大地旧房出租几年之后应该重新装修吗？

软件工人

墨尔本Box Hill的投资房，快100年的weather board旧房，2009年前任房主加建并装修过，之后以600/周出租。2011年我买下自住，当时房屋的状况还是不错的。2015年起作为投资房出租，租金一直在600左右。但随着房屋老化，最近两年维护成本飙升，每年都要投入两三千维修或更换各种设施。租金不涨的同时，评估地价却在不断上涨，导致地税飙升，去掉各种费用后到手的税前租金只剩1万出头。前不久租客买房搬走后，房子已经在市场上挂了三周，看的人很多，却没什么人申请，可能都嫌房子太旧。

目前我还不打算卖房子，大家觉得有必要把房子重新装修一下吗？装修需要至少5万，租金可能能涨到700，不装修的话，租金可能很快会降到500以下，基本上就只能抵消支出了。

Adamhe

该

lostmyway

楼上这是被绿了？ 火气这么大

swe

有多旧呢

辰哥

装修期间没办法住人也要考虑进去
此外没见到有人能在预算内能办完事的
只要和蓝领沾边的大活最后都会超预算

honester

五万保守了 十万起

黃國龍

五萬保守了 十萬起

nick_ourstep

装修太贵太贵了

vous22

装吧，不然你每年投入的精力都很多

jimboj

还是看要装修什么？厨房，浴室？室内再加上简单的涂个油漆之类的就好。

厨房换个炉子烤箱，空调如果没有就装一个。浴室能不做就尽量别动它，瓷砖清理干净后去bunnings买shower sealer/water proofer，一瓶$50。

有地毯吗？10多年旧了脏了就要换。

有车库吗？打扫干净油漆一遍。很多老房子的车库里外都是脏兮兮的。

除了炉子，空调，地毯楼主自己一个人搞不来。油漆如果有时间不怕累可以自己搞得。

leoyin2014

根本没必要装修或者出租
现在第一件事就是推倒
用这块地盖两个小th
或者大house
身价倍增

bbb12345

楼上罗哥正解

leoyin2014

那么多新房不租，哪个大傻瓜会去租100年的房子
里面成山的老鼠蟑螂
还有石棉
住公寓也比这个强啊

软件工人

jimboj 发表于 2023-2-4 19:51
还是看要装修什么？厨房，浴室？室内再加上简单的涂个油漆之类的就好。

厨房换个炉子烤箱，空调如果没有就 ...

谢谢你的回复。

房子是2009年装修的，厨卫都没什么大问题，窗帘刚刚换过，只有一个很小的卧室是地毯，其他都是地板，热水器前两年刚换过，evaporate cooling和ducted heating都能正常工作。室内重新粉刷一遍，换几个吸顶灯就差不多了，主要工作在室外。

木板房的外墙漆面很多地方破损了，房子下面有几根stump朽了，导致几扇窗户很难打开，有60米的fence要换掉。

jimboj

软件工人 发表于 2023-2-4 20:33
谢谢你的回复。

房子是2009年装修的，厨卫都没什么大问题，窗帘刚刚换过，只有一个很小的卧室是地毯，其 ...

说实在的，墨尔本不知道，不过悉尼100年的房子很多都维修的不错， 室外也都能尽量的保持着完整。可能如同您所说的，室外需要简修油漆一遍，好看些也容易出租。

软件工人

leoyin2014 发表于 2023-2-4 20:09
根本没必要装修或者出租
现在第一件事就是推倒
用这块地盖两个小th

谢谢你的建议，但除非owner build，否则在Box Hill这么搞还不如直接卖了。我暂时还不打算卖。

阿暮

软件工人 发表于 2023-2-4 20:33
谢谢你的回复。

房子是2009年装修的，厨卫都没什么大问题，窗帘刚刚换过，只有一个很小的卧室是地毯，其 ...

stump锈了，导致窗户不能打开，那就是地基沉降，这个算是蛮严重的
weatherwood cladding不修补刷漆，真的惨不忍睹，远看就是危房，别说里面怎么样，连进去的勇气都没有
装修没底，关键你自己得懂，自己协调安排，网上淘货，时间能否兼顾得上
现在工地哪哪都缺人，手艺好的师傅没可能天天来干一个活，怎么也要拖个1，2月，还不是立马能上岗的
今天联系，明天来干活的师傅，活好不好，只能开盲盒了

All_Black

100年的房子在布里斯班有的维护的非常好，而且都在靠近市区的好区。

房子年代久不是问题，不过要经常维护

newSYDer

其实不改结构的装修可以自己做

Diamelia

做個restumping吧樓主，不然以後屋頂也會漏。
我有一個weatherboard的房子也是地下樁子腐朽了，後來還導致屋頂出現縫隙，漏雨。漏的地方半天找不到也修不好。後來重新換了stumps才把屋頂漏水修好。

软件工人

昨天去房子看了一眼，房子必须要restumping了，窗户已经变形得不像样了，房子内部倒是维护得不错。

逆风而上

卖了？

软件工人

Diamelia 发表于 2023-2-5 15:02
做個restumping吧樓主，不然以後屋頂也會漏。
我有一個weatherboard的房子也是地下樁子腐朽了，後來還導致 ...

找了几家来报价，都要一万九千多，申请permit加施工大概要6-8周才能完成，期间不能出租，里外一算，一年房租没了，对房子的出租还没有任何直接帮助……

Diamelia

软件工人 发表于 2023-2-8 17:48
找了几家来报价，都要一万九千多，申请permit加施工大概要6-8周才能完成，期间不能出租，里外一算，一年 ...

要換多少根啊這麼麻煩？我去年整個房子全換了水泥樁子，租客不需要搬出去啊。工人和我租客自己聯繫了去看房報價，然後施工。做完了我連工人面都沒見過。我花了1萬3千多。

Diamelia

软件工人 发表于 2023-2-8 17:48
找了几家来报价，都要一万九千多，申请permit加施工大概要6-8周才能完成，期间不能出租，里外一算，一年 ...

據我的房客說他們來了一幫工人，從一大早開始做，大概兩天就做完了。

软件工人

Diamelia 发表于 2023-2-8 21:03
要換多少根啊這麼麻煩？我去年整個房子全換了水泥樁子，租客不需要搬出去啊。工人和我租客自己聯繫了去看 ...

全换，大约90根。租客在里面也可以换，但是比较麻烦。原来的租客已经搬走了，我就让中介先把广告撤下来，修好再招租。干活只要一周，但是build permit要四周左右才能下来。

阿暮

软件工人 发表于 2023-2-8 21:30
全换，大约90根。租客在里面也可以换，但是比较麻烦。原来的租客已经搬走了，我就让中介先把广告撤下来， ...

underpin做完，再查一遍gutter和雨水流向。别往地基里跑，否则都是白干。

Diamelia

软件工人 发表于 2023-2-8 21:30
全换，大约90根。租客在里面也可以换，但是比较麻烦。原来的租客已经搬走了，我就让中介先把广告撤下来， ...

他們是走private surveyor嗎，private的可能快點。地基是要先做了才能修別的。如果你不想推倒重建那只能等了。
我的房子當時說比水平線低了12厘米，窗戶也沒有變形。你的估計下沉的更多，如果沒計畫拆的話，現在發現了應該及時修了，否則沒租客的話連稅都沒法抵。

potter.leon

板房每年都要刷外墙漆吧，这个是和砖墙相比额外的费用，其他没什么区别吧

potter.leon

软件工人 发表于 2023-2-8 17:48
找了几家来报价，都要一万九千多，申请permit加施工大概要6-8周才能完成，期间不能出租，里外一算，一年 ...

同情楼主。。。至少可以负扣税