自住房的分租税务问题。

keken

我刚买了个自助房，是否可以和别人分租，分租的租金是否算我的收入？什么时候我可以用利息来抵我的收入。我很混乱。。。请教各位高手。

Brother

Option 1: 不报分租的收入，那也就不能抵扣利息的tax deduction,在卖掉住房的时候也就没有CGT的麻烦，有点dodgy,不过很多在澳洲的朋友都是这样做的。
Option 2: 报分租的收入作为自己的taxable income,按出租部分的面积除以整个房子的面积，算出你作为投资的portion,这一部分的利息可以抵扣税，比如说40%的房子面积拿来出租，你借贷了30万，利息是5%，那么第一年可以tax deductible的这一部分应该是 300,000 x 5% x 40%=6000
但是如果你出售了这个房子，那分租出去的那部分也就要交那一部分的CGT。如果在拥有物业的一部分时间出租，，这一段的时间应该要按照比例交CGT.

如果我是你，我会将这出租部分的租金收入和利息支出做比较，如果说租金收入大于利息支出，就应该选择option 1.
以刚才的计算为例，比如说你的房客一周交你200， 你一年的租金收入就是10400。减去6000的利息，你还得为4400收入交税。
如果利息支出高于租金收入的话，就该考虑option 2.

不过总体来说方案一比较简单，没那么多麻烦。

[ 本帖最后由 Brother 于 2009-10-14 22:17 编辑 ]

righttang

虚报收入,80一周租，然后再报利息，做NG...

keken

谢谢您的回复，我对税务什么不懂，请问CGT是怎么算的阿？还有，我是不是需要住满半年以后才能分租？

Brother

Capital Gain简单的来说就是你卖出的价格减去你买入的花费(cost base)。
一买一卖，你不就赚了钱了吗，再卖出的时候这个capital gain 就算在你当年的assessable income，就要交税了。
但是当持有一个asset 超过12个月capital gain是有50% discount，这是政府鼓励大家长期投资的政策。
CGT的计算可以很复杂，你该找个会计咨询，我一句两句也讲不清楚

半年的的讲法没有听说过。只知道可以同时拥有两个main residence达半年。
另外main residence是不用交CGT的。