割肉盘明年涌出!澳洲房奴转贷难!美房贷利率破7%11月再加息75基点!清空率:悉尼66%新州54%墨尔本64%维州61%

中庸大学

1.澳洲房奴转贷难!

忠诚税，顾名思义就是现有抵押贷款客户支付的利率与银行为吸引新客户而提供的折扣利率之间的差额，已扩大至创纪录水平
Jarden分析师卡乔（Carlos Cacho）表示，现金利率已迅速上浮2.5个百分点，年底前储行会上调0.5个百分点，意味着借款人”开始感受到”利率上升带来的压力，而房价下跌也推高了贷款价值比（LVR）。
他说，“在我们看来，这将使许多最近的借款人面临成为‘房贷囚徒’（mortgage prisoner）的风险，由于借款能力下降和/或贷款价值比上升，他们将面临再融资困难，或不再有资格获得贷款。”
尽管数字抵押贷款经纪商Finspo表示，随着时间的推移，这些困难可能有助于缓解市场竞争，但他认为，最新数据显示，对现有客户征收的“忠诚税”在7月份已达到创纪录水平。
Finspo首席执行官吉尔菲兰（Angus Gilfillan）表示，贴现率已扩大至0.48个百分点，为澳储行三年前开始报告相关数据以来的最高水平。
有一批客户支付的利率比新客户拿到的可能要高得多。我认为，银行已经表明，他们往往不会像对待新客户那样积极主动地为现有客户重新定价。”
根据数据显示，联邦银行(CBA) 45%的抵押贷款账簿时间为2020年6月至今，其中只有10%被评估的现金利率高于3.1%，卡乔得出结论称，多达20%至30%的近期借款人可能面临再融资困难。
与此同时，AMP Bank发布的新研究显示，近三分之二(64%)的澳洲人担心无法偿还贷款，在过去12个月内购买房产的较年轻借款人感受到了更强烈的影响。
AMP表示，“澳洲44岁及以下的房主特别担心自己的财务状况，(这一年轻群体中)74%的人担心无法偿还抵押贷款。”
吉尔菲兰指出，创纪录数量的固定利率抵押贷款持有者——其中许多人在过去两年市场高峰购房时锁定了利率——可能会受到最严重的打击。</p>
房贷囚徒现象将影响那些最无力负担的人。为了获得最好的利率，你确实必须四处比价，并经常进行再融资，但如果利率为5%，这部分人可能无法负担新的偿款利率，他们将无法再融资。
卡乔表示，这将有助于大银行的利润，竞争减少可能有助于提高它们的利润率。</p>
对银行来说，我们认为这是一个微小的利好，可能会略微减少预期中激烈的抵押贷款竞争，特别是在5000亿澳元的固定利率贷款在未来几年到期的情况下。
吉尔菲兰说，当固定利率到期，出现再融资热潮时，银行将努力留住客户，但他们未必能获得最好的交易。</p>
他还说，虽然再融资处于历史高位，但还没有达到可以达到的水平，许多澳洲人没有意识到，他们可以通过致电现有的贷款机构或货比三家来节省更多的钱。 尽管在截至8月份的一年里，新批准的贷款减少了18%，但再融资增加了26%。即使更多的客户面临更艰难的再融资路径，这种现象也不太可能减弱。
只要市场上还存在这种不透明定价的现象，人们不清楚现有客户在做什么，新客户获得的是什么利率，我们就会看到越来越多的人进行比价。
https://www.afr.com/companies/fi ... lty-20221011-p5bow5

2.澳洲近半房奴入不敷出! 澳人削减医疗和教育开支优先还贷

据realestate.com.au报道，新研究显示，受到利率上涨和生活成本猛增的影响，近半澳洲房贷持有者的支
Digital Finance Analytics数据显示，在经历了6个月的加息和通胀猛涨后，170万澳洲借贷家庭或45%的房奴现在靠存款或信用卡来负担更高的支出。
以调查为基础的分析显示，由于澳储行还可能进一步加息，澳洲家庭选择削减医疗和教育支出来优先还贷。
有报告称，受到评估利率更高的影响，越来越多借贷者无法重新融资房贷。
Digital Finance Analytics主管Martin North表示，受到房贷压力的家庭比例与疫情前的32%相比有显著增长。
North说：“我们已经面临了问题。有很高比例的房贷持有者现在有现金流问题。”
North指出，由于利率正在上涨，很多家庭会优先还贷，而削减医疗和订阅费用，很多人甚至考虑为孩子转学。
如果现金利率再上涨1个百分点，澳洲家庭将面临“非常可怕”的后果。
“现金利率每上涨1个百分点，澳洲房贷持有者每月的房贷还款会上涨15%。也就是说，如果现金利率从2%上涨到5%，房贷还款几乎会翻倍。这是我看到的危险，情况只会越来越危险。”
North称，房价可能进一步下降20%。
数据显示，部分邮区的房奴正在遭受巨大的压力，有些地区的房奴每个月的支出都超过了收入。
悉尼西南区地区Campbelltown和周边郊区受到经济压力的房奴最多，超过1.21万个借贷家庭受到了还贷压力。
大Liverpool地区居民受到的影响排名第二，超过1.13万个家庭受到了房贷压力。
昆州大Toowoomba地区有超过1.12万个借贷家庭受到了房贷压力，占据了大约73%的房奴比例。
North表示，较高水平的住房压力给房价带来了下行压力，同时会导致社会问题风险增加和犯罪行为的增长。
PropTrack经济研究部门经理Cameron Kusher表示，以调查为基础的分析也许不是衡量房贷压力的最佳方式，澳洲审慎规划局公布的拖欠还贷的数据依然“处于非常低的水平”。
“但毫无疑问，利率增长很快，比很多人预计得还要更快，这会给一些家庭的预算造成严重影响。我们预计拖欠还贷的情况会增加，房贷压力也会增长。利率的增长速度已经达到了1994年以来的最快水平。”
对比网站Finder估计180万澳洲人目前难以负担更高的房贷还款。近三分之一的人承认，在加息6个月之后，他们对还贷的问题感到担忧。
Finder消费者研究部门主管Graham Cooke称，与6个月前相比，背负50万澳元房贷的澳洲人每年需要偿还的利息增长了近9000澳元。
“现在生活成本上涨，各种商品和能源费用也在猛涨，有些人不得不做出一些非常艰难的决定。很多人在利率创下历史新低的时候申请了高额贷款，而现在这些贷款也许超出了他们的能力范围，在情况变得更好之前还会变得更糟。”
Cooke称，无法重新融资的人应该考虑一切可能的选择，包括将房屋短暂租出去并和家人住在一起或者换一套更加可负担的房子。
“增加收入显然是负担费用的最佳方式，但如果短时间内无法增加收入，换一套小房子可以缓解一些压力，受到利率增长的影响也会更小。”
https://www.realestate.com.au/ne ... news:nca:dt:article
3.30年房贷利率飙至6.92% 创20年新高 许多放贷业者破7%
房地美(Freddie Mac)13日表示，30年房贷平均利率已升至6.92%，创下20年来的新高点，许多放贷业者的利率突破7%；一年前，平均利率才3.05％。
房贷的平均利率从上周6.66%提高到本周新高，也打破金融危机以来的记录；和8月相较，足足多出两个百分点，上升速度几乎可和联准会打击通膨的加息力道媲美。
房贷利率快速上升，对房地产市场绝非好事，因为许多想购屋的民众，想到每月的利息负担，就不禁却步。

根据华尔街日报母公司经营的Realtor.com的估算，中收入家庭付出20％头款后，现在只负担得起33.9万元的房子，不像今年1月，还买得起44万9000元的房子。8月，美国住房的中价位是38万9500元。

高利率导致房市与贷市双双走疲，黑武士贷款技术与数据公司(Black Knight Inc.)说，过去3个月来，锁定的房贷总量下滑了30％，和去年比，更少了60％。从8月到9月，为了从房屋调出钱来用，重新锁定贷款的总量也减少了26％。

桑波恩房贷公司(Sanborn Mortgage Corp.)总经理门纳贤(Michael Menatian)说，「电话几乎都不响了，真的好安静，好安静啊」。

房贷利率通常跟随着10年期政府公债的殖利率起伏，目前殖利率约为4％。联准会开始加速升息以后，借贷的成本就不断升高，但是物价仍不见下降。

联邦住房抵押贷款公司房地美首席经济学家凯特(Sam Khater)说，从数据可以看出，美国经济持续展现两大面貌：就业市场强劲，薪资不断增加，消费者还可维持收支平衡；通膨梦魇挥之不去，经济退缩阴影笼罩，房价越来越不亲民，购屋需求随而陡降。

总结：美国是澳洲所有银行的最大老板，澳洲的房贷利率破7%是肯定的，而且破8% 破9%随着美联储加息不是没有可能。明年大概率众多房奴和投机者只能割肉。澳联储制造了房市超级泡沫又会制造超级通胀。受他骗的房奴和韭菜苦不堪言。

天涯浪客

你真敬业。加分。

zzz

好长的文章，还是最后总结痛快

alphabeta

坐等割肉盘

homedream

经常看房地产，对比几个月前的房价和现在的房价，感觉没怎么跌，有的州或区好像还微涨，失望，本想在合适时机再入手。

跨界经济师

homedream 发表于 2022-10-15 12:46
经常看房地产，对比几个月前的房价和现在的房价，感觉没怎么跌，有的州或区好像还微涨，失望，本想在合适时 ...

大部分人是感觉跌了 你的想法很特别

库克风飞扬

阿德确实没怎么跌

sky_grx

库克风飞扬 发表于 2022-10-15 13:25
阿德确实没怎么跌

还行吧 市场冷下后就凉的快了

最近阿德的拍卖除了几个东边学区基本上都开始冷了

中庸大学

sky_grx 发表于 2022-10-15 14:26
还行吧 市场冷下后就凉的快了

最近阿德的拍卖除了几个东边学区基本上都开始冷了 ...

肯定会冷 但今年不会是最冷的

lycans

明年澳洲的房贷利率估计会上7%。 连一百万的两房apt都要租1500才回本。
刺激不刺激?

sky_grx

中庸大学 发表于 2022-10-15 14:31
肯定会冷 但今年不会是最冷的

我倒觉得阿德的价格其实相对全澳来说还是比较能接受的

况且南澳一直有移民优惠政策扶持 自主买家持有居多 就算是不涨也不会猛跌太多 最多横盘一段时间

大黑天

投资房有个锚定物叫租金，汇率有个锚定物叫利率，现在澳洲把汇率的锚定物砍掉了，所以，大家都没有方向了，这个就是等美国人来廉价收割了，最容易的收割对象，就是房子吧？

laikai000

希望你的总结正确，等到明年

merlot14

房价不跌就先不买了 美国新西兰房租已经开始明显下跌了  对于租房市场有所缓解 澳洲可能迟3个月才会反映出来 卖转租现在是放盘好时候 不要等大家都拿出来租就晚了 预测明年年初可见空置率上升房租下跌

zhuzhu007

贷款利率如果能比通胀高了，然后澳币继续跌，估计就会有很多老年人，把国内的钱全部按照一年五万美金的额度，全部汇过来，然后存这边银行养老了

lycans

merlot14 发表于 2022-10-15 15:09
房价不跌就先不买了 美国新西兰房租已经开始明显下跌了  对于租房市场有所缓解 澳洲可能迟3个月才会反映出 ...

房租不可能降。
投资成本快翻倍。如果房租还降，很多房东要上天台了。

luliang2000

2.澳洲近半房奴入不敷出! 澳人削减医疗和教育开支优先还贷



队友空军。。。。。。真是猪

maxinfang

merlot14 发表于 2022-10-15 15:09
房价不跌就先不买了 美国新西兰房租已经开始明显下跌了  对于租房市场有所缓解 澳洲可能迟3个月才会反映出 ...

美国不是cpi 报告显示 房租是升的 所以为8.2的超预估数据做出了贡献 新西兰就不知道了

紫气东来1

等明年看看

Bogey

lycans 发表于 2022-10-15 14:39
明年澳洲的房贷利率估计会上7%。 连一百万的两房apt都要租1500才回本。
刺激不刺激?  ...

现在已经差不了

Mascot 3房基本都是1000以上

maxinfang

Bogey 发表于 2022-10-15 16:44
现在已经差不了

Mascot 3房基本都是1000以上

可怕 mascot 不是危楼上新闻 以为会很冷 想不到可以租那么凶

Bogey

maxinfang 发表于 2022-10-15 16:51
可怕 mascot 不是危楼上新闻 以为会很冷 想不到可以租那么凶

也不是所有的楼都有问题，那还了得

Mascot离city很近的，很多上班族

maxinfang

Bogey 发表于 2022-10-15 16:53
也不是所有的楼都有问题，那还了得

Mascot离city很近的，很多上班族

以为只是个例 特地搜了下 殊不知1200打底 往上
租房市场那么火吗

Bogey

maxinfang 发表于 2022-10-15 16:54
以为只是个例 特地搜了下 殊不知1200打底 往上
租房市场那么火吗

有钱人很多，哈哈

不要小看。很多IT的day pay 800-1000

zhuzhu007

Bogey 发表于 2022-10-15 16:57
有钱人很多，哈哈

不要小看。很多IT的day pay 800-1000

好像现在最高的已经有1500的了。不过拿到手里也就一千不到吧。要交养老金啊，还有很高的税。感觉还是在美国赚的多呢

天涯浪客

lycans 发表于 2022-10-15 14:31
房租不可能降。
投资成本快翻倍。如果房租还降，很多房东要上天台了。 ...

现在房租也真心不便宜了。我们可以看到一个循环，美联储加息带动各国央行加息，房东多还利息就加租，租客要付更多租金要求更多的工资，高租金，高工资进一步推高通胀，美联储要压制通胀进一步加息，如此循环直到经济衰退，高债务国家破产，目前比较看好的破产国家日本，英国，欧盟。澳洲，加拿大因为有资源，其实问题不大。

lycans

天涯浪客 发表于 2022-10-15 17:23
现在房租也真心不便宜了。我们可以看到一个循环，美联储加息带动各国央行加息，房东多还利息就加租，租客 ...

我预计房租下年会普涨15%， 加上电费，煤气费的20-30%。日常用品的10-15%。酸爽呀。

大头爸爸

我们房奴真是让人操碎了心

zxie8

贷款50万，以前2%的时候一年利息1万

现在都快到5%了，一年利息2万5,多了一万五的利息

本文中说的9000块还算客气了

Kevinant

寫得很好 但是問題不是RBA

問題是不肯廢除負扣稅的莫里森還有放貸放水的APRA 槓桿率大大增加

如果APRA 沒放水 就算RBA說啥大家也不可能用2%貸到長期貸款