个人+投资专业人士分析：2月11号将正式引爆下行市场，数据事实说话

dmxgaji

以下均用数据事实说话，不东拉西扯，不搏眼球。仅供参考，以下不构成任何投资建议，你钱你定（NQND），自住不在此讨论


假期刚过，最近吃瓜群众纷纷涌入拍卖市场看猴，加上房源不多，给人造成开年火热的假象，中介也趁此忽悠一波。domain明确表示由于样本太少，2月4号才会开始统计【更新：domain 1月30号有数据了，中位价大跌https://www.domain.com.au/auction-results/】

然而，corelogic权威全盘大数据显示，本月跌速明显加快，大盘中位价悉尼跌1.22%，墨尔本1.05%，今天指数又跌了0.09 (https://www.corelogic.com.au/our-data/corelogic-indices)

预计2月7日加息后，2月11日拍卖将引爆下行市场，叠加年中海量1.99固定利率到期（大约50%，来自Westpac银行大数据），悉尼今年大概率会从去年最高点跌20%进入崩盘区域（目前14%）。当然即使跌20%，相对很多年前，那还是涨了很多，特定时期的说法。2021高点买进的投资房，最近是最后的逃生门

指望移民来救市，那就打错如意算盘了，崩盘的移民大国加拿大多伦多就是前车之鉴(https://betterdwelling.com/toron ... fficially-crashing/)，崩盘这个词crashing是英文媒体造的

当然大盘走势和各个区并不完全一致，这里搜https://www.onthehouse.com.au/suburb-research，有些区暴跌的同时，有些区完全跌不动，回调的幅度和时间战线都不一样，需要的人，具体区具体分析了

觉得有道理的加点分吧



----------------------以下转发一个投资市场的人刚写的，今天刚收到的内部邮件，仅供参考----------------

众所周知，澳洲上周公布的通胀数据依然高的吓人。2022年全年物价上涨了7.8%，而2022年第四季度的通胀更是超过了10%，相比于美国已经降低的第四季度物价，澳洲的数据显得非常突兀。而澳洲央行给出的合理通胀水平应该是在2-3%之间。毫无疑问，7.8%已经不仅仅是高与目标，而是失控了。


失控了怎么办？你说呢？当然是继续上药啊！

在圣诞节之前，市场普遍猜测2023年还要加息2到3次，我保守点说就是2次。这第四季度通胀数据一出之后，得了，别保守了，市场普遍预计今年还要加息3-4次，而且4次的可能更大。按照目前3.1%的澳元利率，3次就会到3.85%，而4次就要去4.1%。

如果澳元到了4.1%，那我们自住房贷款就是6.6%，投资房贷款就是7.1%，而银行计算贷款能力还要加上3%的额外利率来测试还款能力，也就是，自住房银行按照9.6%，投资房按照10.1%来计算申请人能不呢还款。

120万的房子，首付20万，申请贷款100万，那银行就会用9.6%的利息来测试你的还款能力。换句话，就是你必须可以还得起一年96000澳元，一个月8000澳元的利息，还能生活过得去。而且这个收入还必须是经过核实和审查的。8000利息，加上各种开支，一个月差不多在房子上就是接近一万澳元的开支，等同于税前一个20万收入人士的税后收入。

澳洲20万收入的人士肯定不少，但是占总人口数绝对小于5%。换句话来说，当澳元再加息3次之后，可以申请到100万澳元以上贷款的人将会大幅减少。准确的说，是所有申请人的可申请贷款总数将会严重缩水。再不作假的情况下，原本你可以借100万，现在估计就只剩70万了，如果原本是70，现在可能只有30了。因为低收入贷款申请人，受到加息影响所减少的贷款金额会比高收入的申请人更多。

但是澳洲央行已经多次表态，会不惜一切代价控制通货膨胀。类似的发言也来自于美国，欧洲和日本央行。各国其实都知道，这恶性通胀就如同是顽疾，一定要彻底治好，要不然药吃了一半就停，很容易死灰复燃，得不偿失。而相比澳洲通胀还在节节攀升，美国已经开始出现了下滑。因此明显的，美元在过去2个月的走势出现了明显的下跌。因为大家觉得，美国加息会放慢，而通胀高的国家比如英国，澳洲，加息不但不会停，还有可能会加码。

就这样了，在本周澳洲居然还有某些专家说：澳洲央行可能是西方国家里第一个降息的。给出的理由也是非常搞笑，是因为高利息会压得家庭债务透不过气，最终会影响到经济，因此澳洲央行会为了经济而率先降息。

首先，我要说，这个所谓的专家（澳洲本地某第三方股票报告机构）为了出名真是什么话都敢说。反正到时候如果说错没加息，估计也没人记得。如果真的第一个降了，他就可以因此中奖高调宣传。这种投机倒把的言论，其实就是为了博眼球。但是毫无疑问，不论是央行的态度，还是澳洲目前的实际情况来看，在失控的通胀还没有控制住之前说降息，太早了。

买房的朋友可能还可以再等等。毕竟3-4次的加息之后，你的可贷款金额估计会比房价跌的更多。7%一年的利息，100万的房，2年利息可就是14万啊，还不算其他税费。聪明的读者，你一定可以自己算出来。

abergel

吓死了， OFFSET 满额等抄底

cdfei

坐等腰斩啊

刮胡刀

太短，坐等大胸新年第一篇大字报

dmxgaji

刮胡刀 发表于 2023-1-31 08:42
太短，坐等大胸新年第一篇大字报

从来都是大数据说话，绝不东拉西扯，涨的时候会一样用数据来说话

thh100

请教一下, 悉尼跌1.22% 这个数字是在哪里看的

dmxgaji

thh100 发表于 2023-1-31 08:54
请教一下, 悉尼跌1.22% 这个数字是在哪里看的

corelogic

thh100

dmxgaji 发表于 2023-1-31 09:55
corelogic

我知道corelogic, 能不能细说一下1.22这个数字是怎么来的, 我只看到今日指数下跌0.09

dmxgaji

数据来源

dmxgaji

thh100 发表于 2023-1-31 08:57
我知道corelogic, 能不能细说一下1.22这个数字是怎么来的, 我只看到今日指数下跌0.09 ...

Twitter上看到的，corelogic的

coolangatta

你自己都说了现在市场成交量太少，你在这么少的成交量看下跌有什么意义呢？
目前明显是卖房市场，都是买家等房子

dmxgaji

coolangatta 发表于 2023-1-31 09:07
你自己都说了现在市场成交量太少，你在这么少的成交量看下跌有什么意义呢？
目前明显是卖房市场，都是买家 ...

还卖房市场呢，那2021年是啥

成交量少，更要看全盘大数据了，否则你说涨，我说跌，谁信啊

在任何时间，一把尺子衡量涨跌，这是基本的客观原则

coolangatta

dmxgaji 发表于 2023-1-31 10:09
还卖房市场呢，那2021年是啥

成交量少，更要看全盘大数据了，否则你说涨，我说跌，谁信啊 ...

打错字了，我想说是卖方市场。
解释：
卖方市场是指供给小于需求、商品价格有上涨趋势，卖方在交易上处于有利地位的市场。 在卖方市场 上，商品供给量少，由于供不应求而不能满足市场的需求，即使商品质次价高也能被销售出去，商品价格呈上涨趋势。

在成交量小的情况下，上涨和下跌的数据都不用太在意，不用过分采信，等2月份拍卖恢复了你再看数据情况。

zhuzhu007

刮胡刀 发表于 2023-1-31 09:42
太短，坐等大胸新年第一篇大字报

你说的大胸，是中庸大学兄吗？

qwert227

rba加息是大势不可逆的，最近放缓是跟内部人逃生的机会，门槛到了只能撒丫子的追赶美国步伐，到时候践踏的都是普通人

coolangatta

dmxgaji 发表于 2023-1-31 10:09
还卖房市场呢，那2021年是啥

成交量少，更要看全盘大数据了，否则你说涨，我说跌，谁信啊

其实我有一种疑惑，你目前是等待买房的状态吗？
如果你持币在手想趁着下跌上车，不应该总在这盯着大数据
你去实际看看你想买的房子，你会理解我所表达的观点

Haymarket

最近没有买卖房屋计划，观望中...

achilles

coolangatta 发表于 2023-1-31 10:19
其实我有一种疑惑，你目前是等待买房的状态吗？
如果你持币在手想趁着下跌上车，不应该总在这盯着大数据
...

投资永远不能和大势对着干.顺势而为是基础课。
但整体下行市场不免有几个例外，也不免有赌抄底的进场，但例外不能左右趋势继续，抄底在在山腰的也比比皆是。明确信号右侧操作才是成熟应该做的事情，而不是一叶障目。

morin

coolangatta 发表于 2023-1-31 10:19
其实我有一种疑惑，你目前是等待买房的状态吗？
如果你持币在手想趁着下跌上车，不应该总在这盯着大数据
...

你想的是持币买房，住房。很多人想的是持币买房，投资。

所以两个想法不在同频上。看的角度不一样

zykk759

市场是不可预测的，说冲高的和腰斩的一样都是胡扯的。反倒是中介的话客观一点，假如你是要买房的他告诉你将来房价必涨，假如你是卖房的他告诉你将来房价必跌。

frankfang4415

coolangatta 发表于 2023-1-31 10:19
其实我有一种疑惑，你目前是等待买房的状态吗？
如果你持币在手想趁着下跌上车，不应该总在这盯着大数据
...

市场上有火热的房子比如学区房比如好取好房， 也有普通房冷门房。
最近去了几个冷门房（没有投资的可能性）， 基本上都是房主开个价， 然后现场鸦雀无声。 这在过去是不可能存在的。
当然你要是拿稀缺资源出来说， 那在过去就是战场般的存在， 何止是人头涌动， 都近乎是新年倒计时的联邦广场了。

dmxgaji

coolangatta 发表于 2023-1-31 09:19
其实我有一种疑惑，你目前是等待买房的状态吗？
如果你持币在手想趁着下跌上车，不应该总在这盯着大数据
...

投资需要赚钱而不是亏钱，够直接了吧，我从不和市场趋势作对，股票市场也是一样，否则亏惨

fademark

跌不动了，基础物价在那里，house肯定要开始反弹了，另外公寓也要涨一波，租金托着呢，还能怎么跌。

coolangatta

morin 发表于 2023-1-31 10:34
你想的是持币买房，住房。很多人想的是持币买房，投资。

所以两个想法不在同频上。看的角度不一样 ...

没错，你说的对。
我是持币准备买自住，但是那些无脑拿着大数据唱空的人，我感觉并不都是投资，很多人就是在那幸灾乐祸。

dmxgaji

coolangatta 发表于 2023-1-31 09:49
没错，你说的对。
我是持币准备买自住，但是那些无脑拿着大数据唱空的人，我感觉并不都是投资，很多人就 ...

自主你看着合适就行了，尽量能省点也不错。这里很多买的早的，早都没有贷款，涨跌无所谓了

但用杠杆来投资，就必须特别小心了，得看趋势。杠杆可以放大收益，同样也能加倍亏损

oldqin

coolangatta 发表于 2023-1-31 10:49
没错，你说的对。
我是持币准备买自住，但是那些无脑拿着大数据唱空的人，我感觉并不都是投资，很多人就 ...

那你也加入唱空的行列 ，然后等下跌抄底

都是论坛灌水，别太认真了，自己做好功课就行

le0exxx

愿望很美好，然而并不会。

coolangatta

fademark 发表于 2023-1-31 10:48
跌不动了，基础物价在那里，house肯定要开始反弹了，另外公寓也要涨一波，租金托着呢，还能怎么跌。 ...

我觉得你这是很正常的想法，而不是天天说什么崩了巴拉巴拉的
股市大盘都恢复了，房产基本面更强的市场还能无底线跌？

zykk759

存得多得的多，有人管这种思维叫民工思维；贷得多赚得多，有人管这思维叫精英思维。在这个投资市场的世界里应该是银行最不会看走眼的，所以只要银行敢贷你就应该敢买。

coolangatta

dmxgaji 发表于 2023-1-31 10:52
自主你看着合适就行了，尽量能省点也不错。这里很多买的早的，早都没有贷款，涨跌无所谓了

但用杠杆来投 ...

如果你是准备下跌趋势抄底，然后在网上唱空吓得一批人赶紧割肉，方便你投资，那我是支持你这么做的。