中赫集团难偿47亿债务，万柳书院75套房面临拍卖

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京城地产与体育“双料大佬”周金辉遇到麻烦了。

京东拍卖页面显示，中国信达资管北京分公司对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司的不良债权在5月6日上架，债权金额46.95亿元，其中债券本金37.5亿元。中赫集团为共同债务人，周金辉则是中赫集团的实际控制人。

赫华恒瑞名下唯一开发和销售的楼盘，正是号称“北京楼市天花板”的万柳书院。

万柳书院即北京海淀万柳华府北街9号院，是中赫集团在2012年拿地后开发的知名高端住宅项目，2015年开盘时均价14-15万/平米，可谓京城顶尖豪宅。目前，万柳书院二手房单价在20万以上，去年更有万柳书院一套房被拍出了36万一平的高价、总价值上亿，轰动一时。

债权拍卖信息显示，上述不良债权的抵押物包括赫华恒瑞名下的万柳书院住宅、商业服务用房及车位。目前万柳书院共有75套房未售，即挂在赫华恒瑞名下。万柳书院共有300来套房，这75套房究竟是已售未网签还是完全未售，目前尚不得而知。

工商资料显示，赫华恒瑞曾经是中赫集团下属企业。2019年4月后赫华恒瑞的100%股权由中国金谷信托持有，金谷信托则是中国信达的子公司。类似股权变更通常意味着信托融资。

信达在拍卖资料中表示，该债权项目到期日为2025年3月，但债务人曾存在逾期等违约情形。

公开信息显示，中赫集团及下属的中赫置地均已是失信被执行人，中赫集团多条公开被执行信息的金额合计超过11亿元。自2022年起，中赫系公司的股权频频被冻结，暴露出中赫遭遇的困难。

2023年1月，周金辉在中赫集团“董事长新春贺词”中承认，中赫“面临着前所未有的压力和挑战”。

中赫集团由周金辉于2005年在北京成立，经营涉及地产开发及商业运营、体育文化、文旅等产业。中赫集团开发项目主要是高端住宅，包括北京的钓鱼台7号院、万柳书院、北纬40度、诚盈中心，以及南京的桃花源、苏州的玫瑰园等。达摩财经注意到，北京房地产协会在2017年出具的一份证明中称，中赫在北京“单价12万以上高端住宅市场”占有率第一。

总体来说，周金辉是比较神秘低调的房企老板。寥寥的资料称他是河北人，早年在唐山做地产开发掘得第一桶金，30岁左右来到北京创办中赫集团。年纪轻轻、声名不显的周金辉，入京甫出手就拿下玉渊潭旁边的钓鱼台7号院地块，惹来不少非议。几年后再拿下万柳书院“地王”，更让人对其关系背景猜测。

中赫集团开发豪宅风光时，周金辉曾一度介入矿业乃至互联网，包括投资成立了团购网站千品网，野心勃勃要打造“深具产业根基的国际化投资集团”，但在产业投资上中赫并没有掀起什么水花。

2014年之后，中赫重新提出要做“专注于高端地产的开发和持有运营商”，不过除了少数合作开发项目如在南京与绿城开发桃花源别墅之外，中赫基本淡出了住宅市场。

中赫再度引人关注，是2016年底出资35.5亿元拿下北京国安俱乐部64%股权，彼时正值体育投资高峰，以及地产与足球的蜜月期，周金辉从此也贴上“足球大佬”的标签。

除了这两年牵头改造新工体、并获得新工体蔚来40年运营权之外，中赫近年来最重要的项目是崇礼太子城冰雪小镇。2018年，中赫集团作为主投资方拿下这个冬奥重点配套项目，该项目总投资预计超过200亿元。

中赫集团在2019年拿万柳书院资产融资37.5亿元，正是打造崇礼太子城冰雪小镇的关键阶段。

受各种因素影响，崇礼太子城冰雪小镇开发历时近四年，超出预期。此外，按照地产商开发冰雪小镇文旅项目的常规做法，一般会用配套住宅来平衡现金流，但崇礼太子城冰雪小镇的配套住宅是放在二期建设，这对中赫的现金流更是严峻考验。

中赫集团投入不菲的国安俱乐部近几年也是经营状况不佳。2021年中信集团向中赫集团转让国安俱乐部另外36%股权时，国安俱乐部一年亏损12亿、总负债逾30亿元。这两年随着“金元足球”退潮，国内足球市场陷入低谷，国安俱乐部的亏损和运营压力可想而知。

此外，中赫集团还在2019年通过山东国际信托获得20亿元信托贷款，该信托贷款是以向国安俱乐部增资的名义，疑似“借新还旧”周转现金流，这笔20亿债权最终在2022年被山东国际信托作为“不良金融资产”折价出售。

现在，中赫集团的窘境随着万柳书院债权拍卖进一步放大。47亿信托融资未偿还，75套万柳书院豪宅面临被打包进不良债权拍卖，周金辉如何度过难关？

https://www.toutiao.com/article/7230803294657085967

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至少不坑穷人

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21世纪经济报道记者李莎 北京报道 前不久，袁先生在北京买了一套二手房，总价近340万元，其承担了房屋交易的全部中介费用，按2.7%的中介费用标准，共9万余元。

在中国的二手房交易中，大部分情况下中介费都由买家承担，对于几百万元甚至上千万元的房屋交易而言，中介费用也是一笔不小的开支。今起，这一局面将迎来新变化。

5月8日，住建部、市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（后简称《意见》），明确房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。

《意见》明确，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，国内大约90%的二手房通过房地产经纪公司成交，新房交易对经纪公司也有一定依赖性。《意见》中优化服务费率的定价方式利好购房者，而双边收费模式有利于降低购房成本，体现了对购房者权益的保护。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，目前在中介参与的房屋交易中，部分中介费用是房屋总价的3%甚至更高，但也有约为房屋总价的2%甚至低于2%的情况。当前降低中介费的实际操作标准尚不清晰，引导买卖双方各承担房屋总价的1%或是一个可参考标准。

此前上海、深圳、广州、成都、重庆等地的房屋交易中，有过双边收取中介费用的实践。如据《经济观察报》报道，2021年2月下旬贝壳将重庆区域的中介费从房屋总价的2%上调到3%，并执行双边收费，业主和购房者分别支付不高于总房款的1%和2%，取消原有1.5%的贷款服务费，但执行起来并不容易。

北京房屋经纪人小张向21世纪经济报道记者表示，从其经验看，在双边收费的模式下，业主很可能会通过上调房屋总价的方式将中介费用转移到购房者身上，这种情况在卖方市场下出现的概率更高。

严跃进认为，要将降中介费和双边收费模式落到实处，后续还需要进一步明确收费标准，也需要积极引导和宣传，经过一定时间之后，逐步将中介费用交易双方共担变成行业共识。

除了合理确定服务收费外，《意见》还对经纪服务的内容进行明确，将经纪机构提供的经纪服务划分为基本服务和延伸服务。基本服务是经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题。《意见》对服务内容进行明确是一个重大变化，基本服务是经纪机构必须承担的服务，而额外的服务则不是必然的，也不能利用信息优势去获取。要做好落地执行还需要政府监管部门常态化巡查，与客户举报相结合来实现。另外，培育规范的大机构，发挥稳定器作用和示范效应，也有助于这一目标实现。

除了上述内容之外，《意见》还从加强业主体管理、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、提升管理服务水平等其他八方面对房地产经纪服务进行规范。

整体而言，王小嫱认为，《意见》有助于规范房地产经纪服务行业运行，促进房地产市场健康发展。在新的监管政策指引下，未来房地产经纪服务的发展模式也有待探索。

（作者：李莎 编辑：钟映佳）

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