[纯讨论]悉尼公寓何去何从

ziffiz1

最近看到悉尼大批新公寓又热火朝天的造了起来，突然很想和大家讨论一个问题。

造了这么多公寓，会有足够的买家吗？

众所周知，悉尼出租房源短缺不是一天两天了，租客们整天叫着房源不足。然后政府就紧锣密鼓的造起公寓来了，一栋又一栋高密度的大楼拔地而起，我在想那谁会是买家呢？

租客们吗？可能吧，但有钱买房，而且是新公寓的又有多少呢？
投资客？这公寓被物业侵蚀殆尽的资本成长率真的是一个好的投资标的吗？

现在的公寓市场已经很萎靡了，在加上新的公寓，那会是一波新的下跌？在加上高额的建筑成本，说实话，我感觉这一切充满矛盾。

唯一的解决方案，吸引有钱的新移民，趁他们啥都不懂，先割一波韭菜。

Forbne

公寓的问题是物业费贵，新公寓质量还差，对个人投资不太友好，但是独立屋的地税和高额贷款对个人投资也不友好。但是对地产商而已，新公寓卖不了可以build to rent，可以公寓式酒店，之后build to rent肯定会越来越多。

vcsg

韭菜割了一茬又一茬。不是说新移民大量在进来么？先忽悠买一波新公寓再说。尤其学生啥的除了新公寓，也买不了啥了。

ziffiz1

vcsg 发表于 2023-11-22 11:10
韭菜割了一茬又一茬。不是说新移民大量在进来么？先忽悠买一波新公寓再说。尤其学生啥的除了新公寓，也买不 ...

这也是我唯一能想到的解决方案了。

新移民被割韭菜，老韭菜租房子

ziffiz1

Forbne 发表于 2023-11-22 11:06
公寓的问题是物业费贵，新公寓质量还差，对个人投资不太友好，但是独立屋的地税和高额贷款对个人投资也不友 ...

我感觉现在买公寓要有个觉悟，就是买公寓就不要想着资本增值了，就是买个窝而已，还有不断交物业费

ziffiz1

Forbne 发表于 2023-11-22 11:06
公寓的问题是物业费贵，新公寓质量还差，对个人投资不太友好，但是独立屋的地税和高额贷款对个人投资也不友 ...

你说的也有道理，造了直接自己当房东，问题是这样资金回笼就慢了

Forbne

ziffiz1 发表于 2023-11-22 11:13
你说的也有道理，造了直接自己当房东，问题是这样资金回笼就慢了

所以build to rent项目一般是开发商和当地政府达成了交易，或者是大型养老金基金在背后，稳定收租稳定收益。

joyalty

公寓两大问题：质量和物业

vcsg

现在在造的公寓大概都是18年左右批了的吧。在covid之后我就没听说过有新的大项目的规划。现在town house高密度群的倒是还有在弄的。卖价也还相对坚挺。胜在供应量还是相对小。

fishlegs

最近看到悉尼大批新公寓又热火朝天的造了起来

悉尼哪里？有具体地区和数据吗？

ziffiz1

fishlegs 发表于 2023-11-22 11:26
悉尼哪里？有具体地区和数据吗？

Surry hills一直到Green square火车站，之前的荒地都开始造起来了

cleverboy

Forbne 发表于 2023-11-22 11:06
公寓的问题是物业费贵，新公寓质量还差，对个人投资不太友好，但是独立屋的地税和高额贷款对个人投资也不友 ...

连羊吃人都发生过，土改也不是不可能。

如果悉尼想进一步发展，必须发展高层公寓。

你不想买，不想住，必须想办法让你买，让你住。

cleverboy

joyalty 发表于 2023-11-22 11:19
公寓两大问题：质量和物业

有你的身家性命重要吗？

Forbne

cleverboy 发表于 2023-11-22 11:47
连羊吃人都发生过，土改也不是不可能。

如果悉尼想进一步发展，必须发展高层公寓。

是的，自住也要交地税即可，独立屋的优势其实是持有成本，一变这个根基就动摇了。

joyalty

cleverboy 发表于 2023-11-22 11:50
有你的身家性命重要吗？

你全家性命都搭公寓里了？

eguan88

最后还是回归CPI+租金利润绑定，这几年跑不过CPI是因为要补偿前10年预先跑过后面几年的CPI。

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看法：
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接下来，如果进入较长高息周期、较长熊市的话，

公寓会是比较抗跌的。一来有租金支撑，二来本来价格就不高。

远郊的house如boxhill NSW 估计风险更大。

疫情结束，越来越多的企业要求会办公室上班，人们逃离城市的恐慌也不再存在，近郊、便利显得更加重要。

当然，假如上涨的话，公寓恐怕也是空间有限，不是因为物业费或者所谓质量。而是因为供应量比较大。2E公寓好像供应量较少，应该会好一些。