8%+ 回报率的商业物业：真正加息的受害者

WACT

这个位于阳光海岸城镇中心的的商业物业，要价回报率8%。
这个回报率还可以议价，最终8.5%的回报率不成问题。
阳光海岸这几年人口暴涨，业务量应该不成问题。
加息真的受害者是商业物业，不是民用物业，民用物业是刚需，还能抗很久。
既然市场上已经经常出现7%，7.5%，8%的回报率，那么意味着卖盘有很严重问题。
大刀，商业物业才是真有底可以抄。

WACT

你不是要现金流吗？商业物业给你8%+ 的回报率
每年固定涨租5-8%，（今年如果market review普涨20-30%），除非房子结构问题，维修维护全都是租客的责任，所有outgoing全是租客的责任。。
你也可以在租约里要求，房子结构问题也是租客的责任，合法。
还有比这更好的现金流吗？
这不是个案，现在7-8%的汇报很普遍。

Victorxing1

商业物业的问题是首付问题 一般需要30%。
还有如果有空租期 ，这个期限可能会很长。

WACT

还有个好处就是，commercial物业的租客不会赶不走，通常很容易就赶走了。
因为不是刚需，如果营业不赚钱，他继续耗下去毫无意义，还不如去找个工作。
所以干不下去的商业物业租客，自己就歇业走人了，不会赖着不走。
如果我们记错，律师没有解释错的话，最后截止日期后没搬走的物品，设备，就属于房东的财产。房东可以自由处置。
这是优点之一

WACT

对于阳光海岸这么高人口净流入的地方，求租需求通常问题不大。

WACT

继续加息好呀，估计很快就能看到挂牌10%回报率的物业了

Jokeeatcandies

但要是实体经济撑不住，没人租了，账面回报率再高也没个蛋用啊，到那时再招租，租金回报率直接腰斩了都

lyb41

墨尔本还是好贵啊

htche1

市场主流不看好实体经济 国内国外大基金都在卖商业地产 现在去接收真的是在站岗

huang003261

银行暴雷之后的另一个大风险就是商业地产暴雷……

WACT

高风险，是商业物业的最大问题，高风险也是高回报。
选址好，就不怕风险高

idea_lee

商业 都是高借贷高杠杆

前年 布里斯班CBD 收益率2点多的都抢破头

现在直接 S13 了  生意还是那个生意 市场价格 直接剩1/3了

robin001

25年续约到期，之后就是空置，8%的收益就是骗骗人

冰与火之歌

nambour30年前算是繁华所在，有市政府和阳光海岸最大的nambour hospital公立 作为支撑

近10年 ，昆士兰最大的公立医院落户birtinya, 而council落户maroochydore new CBD，nambour一年不如一年， 规划破旧，到处是公屋，不是老头老太就是满大街乱转的破落户，nambour plaza门口一堆的烂牙呆滞的吸毒仔，基本属于是被放弃的老城区，犯罪率居高不下，房价也是阳光海岸倒数，属于阳光海岸本地人鄙视链的底端

阳光海岸的繁华中心是沿着beach的，从noosa，到maroochydore-mooloolaba， 到kawana，然后caloundra

发个阳光海岸council刚落成的新大楼。在maroochydore CBD

3D时代

“ 你也可以在租约里要求，房子结构问题也是租客的责任，合法。”

这个是不合法的，法律规定结构问题必须是房东负责，不管你在合同里怎么规定.
法律规定高于合同规定。

xinrongyao

卖不掉商业物业很着急！有快疯了一个。

WACT

3D时代 发表于 2023-5-7 16:37
“ 你也可以在租约里要求，房子结构问题也是租客的责任，合法。”

这个是不合法的，法律规定结构问题必须 ...

合法的，至少在昆州合法，capital work 是可以约定让租客负责。

3D时代

WACT 发表于 2023-5-7 17:02
合法的，至少在昆州合法，capital work 是可以约定让租客负责。

维州不行，structure,fixture 都是房东负责

回眸一笑

现在商业物产都卖不出去，怎么还在足迹网上宣传？掉价或根本不涨，以后还是会越来越萎缩的

13019448789

谁要是在去年下半年听你的买商业地产，死定了

企鹅男孩

这么高的租金回报率，说明房价下跌的风险很大。租售比越高，风险越大。

WACT

13019448789 发表于 2023-5-7 18:46
谁要是在去年下半年听你的买商业地产，死定了

我去年下半年，说要买商业物业了吗？

WACT

3D时代 发表于 2023-5-7 18:04
维州不行，structure,fixture 都是房东负责

那跟我们昆州又没有关系，这个房子在昆州。

bruceyan

我最近找的回报率都不到4.8%。。。。布里斯班

twas

idea_lee 发表于 2023-5-7 13:49
商业 都是高借贷高杠杆

前年 布里斯班CBD 收益率2点多的都抢破头

2.x%yield? 悉尼最疯狂也就4.x%

不要误导别人哦。本人资深商业地产人。

WACT

twas 发表于 2023-5-7 20:05
2.x%yield? 悉尼最疯狂也就4.x%

不要误导别人哦。本人资深商业地产人。

去年初是有2.xx%回报率的商业物业，那时候都抢疯了。
布村华人区rochedale 就出现了2.xx%回报率成交的，都惊呆了。不过大部分那时候还是3-4%回报率成交的。
此一时彼一时了，现在要7%+回报率才好卖一点，但是现在买家真的很少。

*非资深评论

WACT

存在必然是有道理的。
虽然时代变迁，会让一些物业失去竞争力，发也会产生新的需求，产生新的潜力股。
只是commercial的需求非常不均衡，有时候还很不稳定。撑的撑死，饿的饿死
没有潜力的物业是没希望的，不要只看眼前的回报率。如果8%的回报率不能给你未来去5年的潜力，那么仍然没有多大价值。
目前市面上90%挂牌物业都是垃圾，只有10%是优质的。

hillshire

不明白阳光海岸有什么好， 好多穷人， 跟gold coast没法比。 跟悉尼根本就是大烂地

WACT

去年底，今年初，在我观察名单上的2个，最后都是以7.5%的回报率出售了。
我其实没以为他们会降那么多。

WACT

hillshire 发表于 2023-5-7 20:32
不明白阳光海岸有什么好， 好多穷人， 跟gold coast没法比。 跟悉尼根本就是大烂地 ...

阳光海岸，人口增长比黄金海岸还快，鬼佬特别喜欢。
阳光海岸就是Noosa 地区很富裕，其他就一般普通收入。不过他们还是比布里斯班的很多区域富裕。
阳光海岸的新区开发的挺好的，阳光海岸大学也发展的挺好。