我认为澳洲的房价明显偏低，但是还会继续跌就是了

澳洲牧羊人

首先，作为去年就卖了所有投资房的人，很庆幸自己当初的选择，说有先见之明那是自吹自擂，其实主要是为了孩子读书，全部拿去升级自住房了
论坛里看多看空的一堆，各种吹，我说我的观点，我认为澳洲整体的房价明显偏低，尤其是悉尼墨尔本，房价谁说了算，肯定不是政府，政府没这个能力，也不是买家卖家，我认为是开发商，开发商才真正拥有发达国家房产的定价权。这个定价范围就是开发商倒闭的时间点对应的房价，代表开发商最起码的保本要求在现在的房价下无法承担，那么这个房价就明显偏低，如果开发商越来越多，大量的人申请造新房，这就表示现在的房价完全能满足开发商的盈利要求，这个时候房价就是偏高的，所以开发商才是真的反应市场供需的主题

合理的房租价格>仅仅只有20%的首付的前提下的月供-负扣税-未来盈利预期/年份+其他成本+政策成本+风险成本
这个数字必须大于0
负扣税也好，偏袒访客的政策也好，不管什么因素的改变，房租都会使房租变得越来越高，这才是合理的，冻结房租，会使整个等式不成立，市场就崩溃了

可以遇见的是，很快的投资房市场会出现雪崩，到什么程度很难说，因为现在已经是实际成本下出售了，因为开发商都倒闭了，代表价格已经无法承担盈利了，投资房市场很快会完全冻结，慢慢的让一部分先知先觉的人低价的接盘，这些人是明智的，很快的，出租房会越来越少，人会彻底固定在自己租的房子里，一旦解约，你再也找不到房子，不是你没钱，也不是你不是个好租客，而是再也没有房子出租了

干扰市场这是必然的结果，澳洲以后会越来越乱就是了，但是这一切不是房东造成的，是三年无节制的印钱造成的，印钱，就一定会面临通膨，面对现在还想进入投资房市场的，你可真有勇气，以后不是房租高低的问题，不是盈利多少的问题，真的给你共产了也不是不可能，论坛里很多人说的对，选票是第一的，随着越来越多的中产跌落，抢劫的票数就越来越多，现在还是推荐升级自住房，投资房全部卖掉，澳洲这种地方千万别投资房产就是了

zhuzhu007

楼主这是最近碰到什么事儿了吗？

澳洲牧羊人

zhuzhu007 发表于 2023-8-9 20:05
楼主这是最近碰到什么事儿了吗？

就是有感而发就是了，澳洲的房价和澳洲的人工完全不匹配，政府一再打压房东，结果完全是可预见的，明哲保身，以后的澳洲估计和洛杉矶一样乱就是了

xq052b

“这个定价范围就是开发商倒闭的时间点对应的房价，代表开发商最起码的保本要求在现在的房价下无法承担”

这个有待商榷

一部分倒闭的确实是这个原因

但是很多倒闭的原因是资金链断裂

木木山高

“投资房全部卖掉，澳洲这种地方千万别投资房产就是了。”

楼主最后得出这个结论，不符合本板块的主题。

maxinfang

楼主血的教训 希望买投资房的 真的不要随意入市 水太深  但是买自住房的 不要来投资版 因为太洗脑

澳洲牧羊人

xq052b 发表于 2023-8-9 20:10
“这个定价范围就是开发商倒闭的时间点对应的房价，代表开发商最起码的保本要求在现在的房价下无法承担”

...

这没什么可值得商榷的，只要价值是正，开发商的流水就不会出现问题，任何公司都会竭尽全力避免倒闭，唯一让公司倒闭的理由绝不是资金链断裂，而且不能赚到钱，虽然很多公司都是因为资金链断裂产生的问题，但是这基本都是导火索，只要你公司有盈利前景，有肯定的盈利预期，资本就不会允许你倒闭，你想倒闭都做不到，只有你的风险大于预期，或者你肯定的无法盈利，你才会选择倒闭，所以，是的，开发商一定代表着一个地区的房价真实价值，当他大面积倒闭，不管是躲避债务还是什么理由，都是因为现在的模式无法盈利了

澳洲牧羊人

maxinfang 发表于 2023-8-9 20:15
楼主血的教训 希望买投资房的 真的不要随意入市 水太深  但是买自住房的 不要来投资版 因为太洗脑 ...

也谈不上血的教训，来澳洲十多年的，谁没买过投资房，都是中国出来的，居者有其屋是大家多年被中国文化洗脑的结果，而且你也确实没有其他更好的投资项目，人人都想通过房产来做到不劳而获，就我自己的三套投资房来说，是赚了，但是完全没有想象中赚的多，尤其是有一套，60w买价71万卖，居然完全保本，最后cgt算出来才5000，真是服了，还好跑的快，想想都后怕，现在卖投资房就难了，完全不像自住房那种一堆人抢，那是连个看房的人都等不到的那种了

larrysyd

抑制了投资客投资房产，供应会不会更加偏紧，住房不足的问题就越严重。租金继续涨吧。两年不让涨，咱就把两年的涨幅提前加进去。爱租不租，出租房就那么多

maxinfang

澳洲牧羊人 发表于 2023-8-9 19:17
也谈不上血的教训，来澳洲十多年的，谁没买过投资房，都是中国出来的，居者有其屋是大家多年被中国文化洗 ...

是的 主要资金的机会成本 隐形成本 早些时候直接升级自住或者装修 那可便宜多了 还享受了 还不用交cgt
明明做的是合法的投资 现在舆论已经差不多要把投资房主 架起来烤了 楼主走的英明 房价会跌的 不过我觉得澳洲真正炒房的 比如交易楼花这种 或者快买快卖 这种 比投资房主聪明太多 既赚了钱也不用应付流氓租客 亏钱 赚钱 当炒股票了 也比长期投资mel房市 受到尊重

澳洲牧羊人

larrysyd 发表于 2023-8-9 20:25
抑制了投资客投资房产，供应会不会更加偏紧，住房不足的问题就越严重。租金继续涨吧。两年不让涨，咱就把两 ...

我认为租金不会继续涨，政府会出面管控，一定会，维州就会，时间一久，其他州也顶不住压力，租金以后可能只是房价上涨的锦上添花，投资者不会再把租金当成投资原因了，以后住房矛盾会越来越突出，就是没房子，不在乎房租高低，租房市场会越来越少，到最后，禁止出售投资房，出售投资房要求补贴租客，租客搬家补贴搬家费，协助租客找下一家房子才允许结束租约，以后的政策只会越来越苛刻，绝不会和缓，随着投资者大量撤出，供需矛盾会越来越严重，看着吧，以后澳洲估计够乱，尤其是市中心那些地方了

larrysyd

记得工党的Negative gearing吗，最后还是不了了之。对于投资者也不用反应过度了，天塌不了

会长一生推

但是去年卖掉好像并不是最好的时机啊

leoyin2014

基本上是卖房后的失落和胡言乱语，不值一提

涨跌跟你都没有关系了

不管乱象如何，房子依旧是房子，不管是投资还是自住，不同的买家用不同的眼光看而已
乱象之下，只有不动产才是真正的财富，当你买个pie要花8块的时候，你却认为房价要跌，简直可笑，万物涨，维系房价的生态链必涨，不然就会崩盘，甭管咋样，是人都要住房，房子即是保值财富，又有巨大的使用价值，能引起房价下掉只有一条--大家不需要住房了，都住山洞了。

房产机会主义者

leoyin2014 发表于 2023-8-9 19:42
基本上是卖房后的失落和胡言乱语，不值一提

涨跌跟你都没有关系了

他这个显然是当年买的时机和价位就不对，然后去年又恐慌出手，现在无非是屁股决定脑袋，要为自己去年卖房的错误在逻辑自洽说服自己。

pan123au

每次逆势而行，收获满满的。估计楼主投资house不在悉尼吧，不然也太便宜了。

xq052b

pan123au 发表于 2023-8-9 20:11
每次逆势而行，收获满满的。估计楼主投资house不在悉尼吧，不然也太便宜了。 ...

显然是猫本

Pippa

房子如果在一个空置率极低的地方，那说明这个地方的住房需求很大。如果这个地方的出租房数量严重下降，供求关系发生改变，租金上涨幅度只会更大。当然，也会因为这些政策加大同区自住房比例。反正会是个新的平衡，但不至于房价腰斩。

fly100

去年全卖掉，还挺庆幸，还觉得有先见之明和怕自吹自擂？同作为投资房主被你搞的有点蒙。能想到的就是你房子买的价位和房子不对，或者你的投资性质有问题加资产没配备好，听你的口气房子也不是近几年买的，行吧，没搞明白你这波操作在庆幸个啥

jack3881

过个几年利息低了自然有人来开发。除非澳洲不让移民了。

zzz

澳洲这么大的地方，你想它会缺房子吗？澳洲又没有城乡差别，人口自由流动，尤其现在居家办公成为常态。一样的钱，哪便宜，哪生活环境好去哪，很多人离开悉尼墨尔本。澳洲虽然吸引大量移民，但也有大量人员离境去其他国家工作生活，本地出生人口于死亡人口相抵。所以，人口其实进出增减比较均衡不会大规模出现房屋短缺。政府手中掌握大量土地资源，多释放点土地简直易如反掌。现在能源价格奇高，以前的人都要大地大屋，现在推掉新盖的很多都是，一地盖两，这种增量非常可观。

RAMBLER

zzz 发表于 2023-8-9 22:22
澳洲这么大的地方，你想它会缺房子吗？澳洲又没有城乡差别，人口自由流动，尤其现在居家办公成为常态。一样 ...

澳洲没有城乡差别？那为什么偏远地区移民要加分？居家办公之解决了生活中的其中一项。
你的生活并不只是工作。

我们从几个大项里说吧

1. 医疗：好的医疗资源都是在人口集中的城市，乡下甚至连医生都没有。年富力强的时候可能没感觉。但是有小孩，有老人，有特殊情况的病人。这些人就需要住在离医疗资源近的地方。

2. 教育：几乎所有的好学校都在城市。乡下的小学一个班里有时候甚至招不到学生，更不用谈什么教育质量了。即便是城市远郊和近郊，教育资源都有着非常大的区别。你有孩子的话给你的选择并没有那么自由。

3. 购物：郊区开车附近能买到生活必需品，毋庸置疑。但是即便是生活必须品，城市里也比乡村有着更丰富的选择，甚至更加便宜。更不用说那些提升生活品质的东西。即便是网购，你住在乡下也要比城里付更多的运费，更长的送货时间。

4. 娱乐：这个就不用比较了吧。

5. 交通：这个也不用比较了吧。

当前的情况夏，投资房东卖出自己手上的投资房完全可以理解，根据每个人情况不一样做出的投资选择。
但是房子会降价，你现在能找到一样比房子更好的抗通胀的工具么？最多是平行震荡。但是对于投资客来说，平行震荡就是亏本，至少亏掉了银行利息。

ub_mike

澳洲牧羊人 发表于 2023-8-9 19:15
这没什么可值得商榷的，只要价值是正，开发商的流水就不会出现问题，任何公司都会竭尽全力避免倒闭，唯一 ...

澳洲开发商倒闭纯粹是为了金蝉脱壳，逃避责任而已，哪个开发商手上没有注册几十个公司，钱收了，做阵子，破产倒闭一个，另外一个马上接着用，垃圾监管制度导致的垃圾建筑行业

andrewmama

６０万买入７１万也肯卖出那是有多缺钱

xq052b

andrewmama 发表于 2023-8-9 23:09
６０万买入７１万也肯卖出那是有多缺钱

应该不是缺钱，而是割肉离场了

租金上不去，维护费用高，升值空间不大

zzz

RAMBLER 发表于 2023-8-9 22:39
澳洲没有城乡差别？那为什么偏远地区移民要加分？居家办公之解决了生活中的其中一项。
你的生活并不只是 ...

这里的城乡差别，不是指人迹罕至的偏远地区，除了悉墨还有其他城市，以及各个周边的城市和大镇，对于很多中国人来说基本只知道悉尼墨尔本两个城市，但对于本地人来说他们知道澳洲的所有城镇而且可以住任何地方。你提到的医疗教育交通购物不会比悉尼墨尔本差。有些甚至更好。

larrysyd

zzz 发表于 2023-8-9 22:22
澳洲这么大的地方，你想它会缺房子吗？澳洲又没有城乡差别，人口自由流动，尤其现在居家办公成为常态。一样 ...

增量可观，问题是什么时候能做到？每年人口在增长，就业学习都还是集中在大城市。澳洲建造速度你懂的。

zzz

larrysyd 发表于 2023-8-9 23:25
增量可观，问题是什么时候能做到？每年人口在增长，就业学习都还是集中在大城市。澳洲建造速度你懂的。 ...

人口增长没你想象的那么多，我已经说了，有移民进来还有人出去，比如去美国英国加拿大泰国，或者有些回回自己的祖籍国。疫情也造成不少人死亡。你这样算，还有多少新增人口，20万进来 ，10万出去，死亡人口由于疫情增加了几万，不少人移到其他城市。悉尼重建的房子大多数都是duplex 了，几年前duplex 就很多了，现在更多，家附近几乎一半都是了。自己住一半，租或卖另一半，你想想的有多少增量。这还不算开发商和政府建的房子。

RAMBLER

zzz 发表于 2023-8-9 23:21
这里的城乡差别，不是指人迹罕至的偏远地区，除了悉墨还有其他城市，以及各个周边的城市和大镇，对于很多 ...

要不你举个例子吧

zzz

RAMBLER 发表于 2023-8-9 23:42
要不你举个例子吧

我也只知道几个，悉尼周边的几个城市地区，但我很多同事都住在我听都没听说的地方，他们之间一说都知道，我就不行了，还得要人家拼出来，在地图上看看是哪里。离悉尼都挺远的。人家活的可滋润了，反倒看我们一天到晚苦哈哈。