10月1日昆州租赁法改革后续:州政府 VS 房东/中介，政府誓言堵住漏洞

ARACT

今天的一份报道，关于租赁法改革的交锋后续，讨论一下。

背景:
关于10月1日，昆州租赁法改革的最大争议是: 房东驱逐租客的难度变大了。
新法要求，在固定租约到期前2个月，需要给租客驱逐通知。否则将会自动变成无固定租约的租客。无固定租约的租客，是不可以因为涨租金而被驱逐的。
可以驱逐无固定租约租客的理由只有3个: 重大装修，搬回来自住，卖房子。（最少未来6个月不能够再出租，撒谎罚款很重）

针对这种不利于房东的局面，昆州中介联合会给房东想出了办法: 在固定租约到期前2个月，给租客发驱逐通知（Form 12s)+新的租赁合同。如果租客不接受新的租约价格，那么驱逐通知就生效。

后续交锋:
昆州中介联合会的方法，在一些地区已经开始执行了，造成了更大的租客恐慌。尽管新的租赁法还未开始执行。

今天昆州政府Housing Department的发言说: 政府已经注意到了，中介联合会建议的方法，试图钻法律的漏洞，并且在一些地区造成了租客的恐慌。
这造成了租客没有必要的恐慌和市场的不确定性。
中介联合会的做法，违背了昆州立法的本意, 是unlawful的。昆州政府将会继续收紧政策，包括修改用以驱逐租客的Form12s 的使用条件等，堵上漏洞。昆州政府将不会允许钻法律的空子。

ARACT

预计在新的租赁法生效之前，还会有一次交锋。
关于封堵漏洞，政府可能会出台新的政策，以确保租赁法改革达到预期目的。

scorpiusd

一下让我想起来前段时间那个关于昆州关门打狗的话题

jas123

因为现在租赁市场对租客非常不友好

库克风飞扬

意思就是租客不接受涨价，到期也不能赶？

那房东直接到期前提前2个月通知终止合同呢？也需要那3个理由么？

先终止合同，租客搬走后，再随行就市，按新的租金来找新的租客，是否可以规避这个陷阱？

比如原来500一周，市场价700一周，房东终止旧租约，等租客搬走后，再重新挂700找新租客，这样政府管不着吧？

emotion123

无固定租约的租客，是不可以因为涨租金而被驱逐的。


意思是可以一直按照原价 无期限住下来？？

All_Black

所以房东在什么情况下可以涨房租？

ARACT

我想政府的本意:
1.有固定合约的，合约到期后，结束租约意图是真实的，不可以成为要挟加租金的手段。
清退租客就是清退，不可以再提条件续约，或者重新签约。
2.合约到期后，不续租，不通知终止租约的，都会成为无固定期限的租约。
无固定期限的租约，结束租约的理由只能是那三个当中的一个。

猜想，
当双方无法对租金价格达成一致的时候，而租客又无法清退。那么会寻求第三方估价机构，来评估租金的市场价，费用双方各50%，双方都必须接受估价机构给出的市场价。
（商业物业，通常是这么操作的）

ARACT

库克风飞扬 发表于 2022-8-9 18:33
意思就是租客不接受涨价，到期也不能赶？

那房东直接到期前提前2个月通知终止合同呢？也需要那3个理由么？ ...

若满足三个清退理由中的一个，可以清退租客。
但是未来6个月不能够出租。

ARACT

All_Black 发表于 2022-8-9 18:39
所以房东在什么情况下可以涨房租？

我的理解是（猜想）
1.房东和租客在涨租达成一致的情况下，可以涨租。
2.第三方估价机构给出的市场价，高于现在的租金，可以按照市场价收租金。

ilovefamily

这样房客也倒霉。。会每年被清退一次。。
提前2个月发清退令，然后同时登出租广告，说2个月后房子available。。

jwa

越来越看不懂了，谁的房子啊？

ARACT

每年清退一次，房东损失也很大。
招租空租期，打广告，中介letting fee，一年要花费4000-5000。
每年折腾一次，房东不用干别的了，天天就折腾这个。政府就是逼你把这些租客，都变成无固定期限的租客。

chcfy

Re  #1  " 驅逐 ”

為什麼樓主要用 “驅逐” 這字眼呢.....！？

southstar

某些人拍脚后跟想出来的新法律，没事找事。倒是可以创造不少新的GDP

ilovefamily

这样其实对租客也不好。。脑残政策。。以为打压房东就是帮租客了？会反噬的。。

495048

租客只要不签新的租约，那一定变成无固定租约啊
那房东肯定是一年一换啊，风险小多了，多出来的成本加在新的租金上

All_Black

这么折腾，是不是想大家不要出租房子啊

All_Black

ARACT 发表于 2022-8-9 19:22
我的理解是（猜想）
1.房东和租客在涨租达成一致的情况下，可以涨租。
2.第三方估价机构给出的市场价，高 ...

第三方估价机构收费吗？费用如何啊？

All_Black

ARACT 发表于 2022-8-9 19:22
我的理解是（猜想）
1.房东和租客在涨租达成一致的情况下，可以涨租。
2.第三方估价机构给出的市场价，高 ...

现在做法，提前二个月谈房租，谈不拢，和现在租客终止合约。，房东重新招租。

新条例可以这么做吗？

ARACT

All_Black 发表于 2022-8-9 20:42
第三方估价机构收费吗？费用如何啊？

commercial的话，是收费的，2000-3000

ARACT

All_Black 发表于 2022-8-9 20:45
现在做法，提前二个月谈房租，谈不拢，和现在租客终止合约。，房东重新招租。

新条例可以这么做吗？ ...

新条例，还还在博弈中。

昆州中介协会给出了很多建议，是站在中介和房东的立场上。而且这些建议还未经过实践检验。法院案例法，也会对新的法律条款做定义。
这些都还不能最终确定，需要等执行后，博弈过一段时间才会知道。

ymdkl

明明恐慌的是房东，为什么会变成租客恐慌，呵呵

ARACT

昆州下次大选2024年10月26日，工党目前看下去的可能性不大。
昆州的大方向，基本已定。

尽管中介能想出很多办法，绕过一些法律法规，但是大方向几乎不可能扭转。
钻空子，也只能是暂时的。

ARACT

我认为维州下手，也不会比昆州好太多。
维州政府现在太缺钱了，除了房地产，没地方搞钱。

xueshuyz

如果不想折腾，就从一开始签订2-3年的合同，也就是2-3年房租不变，省了很多麻烦，或者签合同时直接说明明年房租涨价多少。但这样估计租客不愿意！

ARACT

xueshuyz 发表于 2022-8-9 20:59
如果不想折腾，就从一开始签订2-3年的合同，也就是2-3年房租不变，省了很多麻烦，或者签合同时直接说明明年 ...

应该不行，民用房屋租赁合同，只允许使用政府提供的标准合同。
不能增加标准合同以外的条款。

All_Black

ARACT 发表于 2022-8-9 20:47
commercial的话，是收费的，2000-3000

这样要是用在Residential,真用不起

All_Black

如果真实装修，6个月内完工。应该不用等6个月就可以招租吧

ARACT

All_Black 发表于 2022-8-9 21:04
如果真实装修，6个月内完工。应该不用等6个月就可以招租吧

得等6个月之后，才能入住。