近期房地产市场的一些感悟

v26v26oo

本帖分析基于圣诞后墨尔本市场，其他城市地区请酌情参考。房产分析以投资角度为主，兼顾自住。

首先，目前市场二八效应日趋明显。热门区，condition好的房目前价格依然坚挺。而非热门区，特别是以前热衷的大地破房，渐渐成了累赘，不降价无人接盘。

20%的自住房买家，撑起了好区好房的价格。而投资属性更强的大地破房，以及非自住热门区域，房价日渐萎靡。所以，网友们高呼我看的房没有跌，中介每周也是捷报频传，然后依旧改变不了均价下跌的趋势。因为大家都盯着有限的热门房源。而绝大部分的其他房源就被忽略了。

其次，印度买家以及新登陆的部分国内实力买家成了交易主力，这些人手握大笔资金，既不熟悉周边房价市场，也对于利息高低不敏感。因此也造就了近期个别房源以高出市场价不少成交。但是个例不代表整体行情。

然后，加息对目前背有房贷的朋友影响，还需要进一步观察。除了以某论坛红人为代表，高位入场，杠杆拉满的人以外，绝大多数持有者还是有一定储蓄和抗风险能力的。换句话说就是，低息固定到期，可能不会马上造成恐慌性抛盘，但是如果利率长期横盘会，所以加息的影响会在今后两三年内慢慢体现，而不是以某一个时机点为界，比如今年年中，而迅速爆发。

最后，澳洲利率依旧远低于美加英新等兄弟国家，这也是央行行长最近连续警告澳洲今年还会继续加息。预期今年下半年会达到6-6.5的房贷利率，至少在明年年中前不会改善。

综合以上，我们应当怎么应对呢。我认为自住的热门区好房子，在承担的起的前提下，在不和印度大哥和国内土豪非理性拼刺刀的前提下，随时入场都是正确的。因为就算市场有漏，也不会落到这些热门房子上，永远有比你实力更雄厚的买家和你竞争。

想捡漏的朋友，可以多关注二线地区的行情，例如墨尔本北区，以及ringwood以东，这部分区域行情并不热，实力买家也看不上，多看看会有机会的。

最后，投资要量力而行，不能只往好的方面想，要做最坏的打算，例如，房子买进来，在6%利率下多大程度会影响自己的现金流，如果涨到8%怎么办，如果8%横盘5年怎么办。不要去相信中介说加息到顶会快速降息的鬼话，也不要眼红不需要贷款的国内土豪，为自己的决定负责，不要受他人影响。

欢迎讨论，有用加分！

天涯浪客

如果认为利率会涨到8％，固定利率不就好了，现在5年固定的利率也不到7％。三年固定不到6％，不是稳赚吗？

v26v26oo

天涯浪客 发表于 2023-2-20 15:12
如果认为利率会涨到8％，固定利率不就好了，现在5年固定的利率也不到7％。三年固定不到6％，不是稳赚吗？ ...

举例参考一下就行了，细节不要追究。核心意思就是自己要做好风险管理，不要自己盲目追高进去，然后事后怪别人说好了24年前不加息，挺幼稚的

maxinfang

墨尔本感觉是很好的出手时机了 不要跟别人拼出溢价 慢慢淘 特别是买自住房的 留点buffer 比如算算租金和自己需要留的现金对冲一下 买套自住还是蛮值的

木木山高

资产，特别是优质资产，价格肯定很稳，或者继续上涨。

但，并不是每个房子都是资产。

gaoxiaodedou

天涯浪客 发表于 2023-2-20 15:12
如果认为利率会涨到8％，固定利率不就好了，现在5年固定的利率也不到7％。三年固定不到6％，不是稳赚吗？ ...

我想知道有哪些傻子会去固定7%五年。。。。明年估计这些人要疯

天涯浪客

gaoxiaodedou 发表于 2023-2-20 17:26
我想知道有哪些傻子会去固定7%五年。。。。明年估计这些人要疯

我是回帖啊，楼主说的，＂房子买进来，在6%利率下多大程度会影响自己的现金流，如果涨到8%怎么办，如果8%横盘5年怎么办＂

固定5年不到7％不是稳赚吗？

天涯浪客

v26v26oo 发表于 2023-2-20 14:58
举例参考一下就行了，细节不要追究。核心意思就是自己要做好风险管理，不要自己盲目追高进去，然后事后怪 ...

我的策略很简单，涨租就好了，按照8％算也是正现金流，有啥好怕的？

13019448789

澳洲别说加到6%了，就目前的利率维持两年，很多人都会被银行强拍。

dameng01

最近看了内东区几个拍卖，都火的不得了。。过去半年感觉下了不少，这一下感觉又涨起来了

Ahghg

估计加到6月，全球央行基本也都加到头了

aumelpc

天涯浪客 发表于 2023-2-20 18:49
我的策略很简单，涨租就好了，按照8％算也是正现金流，有啥好怕的？

刨根问底一下。
你嘴里的“正现金流”包括自有资金的成本吗？
（这里说的自有资金指的是资产现值减去贷款余额，不是当初投入的首付的账面价值）
如果把自有资金的资金成本、各种税费、贷款余额的利息等等都计算在内，还要求正现金流，以这个标准定个租金，还能租得的出去，请问在你看来悉尼有百分之多少的区、百分之多少的房子能满足这个条件？

天涯浪客

aumelpc 发表于 2023-2-20 19:27
刨根问底一下。
你嘴里的“正现金流”包括自有资金的成本吗？
（这里说的自有资金指的是资产现值减去贷款 ...

我的投资房自有资金10％，贷款90%，随便你怎么算，都是大概十年前买的，我一向的投资原则，贷款多少无所谓，重要的是不要用自己的钱还。
每个人的投资原则不一样，我只能说我的原则，前几天我还找了一个45万成交的三房公寓的例子，所以你要是想按照这个正现金流的思路玩，现在也一样啊。

危险

同意楼主观点

asschemer007

墨尔本相对于悉尼来说，中位价低了1/3左右；

另外，墨尔本的区和区之间的差价也比较小，不像悉尼这样悬殊很大；

墨尔本房子普遍的租金回报要比悉尼高很多，人民的收入水平也差不多；

如果说悉尼的中高端物业( $2m 以上) 今年会有比较大的回调的话，那么墨尔本回调的区域要少很多。

岁月静好666

dameng01 发表于 2023-2-20 20:20
最近看了内东区几个拍卖，都火的不得了。。过去半年感觉下了不少，这一下感觉又涨起来了 ...

中介标准语言——我看的房子没跌

aumelpc

天涯浪客 发表于 2023-2-20 19:30
我的投资房自有资金10％，贷款90%，随便你怎么算，都是大概十年前买的，我一向的投资原则，贷款多少无所 ...

我相信所有炒房子的人想的都和你一样。
问题就在于，有几个人能做到？
希望新韭菜们问一问自己，再入场。

v26v26oo

asschemer007 发表于 2023-2-20 20:40
墨尔本相对于悉尼来说，中位价低了1/3左右；

另外，墨尔本的区和区之间的差价也比较小，不像悉尼这样悬殊 ...

墨尔本租金回报真不高，租售比是全澳首府城市最低的….

asschemer007

v26v26oo 发表于 2023-2-20 19:45
墨尔本租金回报真不高，租售比是全澳首府城市最低的….

租金回报来说，悉尼应该是全澳最低的；

但租金回报越低的地方，涨幅也越大。

天涯浪客

aumelpc 发表于 2023-2-20 19:45
我相信所有炒房子的人想的都和你一样。
问题就在于，有几个人能做到？
希望新韭菜们问一问自己，再入场。 ...

我不知道你为什么会说我抄房？我一套房子都没有卖过，算炒房的？

happyyuanchi

天涯浪客 发表于 2023-2-20 19:49
我的策略很简单，涨租就好了，按照8％算也是正现金流，有啥好怕的？

因为你买的早，现在去买根本不可能正现金流

天涯浪客

我只是希望能够和平模式下讨论，不要加什么中介，炒房的。

天涯浪客

happyyuanchi 发表于 2023-2-20 19:51
因为你买的早，现在去买根本不可能正现金流

现在一样有机会。

cute-hebe

maxinfang 发表于 2023-2-20 17:45
墨尔本感觉是很好的出手时机了 不要跟别人拼出溢价 慢慢淘 特别是买自住房的 留点buffer 比如算算租金和自 ...

墨尔本这周末要接受今年第一场真正考验

新闻说1153套，周末看一下情况

香菇

cute-hebe 发表于 2023-2-20 21:15
墨尔本这周末要接受今年第一场真正考验

新闻说1153套，周末看一下情况

我看的一套房要提前拍卖了，从周六挪到了周四。感觉有意思了这下

eastocean

楼主的点评非常中肯，最近网上很多多军中介鼓吹悉尼房价要起飞，我感觉房价起飞的支撑力度明显不足，少数华人区热门不能带动全部，而且有短期炒作的嫌疑，这一两年房价总体仍然会疲软，就这还是世界经济稳定不进入危机的前提下。

自游自在

每个月拿出那么多钱养银行。

haifang

这篇文章主张墨尔本的房地产市场正在经历下跌，建议投资者和购房者在对待市场时应保持谨慎。虽然这篇文章提出了一些有道理的观点，但其论证和结论存在多个缺陷。

首先，文章认为市场存在二八效应，但忽略了大部分房源的存在。虽然热门区的好房依然价格坚挺，但非热门区的房源价格正在下跌，特别是大地破房等投资属性更强的房源。因此，盯着热门房源的人们无法代表整个市场，不能简单地以个别房源的表现作为市场走势的指标。

其次，文章提到印度买家和一些新登场的国内实力买家成为了市场的主力，但并未充分考虑他们缺乏对市场的了解和对利率的敏感性。因此，虽然个别房源的价格可能高于市场价，但这并不代表整体行情。

此外，文章认为加息对背贷款的房主影响需要进一步观察，但并未提到加息对整体市场的影响。加息不仅会影响房主的现金流，还可能导致整个市场的活跃度下降，进而影响整个市场的房价。因此，加息对市场的影响不能简单地以个别房主为代表。

最后，文章提到澳大利亚的利率依然远低于其他兄弟国家，央行行长连续警告今年将继续加息。然而，文章未能充分说明加息可能带来的风险，例如整体市场的下降，房主的现金流问题等。

因此，对于墨尔本房地产市场，投资者和购房者应该全面了解市场的整体走势和风险，而不是只盯着热门区域和个别房源。投资应量力而行，不应被中介或其他人的话语所影响。此外，应充分考虑利率的影响，做好最坏的打算，以便能够更好地应对市场的波动。


以上观点是由ChatGPT生成，并不代表本人观点，本人对LZ所述深表赞同。

maxinfang

haifang 发表于 2023-2-20 21:48
这篇文章主张墨尔本的房地产市场正在经历下跌，建议投资者和购房者在对待市场时应保持谨慎。虽然这篇文章提 ...

求怎么问的

ilovefamily

dameng01 发表于 2023-2-20 20:20
最近看了内东区几个拍卖，都火的不得了。。过去半年感觉下了不少，这一下感觉又涨起来了 ...

所以说空军闹最欢时是波谷。。现在没以前欢实了，中庸都消失了，就又涨了。。