泡沫破裂的亲眼见闻

青衿

Pilbara矿区的房子，在08-14年之间经过了一段疯狂的上涨。高峰时一个普通的四卧租金在2000每周，每六个月涨20%租金。很多区的平均房价那时就超过百万。
狂欢在14年嘎然止息，之后市场经过了一两年有价无市阶段，价格直线下跌，直到18年才筑底。这个疯狂泡沫破裂的事，没有什么报道，只能通过道听途说。我们在买房前做了很多打听的工作。给大家分享下所知道的，算是给这个风声鹤唳的世界的一点管中窥豹吧。

- 很多年间，银行悄悄大量回收房子（Mortgage in possession），听说K市本地的CBA在19年就有37个空房的钥匙（与此对比，每个月成交的房子大概平均在25栋）。到18年，19年，银行也吃不消了，开始在市场上卖这些房子。同时要求资产不及负债的房主到市场上卖掉房子。期间的房价跟顶峰时期比，大概是腰斩到七成左右。租金也低到四房350-450每周。

- 银行因为巨大的损失，收紧了贷款金额与条件。很多银行要求30%以上首付。CBA要求20%，已是独家。这直接导致了很多贷款请求未能通过。举例说20万首付，从前可以买到1.5米左右的房子，现在只能买到80万左右。

- 由于很多人失去了房子，矿区遭遇了大量的人口流出。2018年-19年K市的人口是1万7，比高峰时下降了大概也是30%左右。

- 由于银行收回的房子并不用于出租，而是空置。矿区遭受了严峻的租房危机。租金从19年开始，年年升高。这也进一步恶化了人口的流出。

那么，泡沫破灭的结果是什么呢？

结果要看本地有没有工业，政府有没有盈余。
本地有工业的话，房地产泡沫破裂，生活开支下降，就有人口流入。政府靠工业就有盈余，把地方打整得干干净净。并且能不断开展吸引投资与移民的新项目。
本地没有工业，只有房地产的话，就很惨淡。人口的流出，房产的下降，导致政府收入减少，无力吸引投资开展新项目，工作变少，会产生一系列的负反馈。


在房价腰斩的日子里，矿区有最蓬勃可爱的家庭生活。低廉的租金和高收入，吸引了各州以及各国来的年轻家庭。各种亲子活动人山人海。新的游乐设施旁全是可爱的孩子们。
在西澳封州的日子里，矿区的出租房空置率也不高。因为有工业，有人员来往。隔离需要，加上旅行的不方便，虽然价格稍有下降，但下降并不多。
但自从Woodside的Train 2 项目开启，受苦久矣的房地产相关人员就杀鸡取卵地拼了命上调租金。今年市面上的租金，最好的房子又有2000/周的价格。从21年开始，18-19年流入矿区的人口又开始大幅流出。到现在还没有回暖。
在2000每周的价格租房的，并不是普通家庭，而是公司。因此到这边来安家的家庭并不多。

这一切因素，导致了租房价格上升几乎翻倍，而房屋买卖价格只是略略回暖的现象。

所以房地产破裂也不一定是坏事。
关键还是看一个地方有没有工业。大公司能不能创造贸易盈余。给地方与政府纳税。
所以我不看好旅游城市，与乡村地区的房价。

我觉得悉尼和墨尔本房价也有大量的回调区间。但是，这对普通人来说，除了资产数目在账目上的减少，并没有太多的不便。
但是要注意资产要保有30%以上的equity，最好在40%左右，这是我觉得可以比较保险地扛过这波回调的比率。

joyalty

感谢分享

fa19

悉尼会下调? 被房东赶来赶去的滋味不好受吧。
矿区不知道，但是新洲是这样的，如果涨租搞不定，合同期内，房东给租客30天notice结束合同，是完全合法的。而且租客必须配合看房


你有牌照吗？就给投资建议?

青衿

fa19 发表于 2023-3-29 14:36
悉尼会下调? 被房东赶来赶去的滋味不好受吧。
矿区不知道，但是新洲是这样的，如果涨租搞不定，合同期内， ...

戾气重也是泡沫的表现。

achilles

很多人会受不了, 因为他们资产95%都在房子上. 虽然是纸上财富, 但是心里舒服.

库克风飞扬

楼主意思是悉尼墨尔本房价会有30-40%的下跌？

lmywl

矿区的房子。。。

liuyang327

青衿 发表于 2023-3-29 15:19
戾气重也是泡沫的表现。

在资产价值和投资逻辑改变的时代里，戾气重的不仅是个人，还有社会。没亲身经历过98年，2000年和2008年或者特定阶段的危机，没见过真的因为债务而跳楼的，心态的调整是投资的必修课。

sophiajiawei

房地產投資第一條就是 - 只有大城市才有房地產。

參加過一次國内高净值家庭投資課 （只是蹭聼哈），也有一句話印象特別深刻：

“人口低於600萬的城市，不予考慮”。

不是説人口低於600萬就不會漲，只是當你能有很多選擇的時候，把可能會表現不好的先剔出。

礦區和大城市，沒有可比性

自游自在

2014-2015年前后一家朋友就是投资了西澳矿区的房子，亏了很多钱。

fa19

青衿 发表于 2023-3-29 15:19
戾气重也是泡沫的表现。

不是戾气，而是因为我好奇，到底为什么那么多人盼着房子跌。翻了你之前的帖子才知道，原来是对房东不满。所以我觉得有戾气的不是我，而是被高价房租碾压，被房东赶来赶去的租客们，他们受够了，急切盼望着大跌，跌倒他们买得起房子。
说实话，租金一年5－6万是最基本的，租了十几年房子，50－60万白白送给了房东，白白等了10几年房价还不下跌，确实心里不平衡。

戾气大，也是房价要掉头J curve起飞的表现之一

fa19

sophiajiawei 发表于 2023-3-29 17:27
房地產投資第一條就是 - 只有大城市才有房地產。

參加過一次國内高净值家庭投資課 （只是蹭聼哈），也有一 ...

矿区万年不涨
就很中国东三省差不多的意思

fa19

库克风飞扬 发表于 2023-3-29 16:12
楼主意思是悉尼墨尔本房价会有30-40%的下跌？

他希望

fa19

liuyang327 发表于 2023-3-29 16:16
在资产价值和投资逻辑改变的时代里，戾气重的不仅是个人，还有社会。没亲身经历过98年，2000年和2008年或 ...

见过10几年坚持不买房等下跌的，直到今天已经永远没有能力上车了。
房子跟其他的资产还是有区别的，至少自己住了十几年，而且长线来说，还是有很大机会造福子孙后代的。
股票证券那种投资真的不是一般人玩的起的，需要一定的知识积累与信息圈。
房子和其他类别资产投资没有可比性，但是房子可以分散其他资本投资的风险，有钱人的资本配置中房子是必须的一个投资项目。
少一些戾气，多读书学习，比唱空强

fa19

中庸大学出现了! 期待他的大作

cwb1000

日本人以前在黄金海岸也炒过，没炒起来。

跟市场上有没有钱进来，跟有没有人炒都有关系。不过大城市想在炒，挺难的了。最多也就是保本投资

利息慢慢回归正常，如果还要能赚钱，尤其是2~3年的短期那1年的平均涨幅得多少。普通民众（接盘侠）哪里承担的起

青衿

fa19 发表于 2023-3-29 17:36
不是戾气，而是因为我好奇，到底为什么那么多人盼着房子跌。翻了你之前的帖子才知道，原来是对房东不满。 ...

你推理的premise就谬误，后面洋洋洒洒的也是那啥 所谓南辕北辙

青衿

liuyang327 发表于 2023-3-29 16:16
在资产价值和投资逻辑改变的时代里，戾气重的不仅是个人，还有社会。没亲身经历过98年，2000年和2008年或 ...

是的。现在稳健已成传说，劣币驱逐良币。

青衿

sophiajiawei 发表于 2023-3-29 17:27
房地產投資第一條就是 - 只有大城市才有房地產。

參加過一次國内高净值家庭投資課 （只是蹭聼哈），也有一 ...

澳洲与国内的情况不能照搬。
所谓的只有大城市才有房地产，跟我说的要看城市有没有工业并不矛盾。

青衿

大家不要局限于矿区。
我的分享是基于两点：第一，样本小的地方更利于研究社会现象。矿区以西澳5％的人口撑起了西澳20％的GDP 泡沫以及复苏的过程有代表性。
  第二，矿区的cycle从2014年就开始下行，已经有了9年时间。是早期践行者。

青衿

库克风飞扬 发表于 2023-3-29 16:12
楼主意思是悉尼墨尔本房价会有30-40%的下跌？

我不能预测房价。
是根据矿区失去房子房主的equity情况，做的一个分享。
也是我自己的纪律。

icac

有風險意識是好事

雖然我覺得房價長期看漲

畢竟市場上的「錢」總是越印越多

leoyin2014

楼主，你这是拿鹤岗，平顶山的房子，来比 北-上-广！

s3132090

只有大城市才有房地产

sanhbin

作为讨论，几个点：
1，租金上涨是全国普遍现象，不是只有矿区有，而且上涨多少是供需决定的，不是几个中介就能决定的；
2，疫情期间因为封控，很多FIFO的人为了保工作被迫从东部搬进来，这也是迫不得已的，现在这些人搬出也是最正常不过的，跟房地产走势关系不大；
3，矿区生活的人多租房少买房这也非常可以理解，结了婚的人到了孩子上小学、中学的年纪一般都是会搬出，有些地方连中学都没有；
4，楼主这个不具有代表性，今年房子走势差异化比较大，好区的房子出来的少，而且也没有降，至少目前。

airhitam

感谢分享

swe

以偏概全

flyinfree

矿区也没啥可比性，毕竟很多工人都是FIFO的，并不需要住在那里，矿山那边一般都有自建的CAMP SITE.

husky

楼主，银行收房不是Mortgage in Procession，而是Mortgage in Possession

leoyin2014

楼主，如果我想要证明房产暴涨了，我只要去华人区走一圈即可

跟你这种文章有什么本质区别，都是以偏概全