了下，我感觉这个CBA的计算器有问题，因为我用WBC的计算器算下来是一样的
用WBC的计算器计算80万本金 ...

计算没问题，只是用2.3的话5年后余额多了1854，如果用2.167%就一样

xkh

mightyview 发表于 2023-12-6 11:36
所以您的意思是80万，头一年的还款额度不够还利息吗
按照上面网友的例子， 2.3%的利息，80万第一年利息也 ...

够还利息