原创分享~单身人士如何在澳洲买房

lululoveaa

买房子很不容易，对像我们这些二十多的没成家的人更不容易，父母不在这边，对各种区域的了解全靠自己去了解，价格全靠自己把握。之前参考了很多人的买房经，只是大部分都是有家有孩子的前辈，考虑的和我们这些没成家的人不一样。如今漫漫看房路终于有了个终结，俺决定记录下自已在这个过程中积累的经验。

说起买房子的念头，源自四年前，在还没毕业的时候，打PART TIME工工作的公司，前辈们陆续买了房子。听她们计划HOUSE WARMING PARTY和分享自己买房经，看着不断上涨的房租账单，偶也开始计划置业。


首先就是选区和收集信息。
这四年里，投资和收集资料基本上已经变成了自已除化妆品，衣服之外的另一个兴趣爱好。面对自己特别感兴趣的几个区，我收集了自1985年以来的中位价变动，人口组成，房租变化。。看着那些变动的数据，就好像看到了当初利息高企的时期，2001的BOOM和2005年的萧条。一面看着这些周期性变化，一面在论坛里看一些热心人们的贴子，用EXCEL计算租售比，确定最安全的价格线。

对治安方面，我查找了区的报案情况，是否有枪击案，是入室盗窃还是抢劫，还是偷车， 又或是欺诈，还着重研究了报案地点的分布，是火车站的哪一边。是发生在火车站，还是居民区，还是针对商铺。

收集完这些，基本上就很清楚价格范围和自己能买的区了。

接着， 决定房子的类型。
决定的过程充满了矛盾。虽然是自住房，但一般还是希望能有升值机会的。而大家的普遍看法是觉得有LAND的HOUSE升值潜力更大。
但是仔细考虑后，我还是排除了HOUSE。 一是因为HOUSE贵，如果要买HOUSE, 又要符合自己的LIFESTYLE，可以选的区就会少很多。二是因为HOUSE需要持续的维护，像剪草，除屋顶落叶，万一的水管维修什么的，三是安全性。结合自已的LIFE STAGE和LIFE STYLE考虑，去打理一个HOUSE不适合我。所以开始看房时我就将目标锁定在UNIT或APARTMENT.

然后，实地看房。
一边收集数据，一边就开始去看各种各样的AUCTION和INSPECTION了。看到后来，自已实地去的INSPECTION反而越来越少。因为你慢慢就会对自己区里哪条街价格最便宜，原因是什么，潜在问题是什么，哪条街上的哪个大建筑大约是几几年造的，历史价格都心里有数了。很多新的LISTING，有时不需要打电话联系中介，看到地址，大概自已就知道STRATA收费，户型，历史价格，朝向，附近是不是将有开发。

有时候还经常会看到地产投资者的买卖，看着他们用一个价格买了旧房子，一段时间后，那个房子又重新上市，带着翻新后的新价格。

最后，出OFFER.
说起来也许令人难以置信， 四年里。。。我只出过一个OFFER。

不了解就看不到缺点，因为了解而放弃。我发现很多价格较低的房子，都必有它便宜的原因。要不就是旁边的HOUSE要被卖了，将或已经在兴建APT，会将原本不错的VIEW BLOCK掉或是形成区域内的SUPPLY大增。要不是房屋质量有问题，要不就是嗓音，要不就是近加油站，各种原因不一而足。也见过叫价很贵但是也有问题的。。。。

如果不知道这些情况，或许会幸福的出价。但是知道了之后再要无保留的出OFFER就很难了。

那些有折价因素的20多万的看不上，而经历了大量的数据排查，没有一点折价因素，还有闪光点的房子，用区域平均价根本拿不下来，而且往往在我出价前不是EXCHANGE OF CONTRACT， 就是DEPOSIT TAKEN了。。。

其结果就是几年下来，只出过一个OFFER.


最后我买的房子是高于区域均价的。。。因为我意识到如果一直按自已的要求选房子，而且用安全的租售比，均价，基本上是MISSION IMPOSSIBLE。 现在还没SETTLE，等着卖家DISCHARGE他的MORTGAGE.。。。然后还要买家具啥的，还要重新申请水电，想想事情还真多。不过也只能一件一件的去做了。

K.U.Double-D

说说对区的研究成果啊，最终买在哪个区了？

lululoveaa

原帖由 K.U.Double-D 于 2009-10-13 18:03 发表
说说对区的研究成果啊，最终买在哪个区了？

说到区容易引起争论。。。

一般来说，从1985年到现在，好区还是好区，便宜的区还是便宜的区，但是的确有一部分区有OUTPERFORME的趋势

比如1985年的时候， CAMPSIE均价是7.75W，HURSTVILLE均价是9.25W，BURWOOD是13.5W, MOSMAN是17.5W，
到了1998年，CAMPSIE是25.8W，HURSTVILLE是32.7W,BURWOOD是40W,而MOSMAN一举到了90W，

我不大了解这其中变迁的原因，只能猜测是不是因为人们的活动造成的。不过说不定一些呆得更久的人会知道。

nilnil

LZ 买在 MOSMAN？MOSMAN 有一些老的 UNIT 很不错，而且并不是太贵。

lululoveaa

原帖由 nilnil 于 2009-10-13 18:40 发表
LZ 买在 MOSMAN？MOSMAN 有一些老的 UNIT 很不错，而且并不是太贵。

呵呵，MOSMAN是个很美的区，近海，不过我没买在那。

不知道大家是不是也和我一样想的，我是想着现在买在交通方便的区，方便串门和出行，还有SHOPPING，

以后如果成家了，或是父母过来了之后，人多了再搬到海边的区或是换大房子

nilnil

原帖由 lululoveaa 于 2009-10-13 19:01 发表


呵呵，MOSMAN是个很美的区，近海，不过我没买在那。

不知道大家是不是也和我一样想的，我是想着现在买在交通方便的区，方便串门和出行，还有SHOPPING，

以后如果成家了，或是父母过来了之后，人多了再 ...

如果不想说自己买的区，至少列个表，推荐个A，B，C，D，E 。。。符合你文中条件，适合的区么，没区名，没真相。

alyssa

说到MOSMAN， 我老板刚搬去，后车窗就被人砸了。
不是小偷，警察说是醉鬼，这种还事不少。
这么贵的区，治安也一般。。

jo_gugu

MOSMAN很大,如果靠主路近,肯定会经常有人经过.
不过它离水边近的街都还算安静

jo_gugu

MOSMAN很大,如果靠主路近,肯定会经常有人经过.
不过它离水边近的街都还算安静

lululoveaa

原帖由 nilnil 于 2009-10-13 19:06 发表

如果不想说自己买的区，至少列个表，推荐个A，B，C，D，E 。。。符合你文中条件，适合的区么，没区名，没真相。

我觉得BURWOOD, STRATHFIELD, CHATSWOOD都是方便又安全的区。

BURWOOD是内西区的区域中心，快车到CITY 11分钟，有几条火车线都在这里停靠。另有10条BUS线把BURWOOD和悉尼的其它北边，南边，西边，东边的区连起来。连去机场都有BUS直接到机场。。。
由于BURWOOD是NSW省内面积第二小的区,它所有的服务机构和公园，学校相距都不远，这个区有2个SHOPPING MALL，若干家超市，和40多家各类中外高低档次的餐馆，各类政府和社区服务机构,却又没任何化工厂，坟墓，之类的因素。有MLC，BURWOOD GIRL'S HIGH等好几家私立及公立的男校，女校，排名虽不是第一，但也都比较有名，还有TAFE，若干小学及幼儿园。以前打工地方的头就为了让孩子进学区而买在BURWOOD了。 BURWOOD公园是BURWOOD的地标，管理一直非常勤恳，里面有小湖和水鸭，一个花园，儿童的PLAYGROUND和网球场，以及一年四季都绿绿的大草坪。还有不少小鸟。

STRATHFIELD也属内西区，是火车的中转大站。距BURWOOD很近，两个站可以步行到达。
这个区停靠的火车非常多。有7条BUS线把STRATHFIELD和悉尼的其它区连起来。如果你要去较远的地方，很可能会要经过STRATHFIELD,它有到PARRAMATTA的快车。
STRATHFIELD也有SHOPPING MALL，不过规模小一点。它也有不错的学校。
但是从这20多年来的房产均价变化来看，不知道是不是因为它是火车大站，一开始就兴建了不少HIGH-RISING APT的原因，它的HOUSE平均增值比BURWOOD和CHATSWOOD都要慢。目前它的UNIT/APT均价也低于BURWOOD和CHATSWOOD。

CHATSWOOD属内北区，是内北区的区域中心。所以去北区的一些火车线都会停靠这里。
它的绿化非常好，已经有了很大的SHOPPING CENTRE,还有新的SHOPPING MALL在兴建。以前我听说是97年时香港人来把这片区域炒起来的说法，但是从历史数据上看，自从1985年起这里的均价就已经比同时间的很多区要高了。CHATSWOOD在这20多年来的均价增长达到四倍多，高于STRATHFIELD的三倍多，低于BURWOOD的五倍多。我相信它的增长更多是由于良好的治安，绿化等基本面，而并非由哪个族群炒起来的。

这三个区都是我用犯罪率的数据排查，再考虑了方便程度后筛选出来的。 开始没讲具体的区，是因为我自已选的区是根据自已的预算和LIFE STYLE来的，可能不适用于别人，我想这个筛选的过程而不是结果可能更有帮助。

[ 本帖最后由 lululoveaa 于 2009-10-14 12:14 编辑 ]

motojazz

恭喜恭喜

MrsLiang

STRATHFIELD方便又安全?

well...只能说各人有各人的看法吧

lululoveaa

原帖由 alyssa 于 2009-10-13 19:24 发表
说到MOSMAN， 我老板刚搬去，后车窗就被人砸了。
不是小偷，警察说是醉鬼，这种还事不少。
这么贵的区，治安也一般。。

你去安慰一下他吧，   MOSMAN的治安OVERALL来讲真的是悉尼的前列。

它整个LGA辖区内，全年的偷窃案加起来，是470起，这个数字包括偷车的， 偷车里东西的，入室行窃等，
同一时期BLACKTOWN的这个数字是6900多。。。。BANKSTOWN是4800。。。。PARRAMATTA是4459.。。。。

garysu

住burwood strathfield的apartment要注意防盗，至少content insurance是一定要的

lululoveaa

原帖由 MrsLiang 于 2009-10-14 12:17 发表
STRATHFIELD方便又安全?

well...只能说各人有各人的看法吧

呵呵，这三个区是目前从统计的报案中，犯罪数比较少的，可以说是治安好于平均。

不过我也乐意听听你的看法啊。 是什么让你觉得STRATHFIELD不方便不安全？

梦呓人

Thank you very much LZ!

btw, I think Hustville could be the best choice if a buyer doesn't have a lot of money.

刺青小紫

LZ真是细心的人~
前期工作做了四年`'''''
真是太佩服了~
我从开始筹备买房到买到房就用了不到5个月~~= =|||
真是太匆忙了~~现在回首自己真是没经验~~>"<

matri

原帖由 garysu 于 2009-10-14 12:22 发表
住burwood strathfield的apartment要注意防盗，至少content insurance是一定要的

嗯？burwood我没怎么听说过盗窃，就算著名的那几栋出租楼也没听说过，倒是strathfield确实有耳闻。

MrsLiang

原帖由 lululoveaa 于 2009-10-14 12:29 发表


呵呵，这三个区是目前从统计的报案中，犯罪数比较少的，可以说是治安好于平均。

不过我也乐意听听你的看法啊。 是什么让你觉得STRATHFIELD不方便不安全？

我住过那边所以知道，plaza N年前出过血案，死了好多人，当然那是过去的事了。。。

现在的情况楼上已经有人替我回答啦 :)

刺青小紫

我姐住strathfield火车站不远的那个apartment~
家就被盗窃了~值钱的小件都没了~更客气的是储蓄罐都给搬走了~
他也不嫌重....
门没有被锹的痕迹~
他们走的时候没有锁阳台的门~~
99%的可能是他邻居从阳台翻近来的~
不过警察说没证据不能随便搜人家的房子~
到现在也没破案.....

刺青小紫

>"<

[ 本帖最后由 刺青小紫 于 2009-10-14 13:05 编辑 ]

明若晓溪杨

STRATHFIELD方便，但是真的不能说是安全啊。以前住过，旁边路口有个便利店，三天两头被打劫

jo_gugu

我认识的住strathfield的没有没被偷过的， 不管是住什么房子的。
不过，strathfield的大宅也是200m+， 很贵啊~~·有一条街的房子气势尤其犀利.

Robbie2018

strathfield有一栋楼里铁轨太近了，坐在火车里能看到晾的衣服上的字母。

SOSHELPPLZ

关于治安，几个LGA的失窃报案统计其实都有对外面公布的， 每一排的最后一个数字是整个LGA的四种盗窃总计。

比如说AUBURN的失窃案件包括了AUBURN, BERALA等AUBURN COUNCIL辖区
BURWOOD的包括BURWOOD, ENFIELD等辖区，Willoughby的包括WILLOUGHBY, CHATSWOOD等辖区

        Break and enter— dwelling        Break and enter— non-dwelling        Motor vehicle theft        Steal from motor vehicle        totao theft
Local Government Area        no.        no.        no.        no.       
Ashfield (A)        475        137        204        289        1,105
Auburn (A)        554        383        616        774        2,327
Bankstown (C)        1,138        611        1,430        1,705        4,884
Baulkham Hills (A)        696        330        340        831        2,197
Blacktown (C)        2,431        805        1,604        2,119        6,959
Burwood (A)        262        132        202        303        899
Hornsby (A)        591        354        290        840        2,075
Hunter's Hill (A)        61        25        28        79        193
Hurstville (C)        419        216        319        452        1,406
Mosman (A)        181        76        46        167        470
North Sydney (A)        412        346        153        439        1,350
Parramatta (C)        1,383        601        983        1,492        4,459
Strathfield (A)        314        94        212        342        962
Willoughby (C)        342        231        150        400        1,123

SOSHELPPLZ

排名第一的是HUNTER'S HILL，据说有污染，不过治安名列前茅，然后是MOSMAN，BURWOOD, STRATHFIELD,
这几个LGA管辖区域的年度失窃案件都在1000以下。

治安记录最惨的其实是CBD， 每年发生在CBD的失窃案件超过1万件。。。。。。

这个数字是包括对商铺和汽车的偷窃的，所以如果是民宅的话，数字还会为低一些。

[ 本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2009-10-15 14:27 编辑 ]

Killara

How about Ku-ring-gai?

jo_gugu

HUNTERS HILL的污染只是一条街上而已。
其他街都是安全的。

nilnil

原帖由 SOSHELPPLZ 于 2009-10-15 14:21 发表
关于治安，几个LGA的失窃报案统计其实都有对外面公布的， 每一排的最后一个数字是整个LGA的四种盗窃总计。

比如说AUBURN的失窃案件包括了AUBURN, BERALA等AUBURN COUNCIL辖区
BURWOOD的包括BURWOOD, ENFIELD等辖 ...

每个 COUNCIL 的长住人口和商铺大概相同么？住的人少，被偷的 CASE 也少吧。
最好有个 % = LGA CASE/（RESIDENTIAL TOTAL + COMMERCIAL TOTAL ）

SOSHELPPLZ

汗，大家感兴趣的话自已可以去SEARCH一下。我只是以前收集了自已感兴趣的，看大家讨论得热烈才翻出来贴上来的。其它区我没有数据不好意思了。