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投资者准备迎接多年缓慢的房地产市场复苏Investors brace for years of slow housing market recovery
https://www.afr.com/property/res ... ery-20220810-p5b8qz
全文翻译：
专家表示，房地产市场的低迷可能在未来12个月内结束——这一周期比以往的周期短得多——但随着利率飙升，房价将大幅下跌。
而随后的复苏预计也将放缓，而且需要多年时间，价格才会创下新高。
安保资本(AMP Capital)首席经济学家Shane Oliver表示，规模更大、速度更快的加息、高通胀、负担能力较差以及供应激增，将加剧未来6至9个月房价的急剧下跌。
Shane Oliver博士表示: “我们的基本预测是，假设利率达到2.6% 的峰值，房价将自上而下下跌20% ，但存在利率上涨至3% 及以上的风险，这将引发房价更大幅度的下跌。”, “我们可能会在今年晚些时候或明年初看到最严重的价格下跌，价格可能会在明年第二季度左右见底。“
“因此，价格下跌的幅度会更大，但我们可能会更快触底。我最初认为，从顶部到底部的下跌可能会持续到2024年，但现在看来，这种情况可能只会持续12个月。”
Shane Oliver博士表示，已经有初步迹象表明，在紧缩周期中，激进的加息似乎比正常情况更早地产生了效果，比如消费者支出放缓。
“房价加速下跌将通过负面财富效应进一步抑制消费者支出,”他表示。
“这可能促使澳大利亚央行在今年晚些时候或明年初将利率限制在2.6% 左右，并在2023年末开始降息。”
上个月房价的下跌速度加快了。全国房地产价格在3个月内下降了2% ，与2008年全球金融危机以及上世纪80年代初和90年代的衰退相当。在此期间，悉尼下跌4.7% ，墨尔本下跌3.2% 。
Shane Oliver博士表示: “本周期的房价下跌很可能会导致一些城市——特别是悉尼和墨尔本——完全或在很大程度上逆转自2020年大流行低点以来的房价上涨，这可能会导致近期低存款买家的负资产上升。”
基于 CoreLogic 的每日房价指数(HVI) ，悉尼房价在2月中旬见顶，此后下跌了5.9% ，跌幅远高于上一次2017-2019年的低迷时期。
CoreLogic 的数据显示，在2017年房地产市场见顶后的同样时间内，悉尼房价仅下跌了2.9% 。
下降速度最快
CoreLogic 的研究主管Tim Lawless表示: “从历史上的月度数据来看，这是至少自上世纪80年代初 CoreLogic 的 HVI 开始以来，在经济低迷的前6个月中下滑速度最快的一次。”
“悉尼的下跌趋势开始时相当温和。然而，5月份的加息是市场上的一个明显拐点，导致悉尼房价的下跌速度明显加快，并与早些时候的温和的下跌趋势明显背离。”
同样，在墨尔本，房价跌幅更大，从3月初的市场高点下跌了3.7% ，而在2017-2019年的低迷期间，房价在同样的天数内只下跌了1% 。
在2017年至2019年的低迷期间，悉尼的房价从最高点到最低点用了22个月的时间。CoreLogic 的数据显示，房价又花了22个月才出现象征性的复苏。
在2010年和2012年早些时候的低迷时期，悉尼用了16个月才找到底部，又用了13个月才实现象征性的复苏。
Tim Lawless说，与新冠大流行期间相对短暂但剧烈的上升相似，经济衰退可能很快就会结束。
“这在很大程度上取决于利率走势。根据预测，现金利率将在今年年底或明年年初企稳，并可能在明年下半年降息，我们可能会看到房地产市场找到底部，并可能随着利率下降而出现微妙的上升。”
“考虑到较高的利率已经非常迅速地流向较为疲软的房地产市场，一旦利率开始下降，我们可能会看到相反的情况。然而，这实际上取决于利率有多高，以及利率飙升后经济的表现如何，如果加息推动经济逆转，经济增长的势头可能需要一段时间才能转变。”
反弹可能会慢一些
Oliver博士表示，由于通胀和利率居高不下，这次房价反弹可能会放缓。
他表示: “过去30年里长期的利率下降为过去的房价上升提供了强大的动力，就像挥舞着降息的魔法棒，每次都能保证强劲的反弹，但我们不再有这种推动力，因为利率再次上升。”
“移民的回归可能会刺激需求，而不断上涨的租金可能会吸引更多投资者进入市场，一旦利率达到顶峰并开始再次下降，这可能会带来一些爆发，但我怀疑，压倒性的影响将是利率。”
“我们不太可能回到创纪录的低利率水平，因此，与过去30年或40年相比，经济复苏可能更为缓慢，可能需要20个月以上的时间才能达到新高。我认为，我们可能会经历几年房价上涨5% 至10% 的时期。”
尽管近期价格可能大幅下跌，长期增长可能放缓，悉尼投资者 Deniz Sabuncuoglu 仍然乐观。
“我是那些看好房地产市场的人之一,”他说。“我们仍在计划扩大投资组合。我明白经济衰退和通胀上升的可能性会吓到很多人，尤其是初次投资者。
“从中长期来看，我理解价格可能会有一些波动，但只要有租金收入，我们就可以通过租金上涨来度过加息。只要我们坚持自己的基本原则，在增长前景强劲的地区购买价格在60万至120万之间的可负担住房，我们就不会担心通胀、利率和经济增长放缓的可能性。” |
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发表于 2022-8-15 21:48
