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[其他信息] 房子先出租几年再转自住，在税上有什么影响？ [复制链接]

zxie8

金靴族

发表于 2023-10-20 07:58 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 zxie8 于 2023-10-20 17:39 编辑

二手房，买了先出租几年，然后再搬过去自住，这样的操作在税的方面会有什么影响？
我的理解是出租期间作为投资房可以负扣税，几年后搬进去自住，只要满足6年法则，卖的时候是不要交CGT 的对吗？

_--------------+-----------------------

下一个问题，我应该怎么操作在交税这个事情上会更有利呢？

情景1：买新的，装修，然后马上搬过去，现在的自住转投资。
缺点：上班很远，自住房贷款额度其实很少，所以应该可以做负扣税的利息支出也很少。

情景2：买，暂不装修，先出租几年，等孩子上学再搬过去。新房的贷款利息可以用来负扣税，同时以后要卖也是要交CGT.

所以哪个应该会更好呢？

bfox

铜靴族

发表于 2023-10-20 08:18 |显示全部楼层

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关注等高手解答

altman

布鞋族

发表于 2023-10-20 08:45 |显示全部楼层

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本帖最后由 altman 于 2023-10-20 08:47 编辑

6年法则是在你的房产变成自住房之后才有效的。在作为投资房的那段时间，需要叫CGT.
具体计算方法是 capital gain * 作为投资房年数/持有总年数。
更重要的是，在做这种长期规划的时候，一定要自己去查政府网站或者咨询会计，论坛上得到的信息只是作为参考。

onlyoung

皮靴族

发表于 2023-10-20 12:15 来自手机 |显示全部楼层

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六年法则的前提条件是一开始必须是自住房，如果你买了马上出租就不能用六年法则了。 CGT 按照自住投资居住时间pro Rata 计算

百万负翁

皮靴族

发表于 2023-10-20 12:17 |显示全部楼层

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楼主，要先搞清楚，自住房是自住时期不交增值税。不是所有时期。自住房之前出租的时间的增值税也是要交的

ssis2010

皮靴族

发表于 2023-10-20 12:30 |显示全部楼层

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拿回来住的时候做valuation report, 之前的capital gain 要交tax

xq052b

白金靴族

发表于 2023-10-20 12:34 |显示全部楼层

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当然不是啦，是按照年数折算的

非常的不合理

yshi

铜靴族

发表于 2023-10-20 14:20 |显示全部楼层

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不对出租期间如果就capital gain还是要交的

小短睫毛

银靴族

发表于 2023-10-20 14:26 |显示全部楼层

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pro rata

che999

白金靴族

发表于 2023-10-20 22:08 来自手机 |显示全部楼层

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ssis2010 发表于 2023-10-20 12:30
拿回来住的时候做valuation report, 之前的capital gain 要交tax

找谁做？银行转贷款的那个valuation report行不行？

如果忘了做，是不是可以补做

zxie8

金靴族

发表于 2023-10-21 09:52 来自手机 |显示全部楼层

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che999 发表于 2023-10-20 22:08
找谁做？银行转贷款的那个valuation report行不行？

如果忘了做，是不是可以补做 ...

应该是有公司专门做valuation 的，1000左右好像

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codeviny

皮靴族

发表于 2023-10-21 11:06 |显示全部楼层

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附近有个新建的房子，户主搬进去住了几个月，然后就卖了。这样是不是就算卖自住房，不用交税了？

che999

白金靴族

发表于 2023-10-21 12:17 来自手机 |显示全部楼层

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codeviny 发表于 2023-10-21 11:06
附近有个新建的房子，户主搬进去住了几个月，然后就卖了。这样是不是就算卖自住房，不用交税了？ ...

住半年

xq052b

白金靴族

发表于 2023-10-21 12:20 |显示全部楼层

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codeviny 发表于 2023-10-21 11:06
附近有个新建的房子，户主搬进去住了几个月，然后就卖了。这样是不是就算卖自住房，不用交税了？ ...

应该算自住吧，不过貌似盖了不满五年的新房卖掉要付gst的

"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

codeviny

皮靴族

发表于 2023-10-21 12:25 |显示全部楼层

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che999 发表于 2023-10-21 12:17
住半年

可能是刚好半年就卖了，landscaping 还没做就住进去了，做好了就差不多半年了。草坪都是塑料的，一看就是没准备自住。

zxie8

金靴族

发表于 2023-10-21 13:36 来自手机 |显示全部楼层

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还有一个问题，现在有自住房一套A，准备买个更好的房子B作为自住房，A转为投资房。

B买来后要先装修3个月才能入住，这三个月期间B要算为投资房？

企鹅男孩

金靴族

发表于 2023-10-21 13:44 来自手机 |显示全部楼层

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ssis2010 发表于 2023-10-20 12:30
拿回来住的时候做valuation report, 之前的capital gain 要交tax

投资转自住只能按时间比例算

只有自主转投资才可以做valuation report按评估的价格算

che999

白金靴族

发表于 2023-10-21 16:25 来自手机 |显示全部楼层

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企鹅男孩发表于 2023-10-21 13:44
投资转自住只能按时间比例算

只有自主转投资才可以做valuation report按评估的价格算 ...

那意思是说持有房产10年增值100万
1年投资 9年自助，那么按比例换算1/10，也就是10万(但是有50%优惠)要交税cgt?

ssis2010

皮靴族

发表于 2023-10-21 21:09 来自手机 |显示全部楼层

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che999 发表于 2023-10-21 16:25
那意思是说持有房产10年增值100万
1年投资 9年自助，那么按比例换算1/10，也就是10万(但是有50%优惠) ...

转为投资房的时候需要ato 认可的估价师估值越接近你的买价越好

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che999

白金靴族

发表于 2023-10-21 21:25 来自手机 |显示全部楼层

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ssis2010 发表于 2023-10-21 21:09
转为投资房的时候需要ato 认可的估价师估值越接近你的买价越好

已加分

投资房转自住房是不是估价那种
比如持有房产10年增值100万
1年投资 9年自助，那么按比例换算1/10，也就是10万(但是有50%优惠)要交税cgt?

ssis2010

皮靴族

发表于 2023-10-22 14:11 来自手机 |显示全部楼层

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che999 发表于 2023-10-21 21:25
已加分

投资房转自住房是不是估价那种

你如果没有估价报告只有卖价应该只能这样了。5万算到你个人的income tax. 按照不同收入缴税。40%多肯定没跑了。除非你当年很多其他抵扣。按照现在悉尼的房价 10年涨100万肯定有了

Forbne

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发表于 2023-10-22 16:45 来自手机 |显示全部楼层

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之后按比例交增值税

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