请教一个关于卖房，ATO要12.5%的问题

Maria714

坐标黄金海岸，2016年5月买的房，房子是我先生的名字，他是澳洲公民，但是他一直住在中国，不过一直在澳洲交税，每年都在澳洲报税交税的。

房子买下后就是我和女儿一直在住，我是澳洲PR,我女儿是澳洲公民。我也每年在澳洲报税交税的。

现在我们准备把这个房子卖了。中介发了个邮件说从2017年7月1日开始税务局要求房价超过75万要和ATO去申请“ Foreign resident capital gains withholding clearance certificate application"。

我记得以前一直说只要是澳洲人，买的自住房，卖掉的时候是不需要交什么资本税的，现在这个不知道是什么意思？那个申请表格上也没有啥自住的问题，就问房主居住信息和交税情况。那这样是不是就不能当自住房处理了？可是这个房子一直是我们在住着，没有对外出租过的呀，也需要交资本税的吗？

rothschild

这是外国人预缴，你符合条件可以claim回来的

DottieDoo

从税法角度来说， 他是以澳洲纳税人在缴税的，又有缴税证明的话，可以说清楚的。
是不是自主房，需不需缴资产税，这是另外一个问题。
两件事要分开看。

rothschild

澳洲居民卖家如要避免被买家扣除预缴，你要自行向税局申请。

https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/In-detail/Foreign-resident-capital-gains-withholding/Capital-gains-withholding---Impacts-on-foreign-and-Australian-residents/

scoopy

我不是很了解，但好像这个表是申请一个证书，证明你和税局达成一致，你不用交那个什么税。

老沈在澳洲

这个不是律师去操办，要自己弄？

feelcoffee

这个律师会帮你弄的呀

akaka

4楼正解。有了这玩意儿就不用交外国人税了。上ATO网站在线填表，过去几年你家交税记录完整干净的话，系统自动批复很快的。

找不到填表链接的话找你律师，律师都熟门熟路会给你发链接的。

esamanda

现在卖房的例行手续。

olivern81

正常交税的话申请豁免就行了，我是申请当天就下豁免证书了

hhuang

这个税你老公要交的，因为他不是澳洲税务居民，在澳洲没有住满半年就不是税务居民。

呼呼呼

上面答复大多比较片面。

这个12.5% 不是“强迫”你交税；而是怕你跑了不交税。 即：先交，然后通过退税过程验证是否要交；ATO根据你当年报税情况看是否退。  因为很多情况下，特别是人在海外的，卖房时无法确定你当年是否一定为澳洲税务居民或当年是否一定为自住房或你到底是是否有CG（卖便宜，卖贵了）（要算天数的等等）。

并且，实际操作如果申请证书给的12.5% 可立刻再申请比例变更。有机会降低这个比例。

ryanxuqi

12.5%只是withheld,找个会计就能申请减免吧

Maria714

hhuang 发表于 2022-9-8 18:13
这个税你老公要交的，因为他不是澳洲税务居民，在澳洲没有住满半年就不是税务居民。 ...

可是我先生是澳洲的税务居民啊。他虽然不住在澳洲，但是他每年都报税的啊，ATO承认他是税务居民的啊。而且他买房子就是给我和孩子住的呀，妥妥的自住房。

nmanz

楼主还有一个问题需要解决，即cgt税的征收。我的理解是只有一年你呆不够185天，你的cgt就按照海外人士对待，没有任何减免

Maria714

nmanz 发表于 2022-9-9 00:21
楼主还有一个问题需要解决，即cgt税的征收。我的理解是只有一年你呆不够185天，你的cgt就按照海外人士对待 ...

也就是说，只要没住够，哪怕是唯一的自住房，哪怕是澳洲税务居民也都是要交CGT的。那么这个CGT是按什么税率征收呢？是按照澳洲税务居民报税所用的阶梯式税率征收还是像非税务居民一刀切的税率征收呢？

中魂子

楼主面临一个非常尴尬的一个局面：
虽然实际上是自住房，但是税局取消了对非税务居民的自住房免税的优惠。
具体的CGT可以仔细讨论一下。一般这种情况，所有的occupancy cost都可以算是cost base。有需要的联系我。